N° RG 26/01331 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OFEG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/01331

N° Portalis DB2E-W-B7K-OFEG

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

18 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, société anonyme d’HLM venant aux droits de SA HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [L] [R]

comparant, non représenté

Madame [P] [R]

non comparante

domiciliés ensemble [Adresse 4]

[Localité 4]

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mai 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R] un logement à usage d’habitation de type 4, 2ème étage, porte 2121 et ses accessoires situés [Adresse 5]. Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi de 29 septembre 2022 moyennant un loyer mensuel provision pour charges comprise de 657,44 €.

Le bailleur ne dispose pas du contrat de location.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R] une sommation de payer le 27 octobre 2025 pour la somme en principal de 4 438,79 €.

Le commissaire de justice a signalé la sommation de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 29 octobre 2025.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 20 mars 2026, M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le couple a connu une baisse temporaire de ses ressources et les frais liés à une procédure de regroupement familial. Le logement et le taux d’effort sont adaptés à la situation familiale. À la suite d’un versement de 2 256 € en février 2026 la dette s’élèverait à 3 281,55 €.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater, au besoin prononcer la résiliation de plein droit du bail d’habitation aux torts exclusifs des défendeurs ;

En conséquence,

— condamner M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R], ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer corps et biens le logement occupé ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 900 €, charges en sus, à compter du 1er juillet 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

— les condamner solidairement au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés ;

— les condamner solidairement à lui payer l’arriéré de loyers arrêté au jour de l’assignation, soit la somme de 4 590,56 €, sauf à parfaire, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner solidairement en tous les frais et des dépens de la présente procédure ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Elle actualise la dette à la somme de 3 281,55 € et indique que le dernier loyer est payé. Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement.

M. [J] [L] [R] a comparu. Il fait état de ce qu’il paye le loyer et 100 € par mois d’apurement de la dette. Il demande des délais de paiement et le maintien dans les lieux.

Mme [P] [R] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 12 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 29 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’EXISTENCE D’UN BAIL D’HABITATION VERBAL:

Aux termes de l’article 3 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, « Le contrat de location est établi par écrit… »

Les dispositions de l’article 1714 du Code civil autorise l’existence d’un bail verbal concernant les baux d’habitation. Lorsqu’un bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tous moyens comme l’occupation des lieux, le paiement des loyers, la production de quittances… Il s’agit d’établir la rencontre des consentements sur la chose louée et le montant du loyer pour rendre le bail verbal valable.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Enfin, en application de l’article 1353 du même code, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et que c’est à celui qui s’en prétend libéré d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, se prévalant d’un bail verbal, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL produit aux débats l’état des lieux d’entrée du 29 avril 2022 signé par les parties, l’historique du compte locatif au 6 janvier 2026 et depuis le 30 avril 2022 laissant apparaître des paiements par prélèvements automatiques et des versements d’APL ainsi que l’enquête de ressources au 1er janvier 2026. M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R] se prévalent de l’existence d’un contrat de location.

En conséquence, l’existence d’un bail d’habitation au profit de M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R] est établie.

3. SUR LA CONSTATATION DE LA RÉSILIATION DU BAIL:

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail verbal conclu entre les parties ne contient par définition de clause résolutoire.

En conséquence, la demande de constatation de la résiliation du bail ne saurait prospérer.

4. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION:

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu »

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 1714 du code civil, « On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. »

L’article 1728 de ce code précise que, « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il est admis que l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, lequel justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi par les décomptes produits aux débats que le compte locatif des locataires s’est trouvé fréquemment en position débitrice. Que depuis le 18 mars 2025 après un nouvel apurement, cette position débitrice n’a cessé de progresser pour se maintenir à un niveau correspondant à plusieurs mois de loyers impayés.

La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du bail sera prononcée à la date du présent jugement, conformément à la demande, à savoir le 18 mai 2026.

5. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R] sont mariés ainsi que cela résulte de l’acte de naissance de leur fille [F], [L].

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL actualise la dette à la somme de 3 281,56 €.

M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Le montant demandé est ainsi fondé après qu’en ait été déduite la somme de 166,21 € au titre des frais de contentieux.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement en deniers et quittance de cette somme de 3 115,35 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Selon l’article 1228 du Code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Les éléments de la cause, notamment la reprise du paiement du loyer courant, l’apurement significatif de la dette locative établissant la capacité financière des locataires et l’accord du bailleur permettent donc d’autoriser M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R] à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Si M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R] apurent leur dette au titre du logement occupé en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, le contrat de location sera réputé ne pas avoir été résilié et ils seront maintenus dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

7. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

PRONONCE la résiliation du contrat de location entre la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, d’une part et M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R], d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation de type 4, 2ème étage, porte 2121 et ses accessoires situés [Adresse 5] à la date du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R] à payer en deniers et quittance à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 115,35 €, montant impayé en février après le règlement de la somme de 2 256 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en mensualités consécutives de 100 € chacune, la dernière qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée. M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R] seront maintenus dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, justifiera :

— que la résiliation du contrat de location retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— que M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R] soient condamnés ainsi que tous occupants de leur chef à volontairement libérer les lieux et restituer les clés ; qu’en tant que de besoin la S.A. CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux loués, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— que M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R] soient solidairement condamnés à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation au prorata temporis s’agissant d’indemniser l’occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant , égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [L] [R] et Mme [P] [R] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge