N° RG 25/09231 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5PF

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/09231 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5PF

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Aline MOEHRMANN

M^e Audrey PALLUCCI

Le

Le Greffier

M^e Aline MOEHRMANN

M^e Audrey PALLUCCI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [N], [Z], [J] [V]

né le 13 Décembre 1954 à [Localité 1] (67)

[Adresse 3]

représenté par M^e Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 289

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [C]

né le 07 Septembre 1954 à [Localité 3] (CANADA)

[Adresse 4] [Localité 1]

Madame [G] [C]

née le 14 Août 1952 à [Localité 4] (42)

[Adresse 4] [Localité 1]

représentés par M^e Tristan FLAMENT substituant M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 27

OBJET : Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à la réévaluation du loyer lorsque son montant est inférieur au loyer de référence minoré

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Marylin KIRCH, Greffier lors des débats et Gabrielle ISCHIA lors du prononcé

En présence de Leïla LABBEN, magistrate en formation

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Gabrielle ISCHIA, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location du 22 mai 2015 prenant effet le 1er août 2015, Monsieur [N] [V] a donné à bail à Monsieur et Madame [M] [C] un appartement non meublé au 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 450 euros outre une provision sur charges de 220 euros par mois, payable d’avance avant le 5 de chaque mois.

Par acte signifié aux consorts [C] le 22 janvier 2021, Monsieur [N] [V] leur a donné congé pour reprise prenant effet le 31 juillet 2021, au bénéfice de Madame [L] [R] [I] [V], fille du bailleur, afin que cette dernière se rapproche de son lieu de travail et de ses parents, et que son compagnon et elle puissent fonder une famille dans un logement assez grand.

Les locataires ont quitté les lieux le 30 juillet 2021.

Par acte délivré le 14 février 2024, Monsieur [N] [V] a fait assigner Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de les voir condamner solidairement à lui verser les sommes suivantes :

1 320 euros au titre de la réévaluation du loyer pour les années 2019, 2020 et 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-6 du code civil,2 550,42 euros au titre de la réévaluation des charges, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-6 du code civil,1 733 euros au titre du loyer et l’avance sur charges pour le mois de juillet 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-6 du code civil,2 860 euros en remboursement des frais d’acquisition d’une nouvelle cuisine, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-6 du code civil,535 euros en remboursement des frais de remise en état de la salle de bain, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-6 du code civil,1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation.

Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C] ont constitué avocat le 1er mars 2024.

Monsieur [N] [V] a constitué avocat le 13 septembre 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 9 septembre 2025 et mise en délibéré au 30 octobre 2025 s’agissant de l’incompétence de la juridiction saisie soulevée in limine litis par les défendeurs.

Par jugement du 30 octobre 2025, le tribunal judiciaire de Strasbourg s’est déclaré incompétent et a renvoyé le dossier au juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, compétent matériellement pour juger le litige, devant lequel l’affaire sera appelée à l’audience du 27 janvier 2026.

Le jugement a été notifié aux parties par lettres recommandées avec avis de réception signés les 5 et 6 novembre 2025.

A l’audience du 27 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [N] [V], représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions du 10 octobre 2025 par lesquelles il maintient ses demandes principales et formule également les suivantes :

Débouter Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C] de leurs demandes, fins et prétentions,Subsidiairement à ses demandes principales, condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 291,18 euros au titre de la réévaluation du loyer pour l’année 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-6 du code civil,Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 326,13 euros au titre de la régularisation des charges, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-6 du code civil,Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1 718,53 euros au titre du loyer et de l’avance sur charges du mois de juillet 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-6 du code civil,Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2 860 euros en remboursement des frais d’acquisition d’une nouvelle cuisine, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-6 du code civil,Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 456,12 euros en remboursement des frais de remise en état de la salle de bain, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-6 du code civil,A titre infiniment subsidiaire, condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1 670 euros au titre du loyer et de l’avance sur charges du mois de juillet 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande en paiement de la réévaluation du loyer, le demandeur soutient qu’il est totalement fondé à solliciter ce paiement à compter du 25 avril 2019, date du courrier transmis aux défendeurs les informant de la réévaluation. Si une prescription était retenue, Monsieur [N] [V] sollicite la somme de 291,18 euros (48,53 euros x 6 mois) pour les loyers de février à juillet 2021.

Sur la demande en paiement de la régularisation des charges, le demandeur argue qu’elle n’est pas prescrite puisqu’il n’a reçu le décompte des charges pour l’année 2019-2020 que le 6 mai 2021 de sorte qu’il disposait jusqu’au 6 mai 2024 pour en réclamer le paiement. Sa demande a ainsi été faite dans les délais.

Sur la demande en paiement du dernier loyer (juillet 2021), Monsieur [N] [V] soulève que le dépôt de garantie ne saurait servir à régler le dernier loyer et encore moins la provision sur charges.

Sur la demande en paiement des dégradations, Monsieur [N] [V] indique que l’état des lieux d’entrée n’a été complètement rempli. Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie permet de constater que Monsieur [M] [C] a lui-même reconnu qu’une cuisine, selon lui « pourrie », était en place. Le demandeur s’interroge sur la raison pour laquelle les défendeurs ont emporté, à leur départ, une cuisine si elle était dans un si mauvais état. Ils ne démontrent pas avoir installé une nouvelle cuisine et si tel avait été le cas, ils auraient dû remettre l’ancienne avant de s’en aller. L’installation d’une nouvelle cuisine s’est avérée nécessaire et urgente pour Monsieur [N] [V] en vue de l’arrivée de sa fille dans les lieux et de l’état de grossesse avancé de celle-ci. Il a par ailleurs choisi une cuisine basique et peu coûteuse. S’agissant de la salle de bain, un dégât des eaux a eu lieu sans que les époux [C] n’en aient informé leur assureur. L’état des lieux reprend ces désordres. De plus, un seul devis suffit à établir la demande de remboursement de ces désordres. Quant aux autres dégâts, la comparaison des états de lieux permet d’en constater l’existence. Le courrier du syndic produit indique en outre que les défendeurs ont causé des dommages lors de leur emménagement qui n’ont pas fait l’objet de reprise par les consorts [C].

S’agissant de la demande reconventionnelle des époux [C], Monsieur [N] [V] fait valoir que les défendeurs avaient jusqu’au 22 janvier 2024 pour contester le congé, ce qui n’a pas été fait. De plus, le bailleur n’a pas à justifier d’un besoin de logement tant pour sa personne que celle bénéficiant de la reprise.

Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C], représentés par leur avocat, se sont référés à leurs conclusions du 15 décembre 2025 par lesquelles ils demandent au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Juger les demandes irrecevables, en tout état de cause mal fondées,En conséquence, débouter le demandeur de ses fins, conclusions et prétentions,Sur leur demande reconventionnelle, condamner Monsieur [N] [V] à leur communiquer tous éléments permettant de justifier du besoin de reprise,Assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,En tout état de cause, condamner Monsieur [N] [V] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

S’agissant de la révision du loyer, les défendeurs font valoir qu’ils ont toujours réglé en temps et en heures leurs loyers et provisions sur charges sans que le bailleur n’ait jamais sollicité la moindre révision du montant du loyer, avant qu’il ne sollicite finalement un rattrapage intégral au titre des années précédents jamais appliquées, cette demande était pourtant illégale, et prescrite pour la période allant du 1er août 2019 au 31 juillet 2020.

Les époux [C] ajoutent que la révision du loyer suppose que le bailleur en fasse expressément la demande auprès de son locataire, à défaut de quoi il sera réputé avoir renoncé à la clause d’indexation pour l’année écoulée. Monsieur [N] [V] n’a fait aucune demande en révision du loyer au titre de la période allant du 1er août 2020 au 31 juillet 2021, de sorte qu’il est réputé avoir renoncé à la clause susvisée. Par ailleurs, toute demande concernant les loyers antérieurs à celui du mois de mars 2021 est également prescrite au vu de la date de l’assignation, le mois de février 2021 ne pouvant être comptabilisé. Au surplus, les consorts [C] soulignent qu’aucun calcul ne permet d’étayer et vérifier la réalité du montant du loyer révisé sollicité.

S’agissant de la demande de régularisation des charges de 2015 à 2021, celle-ci est irrecevable car prescrite en ce que le fait générateur est amplement supérieur à 3 ans et que les prétendues créances n’ont pas été formulées dans les délais ni n’ont fait l’objet d’une interruption de prescription.

De plus, aucun décompte n’a été transmis aux défendeurs par le bailleur qui sollicitait par courrier du 25 avril 2019 la régularisation de l’intégralité des charges depuis la prise d’effet du bail. Depuis 2019, aucune demande de régularisation de charges portant notamment sur les dernières années de location n’a été portée à la connaissance des époux [C]. Ces derniers relèvent que la régularisation des charges doit se faire annuellement et que les décomptes de charges ne leur ont été transmis qu’au terme des conclusions de Monsieur [N] [V] du 27 janvier 2025, étant rappelé que les locataires ont quitté le logement le 30 juillet 2021 et que depuis, aucun décompte global ne leur a été transmis de sorte que le demandeur a commis une faute dans l’exécution du bail. En outre, la demande tardive de régularisation des charges est tardive et démontre la mauvaise foi du demandeur. Les époux [C] contestent les montants sollicités qui ont été calculés sur la base d’une occupation par 4 personnes alors que leurs enfants ne résidaient plus dans le logement depuis longtemps.

Sur les prétendues retenues sur loyers effectuées par les consorts [C], ces derniers soulignent qu’aucune demande chiffrée n’est clairement formulée par le bailleur et si tel devait être le cas en cours de procédure, elle serait prescrite.

S’agissant du règlement du mois de juillet 2021, les défendeurs indiquent que le bailleur détient toujours le dépôt de garantie malgré la réalisation de l’état de sortie des lieux et l’absence de dégradations pouvant leur être imputées. Durant les trois années suivant la sortie des époux du logement, le bailleur ne les a jamais informés de dégradations qu’il aurait entendu leur imputer. Aucune dégradation ne pouvant leur être imputée, le loyer du mois de juillet 2021 peut être parfaitement couvert par le dépôt de garantie que Monsieur [N] [V] a gardé, de sorte que l’arriéré doit être considéré comme éteint.

Sur les dégradations locatives, les époux [C] soulignent la difficulté de comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, le premier ayant été réalisé sommairement et en l’absence de professionnel, tandis que le second a été effectué de manière très détaillée par un commissaire de justice, de sorte que ces différences empêchent de mettre les deux états des lieux sur un pied d’égalité et qu’il convient d’être prudents en les comparant. Les défendeurs ajoutent qu’à leur entrée, la cuisine n’était dotée que de meubles hauts et d’aucun équipement (hotte, plaque de cuisson, four, réfrigérateur, lave-vaisselle, etc). De plus, l’état des lieux d’entrée indique que la cuisine était dans un état déplorable, proche de l’insalubrité, de sorte qu’un accord oral a été conclu entre les parties, selon lequel chacune prendrait à sa charge la moitié des frais d’installation d’une nouvelle cuisine. Les consorts [C] ont pris attache avec une entreprise et, à défaut de réaction du bailleur suite à l’envoi de la facture, en ont réglé l’intégralité (1 753 euros). Les locataires ont donc emporté, à leur départ, les éléments qu’ils ont payés et ce, sans altérer la cuisine, la rendant dans l’état dans lequel elle était à leur arrivée. Par ailleurs, la facture susvisée émane d’une entreprise allemande et n’est pas soumise aux mêmes règles d’établissement qu’en France. Aussi, les commandes concernant l’achat de la cuisine sont datées du 24 août 2021 et 16 septembre 2021, sans que les défendeurs n’en soient informés par le bailleur avant la présente procédure, contrairement aux exigences de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. En outre, les époux [C] affirment qu’à leur départ, aucun dégât des eaux n’a été constaté par leurs soins, et contestent toute responsabilité dans la survenance de celui-ci, de sorte qu’aucun frais ne saurait leur être imputé étant précisé qu’un dégât des eaux est un cas de force majeur dont les conséquences doivent être financièrement réglées par le bailleur. Il existe par ailleurs un delta entre la somme du devis et la somme sollicitée par Monsieur [N] [V], ledit devis datant du 4 août 2021 sans qu’une facture ne soit produite afin de prouver la réalité des travaux effectués. Sur les autres dégâts, ni ces derniers ni la responsabilité des défendeurs ne sont démontrés.

Sur la demande reconventionnelle en justification du besoin de reprise, les défendeurs font valoir que le congé du bailleur leur a été délivré pour reprise au profit de sa fille, sans que Monsieur [N] [V] ne justifie de la reprise effective, par sa fille, du logement. Les consorts [C] souhaitent alors que Monsieur [N] [V] justifie de son besoin de reprise, de son lien de parenté avec Madame [L] [V], désignée sur le congé, et de la reprise effective du logement par cette dernière afin d’en faire sa résidence principale. Les défendeurs précisent enfin que leur demande n’est pas prescrite en ce qu’elle a été formulée le 5 juin 2024 soit dans le délai de 3 ans suivant leur connaissance des faits permettant d’exercer ce droit à savoir la date de réalisation de l’état des lieux de sortie, soit le 30 juillet 2021.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

Monsieur [M] [C] a été autorisé à produire sa pièce d’identité en cours de délibéré, avant le 11 février 2026.

Par note en délibéré reçue au greffe le 30 janvier 2026, ladite pièce a été produite.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre de la réévaluation du loyer

Aux termes de l’article 17-1 §1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, la demande en révision du loyer a été formulée le 14 février 2024, soit dans son acte introductif d’instance. Il est constant que le bail a pris effet le 1er août 2015 et que Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C] ont quitté le logement le 31 juillet 2021.

Le bail conclu entre les parties précise, dans ses conditions particulières, que « le loyer sera automatiquement révisé à la date d’anniversaire du bail », ce qui est conforme à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Ainsi, Monsieur [N] [V] disposait d’un an à compter du 1er août de chaque année écoulée afin de solliciter la révision du loyer.

En formulant, dans son acte introductif d’instance du 14 février 2024, une demande en révision rétroactive du loyer et ce, plus d’un an après le dernier anniversaire du bail conclu entre lui et les défendeurs, Monsieur [N] [V] n’a pas agi dans les délais légaux de sorte que l’intégralité de sa demande au titre de la réévaluation du loyer est prescrite, et ainsi, irrecevable.

Sur la demande en paiement de la régularisation des charges

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit ainsi être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu importe que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve ; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèsent sur le bailleur qui, bien que n’ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d’instance.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7-1 alinéa premier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Monsieur [N] [V] formule dans son acte introductif d’instance, soit le 14 février 2024, une demande en paiement de la régularisation des charges.

Au soutien de sa demande, Monsieur [N] [V] verse aux débats :

Le relevé annuel des dépenses pour la période allant du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015, envoyé par courrier du 27 février 2016, La reddition des comptes pour la période allant du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, envoyée par courrier du 8 avril 2020,La reddition des comptes pour la période allant du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, envoyée par courrier du 6 mai 2021,Un courrier daté du 29 juillet 2021, envoyé aux défendeurs et reprenant les sommes dues (loyer du mois de juillet 2021 et les impayés des charges) ainsi que les montants déjà versés à déduire,Un relevé de compte arrêté au 4 septembre 2018 faisant état des mouvements bancaires sur le compte du demandeur.

Il y a lieu de considérer que le jour où Monsieur [N] [V] a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de formuler la demande en paiement de la régularisation des charges est le jour de réception des redditions susvisées.

Monsieur [N] [V] ne justifie pas de la date de réception des courriers envoyés par le syndic de copropriété, il convient dès lors de prendre comme point de départ du délai de prescription la date desdits courriers en question.

Ainsi, Monsieur [N] [V] avait jusqu’au 27 février 2019 pour solliciter le paiement des charges pour la période allant du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015, et jusqu’au 8 avril 2023 pour solliciter le paiement des charges pour la période allant du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019.

Ces demandes ont été formulées pour la première fois le 14 février 2024, soit hors les délais susvisés de sorte que toute demande en paiement des charges pour les périodes allant du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015, et du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, sont prescrites et ainsi, irrecevables.

En outre, Monsieur [N] [V] indique avoir réceptionné la reddition des comptes pour la période allant du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 le 6 mai 2021, date indiquée sur le courrier. Il disposait ainsi d’un délai de trois ans à compter de la date de réception du courrier pour formuler sa demande, soit jusqu’au 6 mai 2024. Sa demande ayant été formulée le 14 février 2024, celle-ci ne se heurte pas à l’extinction prescriptive de sorte qu’elle est parfaitement recevable.

Le courrier du 29 juillet 2021 visé supra indique la somme de 2 640 euros (12 mois x 220 euros) au titre des provisions sur charges payées par Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C] pour l’année 2019. Le courrier indique également qu’en 2020, les défendeurs ont réglé la somme de 2 420 euros (11 mois x 220 euros) de provisions sur charges, précisant, pour le mois de septembre 2020, la somme suivante : « 220 € – 246 € ».

La reddition des comptes datée du 6 mai 2021 indique la somme de 2 526,13 euros au titre de la quote-part locataire des charges de l’appartement situé au [Adresse 6] à [Localité 1].

Au vu de l’ensemble de ces éléments et les défendeurs ne contestant pas avoir versé la somme de 26 euros de provisions pour charge pour le mois de septembre 2020, il y a lieu de retenir que sur la période allant du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, les époux [C] ont versé la somme totale de 2 446 euros (220 euros X 11 mois + 26 euros).

Monsieur [N] [V] justifie que la part locative des charges pour ladite période était de

2 526,13 euros en versant la reddition des charges annuelles de cette période.

Les époux [C] soutiennent que Monsieur [N] [V] a commis une faute en ayant procédé à une demande de régularisation tardive, or il y a lieu de relever, ce qu’ils ne contestent pas, qu’ils ont bien réceptionné un courrier en date du 29 juillet 2021 concernant notamment la régularisation de charges de 2015 à 2021. Dès lors, il ne démontre aucune faute ni mauvaise foi de la part de Monsieur [N] [V].

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement les époux [C] à lui verser la somme de 80,13 euros au titre de la régularisation des charges pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 (2 526,13 euros – 2 446 euros). Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III. Sur la demande en paiement du loyer du mois de juillet 2021

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en ses alinéas 3 et 4 que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenues, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. ».

En l’espèce, Monsieur [N] [V] sollicite le règlement du loyer et de la provision sur charges pour le mois de juillet 2021, à savoir, à titre principal, la somme de 1 733 euros, subsidiairement la somme de 1 718,53 euros, et à titre infiniment subsidiaire, la somme de 1 670 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Les consorts [C] ne contestent pas ne pas avoir réglé le loyer et la provision sur charges du mois de juillet 2021.

De son côté, Monsieur [N] [V] ne conteste pas avoir toujours en sa possession le dépôt de garantie d’un montant de 1 450 euros.

Au vu des précédents développements, il y a lieu de retenir la somme de 1 670 euros au titre du loyer et de la provision sur charge dus pour le mois de juillet 2021, en ce qu’aucune révision de loyer n’est intervenue dans délais et que la demande de Monsieur [N] [V] à ce titre a été déclarée irrecevable, de sorte que le loyer du mois de juillet 2021 demeure égal au montant initial prévu dans le bail (1 450 euros).

De plus, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précité, les sommes dues au bailleur peuvent être déduites du montant du dépôt de garantie, notamment l’arriéré locatif.

Dès lors, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C] au paiement de la somme de 220 euros (1 670 euros – 1 450 euros) au titre du loyer et de la provision sur charges du mois de juillet 2021, déduction faite du dépôt de garantie.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

IV. Sur la demande en paiement des frais de remise en état

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il convient par ailleurs de préciser que l’indemnisation du bailleur n’est pas soumise à l’exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l’appui de la demande en paiement.

De plus, l’article 3-2 de la loi de 1989 susvisé dispose en ses deux premiers alinéas qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, Monsieur [N] [V] sollicite que les consorts [C] soient condamnés solidairement à lui verser la somme de 2 860 euros en remboursement des frais d’acquisition d’une nouvelle cuisine, et la somme de 535 euros, subsidiairement 456,12 euros, en remboursement des frais de remise en état de la salle de bain.

Sur les frais d’acquisition d’une nouvelle cuisine

Monsieur [N] [V] produit deux bons de commandes IKEA, n°1219881983 du 24 août 2021 et n°1221087620 du 16 septembre 2021, pour la somme totale de 2 854,94 euros TTC

(2 549,94 euros + 311 euros). Il fournit deux tickets de caisse correspondant à ces bons. Le second ticket de caisse, relatif à la commande n°1221087620 est d’un montant supérieur à celui du bon de commande, à savoir 336,99 euros TTC.

Ces commandes concernent l’achat :

d’un meuble bas pour évier (199,99 euros)de portes de meubles de cuisine (32 euros)d’un meuble bas pour plaque de cuisson (395 euros)d’un dernier meuble bas (170 euros)d’un évier (311 euros)de colonnes (198 euros + 202 euros = 400 euros)de meubles muraux (127,99 euros + 74,99 euros x 3 = 352,96 euros)d’un meuble mural avec hotte (530 euros)de rails de suspension (44 euros)de pieds et plinthes (100 euros)de poignées/poussoirs (108 euros)de plans de travail (88 euros)de luminaires (30,99 euros)

Il ressort de l’état des lieux réalisé contradictoirement le 26 juillet 2015 les éléments suivants concernant la cuisine :

Le sol, les murs et plafonds, la tuyauterie et le chauffage sont dans un état moyen,Le meuble évier est dans un mauvais état,Les placards, ventilation, four, plaque de cuisson, lave-vaisselle, lave-linge et réfrigérateur sont tous barrés,La porte de la cuisine est « râpée » sur sa face intérieure,La menuiserie est en bon état, le commentaire qui est apposé manuscritement est difficilement lisibles mais les parties s’accordent pour indiquer qu’il s’agit de meubles haut (coté droit et côté gauche),L’électricité est en « état de marche ».

Il ressort ensuite du procès-verbal de constat de l’état du logement dressé le 30 juillet 2021 par commissaire de justice, en présence de Madame [A] [V], épouse du propriétaire, et Monsieur [M] [C], les éléments suivants concernant la cuisine :

Les meubles bas du côté droit incluant, selon Madame [A] [V], une plaque de cuisson, une hotte et un évier sont manquants,Deux meubles hauts du côté gauche et une colonne basse où se trouvait un four sont manquants,Il n’y a rien à signaler concernant le sol, les murs et le plafond.Il y a lieu de déterminer l’existence de réparations locatives en procédant à la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie pour vérifier si lesdites réparations sont imputables aux locataires.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de souligner que la cuisine était dans un état général moyen, le meuble évier étant quant à lui en mauvais état selon l’état des lieux d’entrée contradictoire, et que de nombreuses mentions étaient barrées mettant en évidence que les équipements visés n’étaient pas présents dans la cuisine à l’arrivée des défendeurs. Ainsi, il ne peut leur être reprochés aux défendeurs d’avoir équipé, à leurs frais, la cuisine du logement qu’ils occupaient et d’être repartis avec ces mêmes équipements qui, dès lors, leur appartenaient. Dès lors, Monsieur [N] [V] n’est pas fondé à solliciter le remboursement de la totalité des frais d’acquisition d’une nouvelle cuisine.

En revanche, l’état des lieux d’entrée mentionnait l’existence de deux meubles hauts qui étaient manquants lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, les époux [C] ne justifient pas d’un quelconque accord verbal du bailleur pour la réfection de la cuisine ni de l’accord pour la mise au rebut de ces meubles hauts. Dès lors et dans la mesure où ces meubles étaient indiqué en bon état dans l’état des lieux d’entrée, compte tenu de l’occupation des lieux pendant plus de 6 ans et des factures produites par Monsieur [V] (74,99 euros pour un meuble haut) une somme de 80 euros apparait satisfactoire. Les époux [C] seront solidairement condamnés à lui verser cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais de remise en état de la salle de bain

Monsieur [N] [V] produit un devis de la SARL SEYFRITZ-ROOS, n°2021/08-02 du 4 août 2021, pour les sommes de 349,65 euros HT au titre du grattage de la partie écaillée, le traitement, le rebouchage et l’application de 2 couches de peinture acrylique veloutée sur les murs et le plafond, ainsi que la somme de 65 euros HT au titre de la protection du sol et du mobilier, soit la somme totale de 456,12 euros TTC. Le devis précise qu’il concerne les « travaux de peinture dans votre appartement situé au 1er de l’adresse ci-dessus ([Adresse 6] [Localité 5]) suite à un sinistre de dégâts des eaux ».

Il ressort de l’état des lieux visé supra que le plafond et les murs de la salle de bain étaient en très bon état à l’arrivée des consorts [C].

Il ressort ensuite du procès-verbal de constat de l’état du logement dressé le 30 juillet 2021 par commissaire de justice les éléments suivants concernant la salle de bain :

la peinture du plafond est boursouflée et craquelée à un endroit,il y a des traces sur un mur, selon les déclarations de Madame [A] [V], les locataires ont installé un éclairage au-dessus de la porte, tant à l’intérieur de la pièce qu’à l’extérieur (côté couloir) et ont ainsi percé les murs.

Tout d’abord, il convient de souligner qu’aucune photographie ne permet d’attester la présence de trous suite au percement des murs par les défendeurs. Le commissaire de justice ne constate pas lui-même la présence de trous mais ne fait que reprendre les déclarations de Madame [A] [V].

De plus, il n’est aucunement démontré que la peinture du plafond « boursouflée et craquelée à un endroit » découle d’une négligence ou d’un défaut d’entretien des consorts [C]. En effet, à la lecture du constat et au vu des photographies annexées, l’hypothèse d’un dégât des eaux survenu dans le logement situé au-dessus de celui occupé par les locataires est à retenir, ce que vise d’ailleurs le devis produit par Monsieur [V], en ce que le dégât n’est présent qu’à « un endroit » du plafond, le reste du plafond était, sans précision, considéré en bon état. En tout état de cause, il n’est pas démontré que ces réparations soient imputables à Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C].

Dès lors, il y a lieu de débouter Monsieur [N] [V] de sa demande en remboursement des frais de remise en état de la salle de bain.

V. Sur la demande reconventionnelle en justification du besoin de reprise

Les consorts [C] sollicitent que Monsieur [N] [V] justifie de son besoin de reprise, de son lien de parenté avec Madame [L] [V], et de la reprise effective du logement par cette dernière afin d’en faire sa résidence principale.

Monsieur [N] [V] produit une fiche individuelle d’état civil datée du 11 juin 1990 indiquant que Madame [L] [R] [I] [V], née le 2 mars 1990 à [Localité 1], est la fille de Monsieur [N] [Y] [V] et Madame [A] [Q].

Le demandeur produit également un justificatif de contrat établi par la société ES Energies [Localité 1] par lequel cette dernière atteste que Madame [L] [V] a souscrit un contrat de fourniture d’électricité le 19 novembre 2021 auprès de leur compagnie pour le logement situé au [Adresse 7] [Localité 1].

Au surplus, il y a lieu de souligner que les locataires ont, en tout état de cause, quitté le logement.

Monsieur [N] [V] a ainsi justifié des éléments sollicités par les défendeurs, de sorte qu’en l’absence de contestation de la part de Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C] relative au congé, leur demande reconventionnelle est devenue sans objet.

VI. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés solidairement aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C], succombant, seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [N] [V] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront par ailleurs déboutés de leur demande fondée sur ce même article.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DECLARE irrecevable comme prescrite la demande de Monsieur [N] [V] en paiement au titre de la réévaluation du loyer ;

DECLARE irrecevable comme prescrite la demande de Monsieur [N] [V] en sa demande de la régularisation des charges pour les périodes du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015 et du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 ;

DECLARE recevable la demande de Monsieur [N] [V] en régularisation des charges pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 et en conséquence, rejette la fin de non-recevoir soulevée par les époux [C] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C] à payer à Monsieur [N] [V] la somme de 80,13 euros au titre de la régularisation des charges pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C] à payer à Monsieur [N] [V] la somme de 220 euros au titre du loyer et de la provision sur charges du mois de juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C] à payer à Monsieur [N] [V] la somme de 80 euros au titre des frais de remise en état de la cuisine, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [N] [V] de sa demande en remboursement des frais de remise en état de la salle de bain ;

CONSTATE que la demande reconventionnelle de Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C] est devenue sans objet ;

DEBOUTE Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C] à payer à Monsieur [N] [V] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [G] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection

Gabrielle ISCHIA Gussun KARATAS