TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 16 Décembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01313 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ETIU

Prononcé le 16 Décembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 octobre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ; en présence de Mme [V], auditeur de justice, présent lors des débats;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 16 Décembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Olivier CLAVERIE, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[O] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE:

Monsieur [B] [C] a donné à bail à Monsieur [O] [I] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2]) par contrat en date du 28 juin 2024, ayant pris effet au 1er juillet 2024, pour un loyer mensuel de 480 € et aucunes provisions sur charges.

Selon contrat en date du 29 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, s’est portée caution de Monsieur [O] [I] pour le payement des loyers et charges dans le cadre du dispositif “Visale”.

En raison de nombreux impayés de loyer et charges, Monsieur [B] [C] a fait jouer ce cautionnement et obtenu le règlement des loyers de novembre 2024 à mars 2025 soit un total de 2 000 € suivant quittance subrogative n°3 en date du 20 mars 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [O] [I] le 07 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant en principal de 2 000 €.

En raison de la persistance des impayés de loyer et charges, Monsieur [B] [C] a fait jouer le cautionnement et obtenu le règlement supplémentaire des loyers d’avril et mai 2025 soit un total de 2 960 € suivant quittance subrogative n°5 en date du 09 mai 2025.

Suivant assignation en date du 18 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande que son action soit dite recevable et bien-fondée, que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail et, subsidiairement, prononcée la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [O] [I] et en conséquence, que soit ordonnée l’expulsion de Monsieur [O] [I], outre sa condamnation au payement de la somme de 2 960 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 07 avril 2025 sur la somme de 2 000 € et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux dès lors que les payements seront justifiés par une quittance subrogative, de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens en ce compris le coût du commandement, avec exécution provisoire pour le tout.

A l’audience du 14 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES – représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de Lyon – maintient l’ensemble de ses demandes. Elle fait principalement valoir que :

— Monsieur [O] [I] ne s’est pas acquitté de l’intégralité des loyers dont il était redevable à l’égard de Monsieur [B] [C],

— le contrat de bail comprenant une clause résolutoire, celle-ci se trouve acquise en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 puisque le commandement délivré à Monsieur [O] [I] le 07 avril 2025, est demeuré sans effet pendant plus de 2 mois,

— la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans les droits de Monsieur [B] [C] en application de l’article 2306 du Code civil, de la jurisprudence de la Cour de cassation et de plusieurs Cour d’appel et se trouve en conséquence bien fondée à solliciter la condamnation du locataire à lui rembourser la somme de 4 880 € eu égard aux règlements complémentaires réalisés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au bailleur suite à de nombreux incidents de payement.

En défense, Monsieur [O] [I] régulièrement cité à étude le 18 juin 2025, n’est ni présent ni représenté à l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 07 octobre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS:

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Sur la qualité de subrogé

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Nonobstant une jurisprudence de la 1ère Chambre civile de la Cour de Cassation en date du 16 juillet 1998, seulement diffusée et non publiée, qui tend à permettre à la caution d’exercer, en qualité de subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail, il est constant que par le transfert de la créance du subrogeant au subrogé, seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance étaient autorisées et non pas celle de demander la résolution ou la résiliation du contrat lui-même.

Il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce, l’article 8.2 du contrat de cautionnement signé entre le bailleur et la caution le prévoit expressément que “dès la déclaration de l’Impayé de loyer, la Caution s’engage à (…) – procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion (…)”, “le bailleur [ayant] la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la Caution".

En conséquence, par application de ce contrat, le bailleur a donné pouvoir à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’agir en expulsion. Au surplus, rien n’interdit à la SAS ACTION LOGEMENT d’exercer cette action.

La SAS ACTION LOGEMENT produit aux débats des quittances subrogatives n° 3, 5 et 9 justifiant l’indemnisation du bailleur et le mandat existant avec le bailleur, conformément au contrat Visale.

Dès lors, l’action de la demanderesse est bien recevable.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes Pyrénées par la voie électronique le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 25-3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 4 à l’exception du l, 5,6,6-2, 7, 7-1, 8, 8-1,17,18,20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.(…) ».

Le bail meublé conclu le 28 juin 2024 contient une clause résolutoire (article CLAUSE RESOLUTOIRE 17.) et un commandement de payer les loyers, ouvrant un délai de régularisation de deux mois, a été signifié le 07 avril 2025, pour la somme en principal de 2 000 €.

Le diagnostic social et financier transmis à la juridiction le 07 octobre 2025 indique que l’évaluation sociale n’a pu être réalisée faute de réponse du locataire aux sollicitations des travailleurs sociaux.

L’arriéré locatif représente au jour de l’audience, plus de 10 mois de loyers complets impayés.

Force est de constater que les causes du commandement n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois suivant sa délivrance et que le locataire n’a ni sollicité de suspension de la clause résolutoire, ni fait d’offre de payement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 juin 2025.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [O] [I] sera ordonnée et se fera conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur les loyers et charges impayés

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Selon décompte produit à l’audience par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la dette de loyer de Monsieur [O] [I] s’élève à la somme de 4 880 €, loyer du mois de septembre 2025 inclus.

Monsieur [O] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Monsieur [O] [I] sera par conséquent condamné au payement de cette somme de 4 880 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 000 € à compter du commandement de payer (07 avril 2025), sur la somme de 960 € à compter de l’assignation (18 juin 2025) et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Toute somme due ultérieurement à la résiliation du bail s’analyse en une indemnité d’occupation non indexable qu’il convient de fixer à la somme qui aurait été due au titre du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, soit à la somme de 480 €.

Monsieur [O] [I] sera ainsi condamné à payer cette indemnité d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à compter du 1er octobre 2025, lendemain de la date d’arrêté de compte, dans la limite des sommes que cette dernière aura réglé au bailleur et suivant quittance subrogative.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 07 avril 2025, de sa signification à la CCAPEX le 09 avril 2025, de l’assignation du 18 juin 2025 et de sa signification à la Préfecture des Hautes-Pyrénées le 20 juin 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [O] [I] sera condamné à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que la résiliation du bail du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], consenti par Monsieur [B] [C] à Monsieur [O] [I] est intervenue le 08 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution subrogée dans les droits et actions de Monsieur [B] [C] la somme de 4 880 € (quatre mille huit cent quatre vingt euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus à la date du 30 septembre 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 000 € à compter du 07 avril 2025, sur la somme de 960 € à compter du 18 juin 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuels soit à la somme de 480 € (quatre cent quatre vingt euros), à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées à Monsieur [B] [C] à ce titre et suivant quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 07 avril 2025, de sa signification à la CCAPEX le 09 avril 2025, de l’assignation du 18 juin 2025 et de sa signification à la Préfecture des Hautes-Pyrénées le 20 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge