TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 21 avril 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00015 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EVEV

Prononcée le 21 avril , au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 février 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Cadre Greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que l’ordonnance de référé était mise en délibéré au 24 Mars 2026 prorogé au 21 avril 2026 et serait rendue par mise à disposition au Greffe dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, l’ordonnance de référé est rendue par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[K] [M], demeurant [Adresse 1]

comparante

[L] [B] épouse [M], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M. [M] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

[N] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[Z] [W], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Aude SANVICENTE, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [B] Epouse [M], Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] ont donné à bail à Madame [Z] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] par contrat en date du 22 décembre 2022, pour un loyer mensuel de 360 € et 30 € de provisions sur charges.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Madame [L] [B] Epouse [M], Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 08 juillet 2025 pour un montant de 1 146,37 €.

Madame [L] [B] Epouse [M], Monsieur [N] [M] et Madame [K] [M] ont ensuite fait assigner Madame [Z] [W] le 21 octobre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé aux fins qu’il :

— constate que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonne en conséquence l’expulsion de Madame [Z] [W] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonne que, faute pour Madame [Z] [W] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamne Madame [Z] [W] à leur payer les sommes suivantes :

* à titre provisionnel, 1 204,97 €, représentant les loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts de droit,

* une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

* la somme de 700 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 13 janvier 2026 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la défenderesse.

A l’audience du 24 février 2026, Madame [K] [M] et Monsieur [N] [M] comparaissent en personne, ce dernier régulièrement muni d’un pouvoir afin de représenter Madame [L] [B], son épouse.

Les consorts [M] maintiennent l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation et actualisent la dette locative à la somme de 1 181,12 €. Ils s’opposent à tous délais de payement.

En réponse aux arguments adverses, ils soutiennent que l’urgence de la situation tient à la carence de la locataire dans le respect de ses obligations depuis la conclusion du contrat de bail.

*

En défense, Madame [Z] [W] – représentée par Maître [S] [R] – par conclusions reprises oralement, sollicite du Juge des contentieux de la protection qu’il :

— à titre principal :

* dise que l’urgence n’est ni caractérisée, ni démontrée,

* dise qu’il existe une contestation sérieuse faisant obstacle à l’octroi d’une provision au créancier,

* et par conséquent :

¤ dise n’y avoir lieu à référé,

¤ déboute les consorts [M] de l’intégralité de leurs demandes,

— à titre subsidiaire :

* dise que la consommation réelle d’eau n’est pas justifiée par les bailleurs et, à ce titre, ne peut être refacturée,

* déboute les consorts [M] de leurs demandes au titre de la refacturation d’eau potable,

* dise que le décompte produit par les demandeurs est erroné,

* et en conséquence :

¤ fixe à la somme de 833,18 € le montant de la créance de loyer,

¤ condamne Madame [Z] [W] à payer la somme de 833,18 € au titre de l’arriéré de loyers selon décompte arrêté au 31 janvier 2026,

¤ constate que Madame [Z] [W] sollicite son maintien dans le logement au visa de la loi du 06 juillet 1989,

¤ octroie à Madame [Z] [W] des délais de payement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil,

— en tout état de cause, autorise Madame [Z] [W] à produire une note en délibéré suite à la décision du FSL obtenue.

Le Juge des contentieux de la protection a autorisé la production par la défenderesse d’une note relative à la décision du FSL pendant le temps du délibéré.

Pour l’exposé exhaustif de Madame [Z] [W], il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par cette dernière à l’audience et soutenues oralement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 05 novembre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026, prorogée au 07 avril puis au 21 avril suivant, par mise à disposition au greffe.

En dépit de l’autorisation donnée par le Juge des contentieux de la protection à l’audience du 24 février 2026, aucune note en délibéré n’a été reçue au greffe pendant ce délai.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les consorts [M] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

Sur la procédure de référé

De jurisprudence constante, lorsque le juge des référés constate qu’une des conditions du référé n’est pas remplie, il s’agit d’une question concernant l’exercice de ses pouvoirs et s’analysant en une fin de non-recevoir (voir notamment Cass 3ème civ 19 mars 1986, Cass 1ère civ 07 janvier 1997 et CA [Localité 3] octobre 2008) qui peut être relevée d’office (voir notamment CA [Localité 4] octobre 1989).

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Il est constant qu’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit, sauf à démontrer l’existence d’une contestation sérieuse nonobstant les stipulations contractuelles intervenues entre les parties (voir notamment Cass 3ème civ. 19 décembre 1983 n°82-11.205 et 11 mars 1980 n°78-15.175). Ainsi, n’a pas à relever d’urgence le Juge des référés qui statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater en référé la résiliation de la convention (voir notamment Cass 3ème civ. 09 décembre 1986 n°83-12.503 et 20 janvier 1988 n°86-18.276).

En l’espèce, force est de constater que le contrat de bail conclu entre les parties le 28 décembre 2022 contient une clause résolutoire (intitulée CLAUSE RESOLUTOIRE) stipulée comme suit : « Il est en outre expressément convenu et accepté, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire. Les preneurs, ainsi que tous occupants de leur chef, devront alors vider les lieux loués, faute de quoi, il suffirait pour les y contraindre, d’une simple ordonnance rendue en référé par Monsieur le Juge du tribunal d’instance de TARBES, aux frais du preneur. Dans tous les cas, le coût du commandement de payer sera à la charge du preneur qui s’y oblige ».

D’une part, les consorts [M] sollicitent en l’espèce en référé la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail librement conclu entre les parties, aux termes de laquelle la demande d’expulsion peut être présentée en référé, nonobstant toute urgence.

D’autre part, en dépit de ses allégations, Madame [Z] [W] ne saurait exciper d’une contestation sérieuse dans la mesure où elle reconnaît le principe de la dette, à défaut de son quantum.

La défenderesse produit ainsi elle-même un décompte selon lequel elle devait à ses bailleurs (pièce 5 défendeur) :

—  878,18 € le 08 juillet 2025, date de délivrance du commandement de payer,

—  836,18 € le 08 septembre 2025, date de fin du délai octroyé par le commandement de payer pour régulariser la situation et faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Force est donc de constater que Madame [Z] [W] reconnait elle-même l’existence d’un arriéré locatif à la date de délivrance du commandement de payer, non apuré dans le délai de 2 mois légalement imparti par la clause résolutoire.

Dans ces conditions, les consorts [M] sont bien-fondés à poursuivre la résiliation du bail et l’expulsion en référé.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

En l’espèce, comme susmentionné, Madame [Z] [W] elle-même reconnaît que l’existence de la dette à la date de délivrance du commandement de payer n’est pas sérieusement contestable et que ce dernier est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 septembre 2025.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur l’arriéré locatif

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Les consorts [M] produisent un décompte estimant que Madame [Z] [W] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 181,12 € à la date du 24 février 2026.

Madame [Z] [W] conteste ce décompte, estimant :

— tout d’abord que les bailleurs ne justifient ni des relevés d’indices de consommation d’eau, ni du prix du mètre cube d’eau refacturé,

— ensuite que les indices de consommations d’eau mentionnés par les bailleurs sont inférieurs à l’indice mentionné dans le contrat de bail, ce qui rendrait impossible toute refacturation,

— enfin que les règlements CAF ne sont pas imputés sur les périodes concernées.

En l’espèce, force est de constater que, tout d’abord, conformément aux indications de la locataire, le contrat de bail conclu entre les parties le 28 décembre 2022 mentionne un relevé de compteur divisionnaire de 8190 m³. Cet index est celui repris dans la première régularisation de charges d’eau et semble se décompter à rebours au fil du temps sans explications plus précises des bailleurs à ce sujet.

Ensuite, les consorts [M] ne justifient pas de relevés de compteur contradictoires.

Enfin, déduction faite des sommes réclamées au titre des charges d’eau, demandeurs et défendeur s’accordent approximativement sur le montant de l’arriéré locatif, à savoir 833,18 € selon Madame [Z] [W] et 835,92 € selon les consorts [M].

Madame [Z] [W] soulève donc une contestation sérieuse et sera seulement condamnée, à titre provisionnel, au payement de la somme qu’elle reconnait devoir aux bailleurs, à savoir 833,18 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de payement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Madame [Z] [W] sollicite le bénéfice des plus larges délais de payement afin de lui permettre d’apurer sa dette et de se maintenir dans les lieux en suspendant l’action de la clause résolutoire.

Tout d’abord, il résulte du décompte produit par les demandeurs que Madame [Z] [W] a repris le payement du loyer courant depuis le mois de juillet 2025, outre apurement d’une partie de l’arriéré locatif lorsqu’elle en a la possibilité.

Ensuite, Madame [Z] [W] justifie avoir fait une demande de FSL maintien pour laquelle la décision définitive devait être rendue le 17 mars 2026, soit pendant le temps du délibéré.

Enfin, il ressort du diagnostic social et financier reçu au greffe le 05 novembre 2025 que Madame [Z] [W] présente d’importants ennuis de santé rendant difficile son maintien en situation d’emploi. Elle perçoit de faibles ressources mais reste mobilisée dans les démarches.

Les consorts [M] s’opposent à cette demande de délais de payement, sollicitant avant toute chose la libération des lieux.

Force est cependant de constater que la situation financière et de santé de Madame [Z] [W] reste préoccupante. S’il a été acté dans le cadre de la demande de FSL que la relation entre les bailleurs et la locataire était définitivement obérée et devait prendre fin, il convient d’octroyer à Madame [Z] [W] des délais de payement afin de lui permettre de chercher à se reloger dans les meilleures conditions.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [Z] [W] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de payement des loyers et charges courants d’une part, des délais de payement d’autre part, permettra à la clause résolutoire de retrouver son plein effet et justifiera la condamnation de Madame [Z] [W] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé à la somme de 390 € et non indexée.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [W], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les consorts [M], Madame [Z] [W] sera condamnée à leur verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2022 entre Madame [L] [B] Epouse [M], Monsieur [N] [M], Madame [K] [M] et Madame [Z] [W] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 09 septembre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [W] à verser en deniers ou quittance à Madame [L] [B] Epouse [M], Monsieur [N] [M], Madame [K] [M] à titre provisionnel la somme de 833,18 € (huit cent trente-trois euros et dix-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 24 février 2026, incluant un dernier appel de 390 € pour le mois de février 2026, un dernier versement CAF de 127 € et un dernier versement locataire de 263 € enregistré pour le même mois), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [Z] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 23 € (vingt-trois euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [L] [B] Epouse [M], Monsieur [N] [M], Madame [K] [M] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [Z] [W] soit condamnée à verser à Madame [L] [B] Epouse [M], Monsieur [N] [M], Madame [K] [M] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 390 € (trois cent quatre-vingt-dix euros), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [Z] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 08 juillet 2025, de sa notification à la CCAPEX le 10 juillet 2025, de l’assignation en référé du 21 octobre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 23 octobre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [W] à verser à Madame [L] [B] Epouse [M], Monsieur [N] [M], Madame [K] [M] une somme de 200 € (deux cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNONS la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DISONS que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge