TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00042 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2EW4

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 MARS 2025

MINUTE N° 25/00203

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Nous, M. Michaël MARTINEZ, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 24 Janvier 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI MAZAL

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Gaëlle DUCHESNE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 2]

ET :

La société DZ BARBERS

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non-comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 13 janvier 2023, la SCI Mazal a consenti à la SAS DZ Barbers, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 5] Saint-Ouen-sur-Seine [Adresse 1]), bâtiment A, partie du lot n° 2.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, la société Mazal a fait délivrer à la société DZ Barbers un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte du 17 janvier 2025, la société Mazal a fait assigner la société DZ Barbers en référé devant le président de ce tribunal, pour :

constater que la clause résolutoire insérée au bail la liant à la sociétéDZ Barbers, en date du 23 septembre 2021 est acquise de plein droit,ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société DZ Barbers ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 7] (local situé au sous-sol), si besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, et ce en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, s’agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux,condamner la société DZ Barbers à lui payer la somme de 10 446,19 euros, à titre de provision à valoir sur le montant des loyers arriérés, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de de 8 58,49 euros et pour le surplus avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, ainsi qu’au paiement des loyers, impôts, taxes et charges et TVA échus à la date de la décision à intervenir,déclarer acquis à la SCI Mazal le montant du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts provisionnels, en réparation du préjudice subi, conformément aux clauses du bail,fixer au montant du loyer normalement appelé, le montant de l’indemnité d’occupation, majoré de 10 % et au montant des charges contractuelles, l’indemnité due au titre des charges, condamner la société DZ Barbers au paiement mensuel desdites indemnités d’occupation et de charges, à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,condamner la société DZ Barbers au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ordonner que l’exécution de l’ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute, conformément aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile, condamner la société DZ Barbers aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 30 septembre 2024

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 janvier 2025.

Régulièrement assignée à tiers présent à domicile, la société DZ Barbers n’a pas comparu.

A l’audience, la société Mazals a indiqué que sa dette avait augmenté sans pouvoir communiquer le nouveau montant à défaut de l’avoir signifié à la société DZ Barbers.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes conséquentes

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut d’exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements à son échéance, le contrat est résilié de plein droit.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 30 septembre 2024 pour le paiement de la somme en principal de 7 889 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte actualisé des sommes dues produit, arrêté au 23 décembre 2024 inclus, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 31 octobre 2024.

L’obligation de la société DZ Barbers de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société DZ Barbers causant un préjudice à la société Mazal du fait d’une occupation sans exécution des obligations constituant la contrepartie contractuellement mise à la charge du preneur, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation. La partie défenderesse sera ainsi condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer conventionnel jusqu’à la libération des lieux, à compte de la présente ordonnance, comme sollicité dans le dispositif de l’assignation.

Aussi, la société Mazal justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé des sommes dues au 23 décembre 2024, que la société DZ Barbers reste lui devoir à cette date une somme de 10 446,19 euros, terme du mois de décembre inclus (loyers et indemnités d’occupation).

En conséquence, la société DZ Barbers sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 pour la somme de 7 889 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les clauses pénales

Par ailleurs, la société Mazal sollicite la conservation du dépôt de garantie ainsi qu’une majoration de l’indemnité d’occupation de 10 %.

Il est relevé à cet égard, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

D’autre part, l’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il ressort de la combinaison de ces textes que la mesure de la disproportion des clauses pénales requiert un degré d’appréciation exclu de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de sorte qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer le montant desdites clauses, et qu’il ne peut, au contraire, que faire droit à la totalité de la somme réclamée s’il l’estime fondée, ou écarter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire.

Au cas présent, les sommes réclamées, par leur nature de clause pénale, peuvent être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives. Tel pouvant être le cas en l’espèce, les demandes rappelées ci-avant ne relèvent donc pas du pouvoir du juge des référés.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, la société DZ Barbers sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 septembre 2024.

Supportant les dépens, elle sera condamnée à payer à la société Mazal la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande d’exécution au seul vu de la minute

Selon l’article 489 du code de procédure civile, en cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

Dès lors qu’il n’est nullement justifié de la condition de nécessité visée par l’article précité, la demande tendant à autoriser l’exécution de la présente ordonnance au seul vu de la minute sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail au 31 octobre 2024 ;

Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la SAS DZ Barbers et de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 6], partie du lot n° 2 ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la SAS DZ Barbers à payer à la SCI Mazal la somme provisionnelle de 10 446,19 euros (loyers et indemnités d’occupation du mois de décembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 pour la somme de 7 889 euros et du 17 janvier 2025 pour le surplus ;

Condamne la SAS DZ Barbers au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois du 11 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Déboute la SCI Mazal de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité ;

Déboute la SCI Mazal de sa demande de majoration de 10 % de l’indemnité d’occupation ;

Condamne la SAS DZ Barbers aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 30 septembre 2024 ;

Condamne la SAS DZ Barbers à payer à la SCI Mazal la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute SCI Mazal de sa demande tendant à autoriser l’exécution de la présente ordonnance au seul vu de la minute ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 MARS 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT