TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 10 AVRIL 2025

— ------------------------

N° RG 24/00015 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLPI

Code NAC : 70H

OPÉRATION : Expropriation – Installation d’une plateforme portuaire dite PSMO à [Localité 9].

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’expropriation des YVELINES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n°391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de [Localité 36] en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,

ENTRE :

GRAND [Localité 33] [11] SEINE, établissement public de l’Etat dont le siège social est situé au [Adresse 4] à [Localité 24], représenté par Monsieur [C] [H], Directeur Général Délégué en charge de la Direction Territoriale de [Localité 29], domicilié en cette qualité au siège de la Direction Territoriale de [Localité 29] sis [Adresse 1] à [Localité 30].

En application de l’article 1er – I de l’ordonnance n°2021-614 du 19 mai 2021 relative à la fusion du [Localité 33] Autonome de [Localité 29] et des grands ports maritimes du [Localité 17] et de [Localité 35] en un établissement public unique, le grand port fluvio-maritime de l'[10] se substitue de plein droit au [Localité 33] Autonome de [Localité 29] dans ses droits et obligations à compter du 01er juin 2021.

Ainsi, à HAROPA [Localité 34] DE [Localité 29] s’est substitué le [Localité 13] [Localité 33] [12].

AUTORITÉ EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Céline LHERMINIER de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Tadjdine BAKARI-BAROINI, avocat aux mêmes cabinet et barreau.

ET

Madame [Y] [K] [N] veuve [M], née le 20 avril 1849 à [Localité 31] et décédée le 02 mars 1941 dont le lieu de décès est inconnu, dont la dernière adresse connue est [Adresse 3].

La commune de naissance précise être dans l’incapacité d’obtenir des archives concernant le lieu de décès.

De même, le détective privé missionné par le [Localité 13] [Localité 33] [12] n’est pas parvenu à identifier un héritier.

PROPRIÉTAIRE EXPROPRIÉE ET DEFENDERESSE

N’ayant pas constitué avocat.

DÉBATS

À l’audience du 07 mars 2025, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Serge FLAUD, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [Y] [N] veuve [M] était propriétaire d’un bien situé au lieudit « [Adresse 19] » à [Localité 9], sur la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 2]. Madame [Y] [N] est décédée le 2 mars 1941. Aucun acte de décès n’a été retrouvé et l’agence d’enquêtes privées missionnée n’a identifié aucun héritier.

Dans le cadre de la construction d’une plateforme portuaire multimodale, déclarée d’utilité publique au profit de [Adresse 16] (devenu l’établissement public [Localité 13] [Localité 33]-FLUVIO-MARITIME DE L’AXE SEINE) par arrêté préfectoral du 8 juillet 2021, le [Adresse 15] a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

Aucune ordonnance d’expropriation n’a été rendue s’agissant de cette parcelle.

L’établissement [Localité 13] [Localité 33] FLUVIO-MARITIME DE L’AXE SEINE n’a pas pu notifier d’offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception ni à Madame [Y] [N], décédée, ni à ses héritiers faute de pouvoir les identifier.

Suivant mémoire reçu au greffe le 9 septembre 2024, le [Adresse 14] a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession « pour le compte de qui il appartiendra ».

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 8 novembre 2024 et modifiée par ordonnance du 18 décembre 2024.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 30 janvier 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 13 février 2025, en présence de l’autorité expropriante et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 mars 2025, au cours de laquelle l’autorité expropriante et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de son mémoire valant offre, réceptionné par le greffe le 9 septembre 2024, le [Localité 13] [Localité 33] [12] demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité « pour le compte de qui il appartiendra » à une somme totale de 1.680 euros décomposée comme suit :

1.400 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur libre ; 280 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 30 janvier 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à une somme totale de 2.012,40 euros décomposée comme suit :

1.677 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur libre ; 335,40 euros au titre de l’indemnité de remploi.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 13] [Localité 29], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, le PLUi a été approuvé par délibération du conseil communautaire de la communauté urbaine [Localité 13] [Localité 29] Seine et Oise du 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020.

La date de référence est donc le 21 février 2020.

À cette date, l’emprise était située en zone 1AUEf2a du PLUi de la commune d'[Localité 7], correspondant à une zone à urbaniser regroupant des espaces bâtis ou non, destinés à recevoir des recompositions ou des extensions urbaines, dans le respect de condition d’aménagement et d’équipements fixées par le règlement et les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) définies. La zone est désignée dans le PLU comme constructible.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, en l’absence d’ordonnance, la consistance du bien est appréciée à la date du 10 avril 2025.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

La surface

Le [Localité 13] [Localité 33] [12] et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 559 m2.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

L’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien exproprié est évalué libre de toute occupation.

Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La parcelle est située en périphérie de la commune d'[Localité 7], en milieu rural, à 40 minutes en voiture de [Localité 36] et à 1 heure en voiture de [Localité 29].

La commune est majoritairement placée de l’autre côté de la Seine par rapport à la parcelle.

Sur la visite de la parcelle cadastrée [Cadastre 6]

La parcelle étant enclavée, nous n’avons pas pu nous rendre sur place.

Nous nous trouvons à l’arrière des maisons jouxtant la parcelle où nous constatons que la parcelle est recouverte de végétations, de quelques arbres et de ronces en majorité.

SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Le [Localité 13] [Localité 33] [12] retient une valeur de 5 €/m2 et présente les termes de comparaison suivants, situés sur la commune d'[Localité 5] :

1- Cession du 8 novembre 2017 d’un terrain en friche en zone 1AUEf2a ([Localité 20])

Surface du bien : 1.992 m²

Prix de vente : 10.000 €

Prix au m² : 5 €

2- Cession du 1er juillet 2022 d’un tènement de terre en latte de plancher en zone 1AUEf2a ([Localité 27] Grosses [Localité 32])

Surface du bien : 815 m²

Prix de vente : 4.890 €

Prix au m² : 5 €

De plus, l’établissement public souligne la nécessité d’appliquer un taux d’abattement de 50% au regard du caractère enclavé de la parcelle, comme le retient la jurisprudence citée (CA [Localité 28], 1ère chambre civile B, 24 mai 2022, n°21/01675).

Le commissaire du gouvernement retient également un abattement de 50% pour enclavement (CA [Localité 36], 7 mars 2023, n°20/03636). Il présente les comparables suivants, correspondants à des ventes récentes de terrains en zone 1AUEf2a d’une superficie de 200 m2 à 30.000 m2, dans un rayon de 500 mètres autour du bien à évaluer sur la commune d'[Localité 5] et la commune limitrophe d'[Localité 7] :

1- Cf terme n°2 de l’établissement public [Adresse 14] en précisant que le prix au m2 est de 6€/m2.

2- Cession du 16 décembre 2022 d’un terrain nu en zone 1AUEf2a situé [Adresse 19] à [Localité 7]

Surface du bien : 281 m²

Prix de vente : 1.405 €

Prix au m² : 5 €

3- Cession du 27 février 2024 d’un terrain nu en zone 1AUEf2a situé [Adresse 25] à [Localité 5]

Surface du bien : 1.528 m²

Prix de vente : 9.036 €

Prix au m² : 5,91 €

4- Cession du 13 février 2023 d’un terrain nu en zone 1AUEf2a situé [Localité 26], [Localité 18], [Localité 23] et devant le Magasin à [Localité 5]

Surface du bien : 27.539 m²

Prix de vente : 150.913,72 €

Prix au m² : 5,48 €

5- Cession du 18 décembre 2023 d’un terrain nu en zone 1AUEf2a situé [Localité 18], [Adresse 22] à [Localité 5] et [Adresse 21] à [Adresse 8]

Surface du bien : 15.356 m²

Prix de vente : 127.448,55 €

Prix au m² : 8,3 €

Soit une moyenne de 6,14€/m2 arrondie à 6€/m2.

Le commissaire du gouvernement critique les termes de comparaison présentés par l’établissement public. La valeur retenue pour le terme n°2 est erronée, elle n’est pas de 5€/m2 mais de 6€/m2. Le commissaire du gouvernement souligne que le terme n°1 de l’autorité expropriante est très ancien, qu’il y a des valeurs plus récentes.

Par conséquent, le [Localité 13] [Localité 33] [12] et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes, en valeur libre et avant abattement de 50% :

Pour le [Localité 13] [Localité 33] [12] : 5 euros/m²D’après le commissaire du gouvernement : 6 euros/m².

*

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

S’agissant de la méthode, le demandeur et le commissaire du gouvernement retiennent la méthode de comparaison, laquelle consiste à fixer la valeur vénale à partie de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce la préemption à évaluer sur le marché immobilier local. Cette méthode sera retenue.

L’article R.311-22 alinéa 1er du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant ». En l’espèce, les conclusions du commissaire du gouvernement proposent une évaluation supérieure à celle du demandeur et ne pourront être prise en compte sauf à rectifier les erreurs matérielles du calcul de l’expropriant.

La moyenne corrigée des termes de comparaison de l’expropriant est de : 5,50 euros/ m2.

Soit le calcul suivant : 559 m2 x 5,50 €/m2 = 3.074,5 euros.

Il convient d’appliquer un abattement compte tenu de l’enclavement de la parcelle tel que constaté lors du transport. Soit le calcul suivant : 3.074,5 x 0,50 = 1.537,25 euros arrondi à 1.537 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à : 20 % jusqu’à 5 000 euros = 307,4 euros, soit 307 euros.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge du [Localité 13] [Localité 33] FLUVIO-MARITIME DE L’AXE SEINE par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d’acquisition dû par le [Adresse 14] pour le compte de qui il appartiendra en contrepartie de la parcelle cadastrée [Cadastre 6] située au lieudit « [Localité 20] », à [Localité 7], à la somme de 1.844 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale : 1.537 euros en valeur libre ;

— indemnité de remploi : 307 euros.

CONDAMNE le [Localité 13] [Localité 33] FLUVIO-MARITIME DE L’AXE SEINE aux dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 36], le 10 Avril 2025.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU