TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00149 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D5P7

ORDONNANCE DE REFERE N°26/72

DU : 02 Février 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 02/02/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

Madame [O] [W], demeurant 7 Rue de la Vallée – L-5253 SANDWEILER (LUXEMBOURG)

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [E], demeurant 15 Rue des Hirondelles – 57570 CATTENOM, non comparant

Date des débats : 02 Décembre 2025

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [O] [W] a donné à bail à M. [F] [E] un appartement à usage d’habitation situé au 15 rue des Hirondelles 57570 CATTENOM par contrat du 10 septembre 2012, pour un loyer mensuel de 500 € et 25 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [O] [W] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 19 février 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 juin 2025, Mme [O] [W] a ensuite fait assigner M. [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— renvoyer les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront,

Mais, d’ores et déjà,

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 19 avril 2025,

En conséquence,

— constater la résiliation du bail,

— ordonner l’évacuation du locataire et de tout occupant de son chef dans les délais prévus au Livre IV du Code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner provisionnellement le défendeur en application de l’article 835 du Code de procédure civile à lui payer la somme de 3 523,57€ correspondant à l’arriéré et/ou indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeue signifiée par commissaire de justice le 19 février 2025,

— condamner en outre le défendeur à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 635€ à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et des charges selon régularisation annuelle,

— dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié et ce tel que prévu dans la convention de location initiale (indice INSEE du coût de la construction),

— condamner le défendeur à lui payer une somme de 1 000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— le condamner aux dépens, y compris les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice en date du 19 février 2025.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 25 juin 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 décembre 2025.

Mme [O] [W] – représentée par son conseil – maintient ses demandes telles que formulées dans l’assignation. Elle indique qu’elle est en attente du décompte de son client.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 juin 2025, M. [F] [E] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 2 février 2026.

En cours de délibéré, par courrier reçu au greffe le 3 décembre 2025, Mme [O] [W] transmet à la juridiction un décompte actualisé au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DU DÉFENDEUR

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION

— Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que ""le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 10 septembre 2012 contient une clause résolutoire (article 2.11 CLAUSE RÉSOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 février 2025, pour la somme en principal de 2.253,01 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2025.

M. [F] [E], non comparant, ne produisant aucun élément sur sa situation actuelle, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement.

— Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de M. [F] [E] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

— Sur les charges et loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Mme [O] [W] produit un décompte aux termes duquel M. [F] [E] reste devoir, après soustraction des frais de relance, la somme de 7.855,43 € à la date du 1er décembre 2025.

M. [F] [E], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 7.855,43 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.253,01 € à compter du commandement de payer (19 février 2025), et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

M. [F] [E] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

M. [F] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 635€, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et des charges selon régularisation annuelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [O] [W], M. [F] [E] sera condamné à lui verser une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2012 entre Mme [O] [W] et M. [F] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 15 rue des Hirondelles 57570 CATTENOM sont réunies à la date du 20 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [F] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [O] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [F] [E] à verser à Mme [O] [W] à titre provisionnel la somme de 7.855,43 € (décompte arrêté au 1er décembre 2025, incluant une dernière facture de décembre 2025), correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025 sur la somme de 2 253,01 €, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 20 avril 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 635€, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et des charges selon régularisation annuelle, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail ;

CONDAMNONS M. [F] [E] à payer à Mme [O] [W] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS M. [F] [E] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [F] [E] à verser à Mme [O] [W] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 2 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,