TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

MINUTE N° : 25/00382

DOSSIER : N° RG 24/02833 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FB74

AFFAIRE : [J] [V], [G] [S] épouse [V] / [D] [W], [T] [U]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 16 Septembre 2025, décision mise en délibéré au 16 septembre 2025 et prorogée au 9 décembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEURS

M. [J] [V]

né le 07 Décembre 1960 à [Localité 6] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

Mme [G] [S] épouse [V]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

DEFENDEURS

Mme [D] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante

M. [T] [U]

non comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [V] et Madame [G] [V] ont, par contrat signé le 12 septembre 2018, donné à bail à Monsieur [T] [U] et Madame [D] [W] un appartement n°104, un parking extérieur n°8 et un garage n°94 au sein de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 920 euros, outre des provisions pour charges de 100 euros par mois.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 25 novembre 2024, remis à étude, Monsieur [J] [V] et Madame [G] [V] ont assigné Monsieur [T] [U] et Madame [D] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 24 juin 2025, sur le fondement des articles 1224, 1227, 1229 et 1728 du code civil, afin de :

— prononcer la résiliation du bail en date du 12 septembre 2018, à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Monsieur [U] et Madame [W] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé ;

— en conséquence, ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [U] et Madame [W] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— voir condamner solidairement Monsieur [U] et Madame [W] au paiement de la somme de 4 490,18 euros correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de novembre 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir ;

— les voir condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à leur départ effectif des lieux, soit à la somme de 1 148,79 euros ;

— dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux ;

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 juillet 2024 ;

— les voir condamner in solidum au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les voir condamner in solidum au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais des commandements conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

— juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire.

Le rapport du Pôle médico-social a été transmis au Greffe le 3 juin 2025, indiquant que Monsieur [T] [U] avait perdu son emploi en SUISSE en 2023 et avait exposé des frais d’avocat dans le cadre d’une procédure qui l’oppose à son employeur, ce qui a déstabilisé leur budget ; que Madame [D] [W] travaillait en temps partiel en SUISSE. Monsieur [T] [U] a indiqué souhaiter rester dans le logement ; a déclaré que les ressources du ménage s’élevaient à la somme de 2 331 euros et qu’ils ont un enfant à charge.

Lors de l’audience du 24 juin 2025, Monsieur [J] [V] et Madame [G] [V], représentés, ont réitéré leurs demandes et déposé un décompte arrêté au 19 juin 2024 actualisant la dette à la somme de 9 296,53 euros.

Monsieur [T] [U] et Madame [D] [W] n’étaient ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 16 septembre 2025 prorogée à la date du 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 12 septembre 2018. La clause résolutoire du contrat (article VIII) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 23 juillet 2024, d’un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 2 949, 98 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 24 septembre 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [T] [U] et Madame [D] [W] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort par ailleurs du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de juin 2025 comprise, arrêté au 19 juin 2025, s’élève à la somme de 9 296,53 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [T] [U] et Madame [D] [W] n’étant pas rapportée, en dépit de la délivrance de deux commandements de payer, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2 949, 98 euros et à compter du 16 septembre 2025, date initiale du prononcé de la présente décision sur le surplus, jusqu’à parfait paiement, étant précisé que le contrat ne contient aucune clause relative aux intérêts légaux.

Monsieur [T] [U] et Madame [D] [W], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût des trois commandements de payer délivrés le 21 décembre 2023, le 27 mars 2024 et le 23 juillet 2024, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 400 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE à la date du 24 septembre 2024, la résiliation du contrat de location conclu le 12 septembre 2018 entre Monsieur [J] [V] et Madame [G] [V] d’une part et Monsieur [T] [U] et Madame [D] [W] d’autre part, portant sur un appartement n°104, un parking extérieur n°8 et un garage n°94 au sein de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] à [Localité 8], par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée ;

DIT que Monsieur [T] [U] et Madame [D] [W] sont devenus occupants sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [T] [U] et Madame [D] [W] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et tous les occupants de leur chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [T] [U] et Madame [D] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [D] [W] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [U] et Madame [D] [W] à payer à Monsieur [J] [V] et Madame [G] [V] la somme de 9 296,53 euros, arrêtée au 19 juin 2025 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie du taux légal à compter du 23 juillet 2024 sur la somme de 2 949, 98 euros et à compter du 16 septembre 2025 sur le surplus, jusqu’à parfait paiement ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [U] et Madame [D] [W] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [U] et Madame [D] [W] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût des commandements de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,