TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 18 Septembre 2025 N°: 25/00275

N° RG 22/02047 – N° Portalis DB2S-W-B7G-ESXL

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 19 Juin 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. JJMB, société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le numéro D 422 684 043

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Emmanuel LEVANTI de la SELARL LEVANTI, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 16]” représenté par son syndic en exercice la société FONCIA pris en son agence sise [Adresse 2] à [Localité 15], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LE YETI”, représenté par son syndic en exercice la société 4807 IMMOBILIER CIE ALPINE DE PROMOTION IMMOBILIER, SAS dont le siège est sis [Adresse 3] à [Localité 12], immatriculée au RCS d'[Localité 11] sous le numéro 391 600 103 pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le /09/25

à

— Maître [D] [H]

— Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ

Expédition(s) délivrée(s) le /09/25

à

— Maître Emmanuel LEVANTI

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI JJMB a acquis, suivant acte notarié du 12 mars 2003, les lots n°36, 43, 58 et 59 cadastrés AK n°[Cadastre 6], dans l’immeuble en copropriété « [Adresse 17] (pièce 1 de la demanderesse).

Les lots n°58 et 59 faisaient partie de la copropriété « [Adresse 16] » depuis a minima l’acte notarié du 28 avril 1992 (pièce 2 de la demanderesse).

La SCI JJMB paye ainsi des charges sur tous ses lots (pièce 4 de la demanderesse).

Le 30 avril 2014, la parcelle unique n°[Cadastre 6] sur laquelle se trouvaient tous les lots de la requérante a été divisée en trois parties (pièce 5 de la demanderesse), comme suit :

— n°631 au profit de la copropriété « [Adresse 16] »,

— n°632 au profit de la copropriété « Le Yeti »,

— n°633 au profit de la commune de [Localité 19].

Cette division résulte de la décision prise en assemblée générale de la copropriété « [Adresse 16] » le 6 août 2012, de vendre lesdites parcelles (pièce 6 de la demanderesse).

Par acte de Commissaire de justice du 28 juillet 2022, la SCI JJMB a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 16]« et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble »Le Yeti" représentés par leurs syndics en exercice, devant le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI JJMB demande au tribunal de :

Dire et juger que la SCI JJMB est le légitime propriétaire de la surface correspondant aux lots de copropriété dépendant d’un ensemble immobilier dénommé « le Panoramic » sis à Thollon-les-Mémises [Adresse 1]) lieu-dit « [Adresse 13] », section AK n°[Cadastre 6] ancien et désormais [Cadastre 8], numérotés :Lot n°58 consistant en un emplacement situé au sud du lot n°43 et les 74/54671 des parties communes générales de l’immeubleLot n°59 consistant en un emplacement situé à l’est du lot n°443 et les 185/54671 des parties communes générales de l’immeuble,En conséquence,

Annuler l’acte reçu par Maître [V] [O] le 08 décembre 2015 en tant qu’il emporte cession des droits de la SCI JJMB sur la surface correspondant aux lots 58 et 59 ci-avant désignés au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Yeti »,Condamner le syndicat des copropriétaires « Le Yeti » à verser une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 janvier 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Yeti » demande au tribunal de :

In limine litis : déclarer irrecevables la société JJMB en ses demandes au visa de l’article 30 du décret 55-22 du 4-1-1955,Au fond :Rejeter l’intégralité des demandes de la SCI JJMB,Condamner la SCI JJMB à payer la somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Yeti » ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SAS MERMET et ASSOCIES, Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire et écarter en toute hypothèse l’exécution provisoire de droit.Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 16]" demande au tribunal de :

Débouter la SCI JJMB de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.Condamner la SCI JJMB à payer la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, sur la recevabilité des demandes de la SCI JJMB

Aux termes de l’article 28 du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

Il résulte de l’article 30 du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière que, les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s’ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés.

Conformément aux dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

La jurisprudence précise que l’intérêt au succès ou au rejet d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Yeti » soulève l’irrecevabilité de la demande formée par la SCI JJMB, en ce qu’elle n’aurait pas publié son assignation au service de la publicité foncière.

Toutefois, le défaut de publication d’un acte au service de la publicité foncière est sanctionné par l’inopposabilité de cet acte aux tiers, et non par leur irrecevabilité.

Par ailleurs, la SCI JJMB s’estime lésée en ce qu’elle aurait perdu une partie de sa propriété, qu’elle revendique en l’espèce, de sorte qu’elle justifie bien d’un intérêt et d’une qualité à agir.

En conséquence, l’action intentée par la SCI JJMB est recevable.

I/ Sur les demandes de la SCI JJMB

Conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

1) S’agissant de l’action en revendication de propriété

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 545 du même code ajoute que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En l’espèce, la SCI JJMB revendique la propriété des lots n°58 et 59 qu’elle a acquis le 12 mars 2003 dans la copropriété « [Adresse 16] ». Elle estime que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Yeti » s’est vu attribuer lesdits lots, suite à la vente du 8 décembre 2015, votée en assemblée générale de la copropriété de l’immeuble « [Adresse 16] ».

Les défendeurs font quant à eux valoir que la SCI JJMB n’a pas perdu son droit de propriété sur les lots litigieux.

Il résulte des pièces versées aux débats que, le 12 mars 2003, la SCI JJMB a acquis, dans l’ensemble immobilier « [Adresse 16] », le lot n°58 correspondant à un emplacement situé au sud du lot n°43 et le lot n°59 correspondant à un emplacement situé à l’est du lot n°43 (pièce 1 de la demanderesse, page 3).

Le plan annexé à l’acte de vente du 28 avril 1992 démontre que ces lots sont des parties privatives attenantes au local commercial (pièce 3 de la demanderesse), et l’appel de provisions du premier trimestre 2022 précise qu’il s’agit de parkings (pièce 4 de la demanderesse).

Il a par ailleurs été décidé en assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 16] » du 6 août 2012, de vendre la parcelle n°[Cadastre 4] à la copropriété « Le Yeti » (pièce 6 de la demanderesse, page 13). Or, la SCI JJMB était propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 6] divisées en trois parcelles n°[Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], tel qu’il résulte du plan de divisions, et non de la parcelle n°[Cadastre 4] (pièce 5).

L’attestation de Maître [S] confirme quant à elle que le syndicat des copropriétaires de la copropriété « Le Yeti » est devenu propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 9], qui appartenait auparavant au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 16] », suivant acte notarié du 8 décembre 2015 (pièce 7 de la demanderesse). Toutefois, cette attestation ne suffit pas à démontrer que les lots n°58 et 59 appartenant à la SCI JJMB ont été inclus sur cette nouvelle parcelle n°[Cadastre 9] et vendus au syndicat des copropriétaires de la copropriété « Le Yeti ».

Au contraire, ce dernier verse aux débats une attestation du service de la publicité foncière de Bonneville datée du 2 janvier 2023, qui atteste que la SCI JJMB est propriétaire des lots n°58 et 59 cadastrés AK n°[Cadastre 8] à Thollon-les-Mémises (pièce 1 du syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 18] »). Ainsi, les lots litigieux figurent toujours sur la parcelle appartenant au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 16] », et il n’y a eu aucun changement relatif aux droits de propriété de la requérante depuis l’acte de vente du 12 mars 2003 (même pièce).

En conséquence, lots n°58 et n°59 ne figurent pas sur la parcelle vendue à la copropriété « Le Yeti » et appartiennent toujours à la SCI JJMB.

2) S’agissant de la nullité de l’acte reçu par Maître [V] [O] le 08 décembre 2015

En l’espèce, la SCI JJMB sollicite la nullité l’acte reçu par Maître [V] [O] le 08 décembre 2015.

Elle ne se fonde toutefois sur aucune base textuelle permettant de prononcer une quelconque nullité, et il résulte des développements précédents que l’acte susvisé ne lui est aucunement préjudiciable.

En conséquence, la SCI JJMB sera déboutée de sa demande de nullité de l’acte reçu par Maître [V] [O] le 08 décembre 2015.

II/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, la SCI JJMB succombe à l’instance.

En conséquence, elle sera condamnée aux dépens, distraits au profit de la SAS MERMET ET ASSOCIES, avocat aux barreaux de [Localité 21] et d'[Localité 11].

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI JJMB est condamnée aux dépens.

En conséquence, elle sera condamnée à payer :

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 16]" représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Yeti » représenté par son syndic en exercice la société 4807 IMMOBILIER CIE ALPINE DE PROMOTION IMMOBILIER, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

La jurisprudence exige toutefois l’existence d’un motif légitime pour solliciter l’écart et/ou l’aménagement de l’exécution provisoire (Cour d’appel de Paris, 13 avril 2023, rg n°22/16454).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Yeti » sollicite l’écartement de l’exécution provisoire au motif qu’elle serait incompatible avec la nature de l’affaire, et qu’elle aurait des conséquences préjudiciables, notamment en cas d’annulation de l’acte notarié du 8 décembre 2015.

Toutefois, la SCI JJMB a été déboutée de sa demande d’annulation de l’acte reçu par Maître [V] [O] le 8 décembre 2015, de sorte que le présent jugement n’entraîne pas de conséquences justifiant que soit écartée l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action intentée par la SCI JJMB ;

CONSTATE que la SCI JJMB est toujours propriétaire du lot n°58 consistant en un emplacement situé au sud du lot n°43 et les 74/54671 des parties communes générales de l’immeuble, et du lot n°59 consistant en un emplacement situé à l’est du lot n°[Cadastre 5] et les 185/54671 des parties communes générales de l’immeuble situés dans l’ensemble immobilier « [Adresse 16] » sis à [Adresse 20] », section AK Numéro [Cadastre 6] ancien et désormais [Cadastre 8], numérotés ;

DÉBOUTE la SCI JJMB de sa demande d’annulation de l’acte de vente reçu par Maître [V] [O] le 08 décembre 2015 ;

CONDAMNE la SCI JJMB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 16]" représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JJMB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 18]", représenté par son syndic en exercice la société 4807 IMMOBILIER CIE ALPINE DE PROMOTION IMMOBILIER, la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JJMB aux dépens, distraits au profit de la SAS MERMET ET ASSOCIES, avocat aux barreaux de Thonon-les-Bains et d’Annecy ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,