TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 30 Juin 2025 N°: 25/00209

N° RG 22/01496 – N° Portalis DB2S-W-B7G-ESTY

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 12 Mai 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025

DEMANDERESSE

Mme [G], [O] [F] épouse [P] [M]

née le 29 Mai 1935 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Nadine MOINE-PICARD, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. AZAT LOCATION, exerçant sous l’enseigne GUY HOQUET IMMOBILIER Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°530 552 884, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jack CANNARD de la SELARL JACK CANNARD, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

INTERVENANTE FORCÉE

S.E.L.A.R.L. MJ ALPES, ès qualité de liquidateur judiciaire selon jugement rendu le 3 mai 2024 par le Tribunal de Commerce de Thonon-les-Bains de la SARL SWANN IMMOBILIER ayant son siège social [Adresse 3] et dont il est appris qu’elle a fait l’acquisition des parts suivant acte du 29 juillet 2022 de la SARL AZAT LOCATION

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Défaillante, n’ayant pas constitué avocat

Expédition(s) délivrée(s) le /07/25

à

— Maître Nadine MOINE-PICARD

— Maître Jack CANNARD

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat de mandat de gestion du 10 août 2017, [G] [F] épouse [P] [M] a confié à la SARL AZAT LOCATION la gestion des locations concernant sa maison sise [Adresse 1] à [Localité 6], avec une garantie d’assurance loyers impayés auprès de la société ENTORIA durant toute la période de location.

Le 28 août 2017, par l’intermédiaire d’AZAT LOCATION, le bien a été loué à [N] [L] pour un loyer de 1500 euros par mois, avec frais de gestion à hauteur de 1367 euros.

Entre 2018 et 2020, la locataire n’a pas réglé une partie des loyers.

En juin 2020, la locataire ayant restitué les lieux dans un mauvais état, AZAT LOCATION a mandaté un huissier de justice sans accord préalable de [G] [P] [M].

Par acte d’huissier de justice du 17 mars 2020, [G] [P] [M] a saisi le tribunal de proximité d’Annemasse aux fins de résiliation du bail, expulsion de [N] [L], et paiement des arriérés de loyers.

Par jugement du 16 juillet 2021, [N] [L] a été condamnée à régler les loyers impayés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 décembre 2021, l’assurance garantie des loyers impayés a sollicité de [G] [P] [M] la somme de 7620,52 euros à titre de trop perçu d’indemnisation.

Le 15 mars 2022, [G] [K] a mis en demeure AZAT LOCATION de lui payer la somme de 5312,25 euros au titre du dépôt de garantie versée par la locataire en 2017, le reliquat de loyers de 2018 et ceux de janvier et février 2019.

Aucune réponse n’a été apportée.

Par acte d’huissier de justice du 20 juin 2022, [G] [P] [M] a fait assigner AZAT LOCATION devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de constater les manquements aux obligations contractuelles. L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 22/1496.

Par jugement du 3 mai 2024, le tribunal de commerce de Thonon-les-Bains a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SARL AZAT LOCATION et a désigné la SELARL ML ALPES liquidateur.

[G] [P] [M] a déclaré sa créance.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, [G] [P] [M] a fait assigner la SELARL MJ ALPES devant la présente juridiction en intervention forcée. L’affaire a été enregistrée sous le n°RG 24/1334.

Par ordonnance du 15 octobre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux procédures sous le n° RG 22/1496.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 18 novembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [G] [P] [M] sollicite du tribunal qu’il :

— constate les manquements commis par AZAT LOCATION dans le cadre de ses obligations contractuelles,

— prenne acte du versement par AZAT LOCATION à ENTORIA, assureur GLI, après la délivrance de l’assignation de la somme de 7620,52 euros réclamée à titre de remboursement suite au retard de 162 jours,

— prenne acte de l’aveu de AZAT LOCATION de sa faute de gestion,

— juge AZAT LOCATION responsable de ses fautes de gestion dans le cadre de son mandat,

— fixe sa créance au passif de la SARL SWANN IMMOBILIER, ayant acquis des parts d’AZAT LOCATION, à 9202,86 euros au titre des arriérés de loyers et des frais indûment déduit par le gestionnaire, 5000 euros à titre de dommages-intérêts et 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute la SARL AZAT LOCATION et la SELARL MJ ALPES de leurs demandes,

— ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 novembre 2023, soit antérieurement à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, AZAT LOCATION demande au tribunal de :

— débouter [G] [K] de ses demandes,

— condamner [G] [P] [M] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner [G] [P] [M] aux dépens.

La SELARL MJ ALPES n’a pas constitué avocat et n’a donc pas conclu.

La clôture de l’instruction a été fixée au 19 novembre 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, la SELARL MJ ALPES a été assignée à son siège, l’assignation ayant été remise à un employé habilité à en recevoir copie.

En outre, la demande de [G] [K] s’élève à un montant total de 14 202,86 euros, soit au delà du taux de ressort ouvrant le droit d’appel fixé à 5000 euros.

En conséquence, la présente décision, étant susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire et rendue en premier ressort.

I/ Sur la responsabilité contractuelle de AZAT LOCATION

A titre liminaire, il convient de constater que [G] [P] [M] a produit la déclaration de créances qu’elle a effectuée auprès de la MJ ALPES, en sa qualité de mandataire judiciaire de la AZAT LOCATION, pour une somme totale de 16 165,94 euros (pièce n°5).

Cependant l’article L 622-22 du code de commerce dispose que la présente instance ne peut tendre qu’à la constatation des créances et à la fixation de leur montant et la jurisprudence précise que la demande ne peut être examinée qu’à hauteur des sommes déclarées et non des sommes réclamées.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Conformément aux dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts

peuvent toujours s’y ajouter.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Il résulte également des articles 1991 et 1992 du code civil que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, [G] [K] sollicite la fixation de la créance au titre des arriérés de loyers et des frais indûment déduit par le gestionnaire à la somme de 9 202,86 euros et fait valoir que AZAT LOCATION a mis en œuvre la garantie des loyers impayés trop tardivement, alors que des incidents de paiement avaient eu lieu peu de temps après la mise en location de son bien.

La demanderesse estime également que des fautes de gestion ont été commises par AZAT LOCATION et que des frais importants ont été déduits à tort des sommes dues au titre des réparations locatives.

La lecture du jugement du tribunal de proximité d’Annemasse du 16 juillet 2021 (pièce n°2) permet de constater que :

— [N] [L], locataire du bien appartenant à la [G] [K], a été condamnée à lui verser la somme de 8 338,14 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 2 906,95 euros à la SAS ENTORIA au titre des loyers et charges impayés que celle-ci avait pris en charge (pièce n°2).

— ENTORIA a payé à l’agence gestionnaire, au profit de [G] [K], la somme de 3087,93 euros suite à la quittance subrogative émise le 30 mars 2021.

Il en résulte que la garantie de loyers impayés avait ainsi été actionnée et que [G] [K] avait été indemnisée une première fois de cette perte de loyers.

En outre, la demanderesse produit également aux débats un courrier d’ENTORIA, dans lequel elle la somme de lui verser 7620,52 euros en raison du retard dans la déclaration de sinistre et de la saisine du commissaire de justice (pièce n°3) et affirme dans ses conclusions que AZAT LOCATION a effectivement versé cette somme auprès de la garantie de loyers impayés, et que cette garantie lui a ensuite reversé la somme de 6 241,59 euros.

[G] [K] ne produit donc aux débats aucun élément permettant de justifier l’existence d’une quelconque faute de gestion commise par AZAT LOCATION ayant conduit à un préjudice ou à des frais indûment déduits au titre des réparations locatives.

En conséquence, [G] [K] sera déboutée de ses demandes de fixation de créances au passif de AZAT LOCATION et de ses demandes de condamnation de la MJ ALPES, en sa qualité de mandataire liquidateur.

II/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [G] [K] succombe à l’instance, toutefois, à défaut de contradicteur, elle sera condamnée ni aux dépens, ni au paiement de somme au titre des frais irrépétibles.

2) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE [G] [K] de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,