TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 MAI 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 26/00097 – N° Portalis DB2S-W-B7K-FI5C

AFFAIRE : [N] [P] [G] / [K] [S], [D] [W], [M] [Z], [Y] [S]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 03 Mars 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

Monsieur [N] [P] [G] né le 03 Décembre 1965 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Bénédicte ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE,

DEFENDEURS

Madame [K] [S] née le 13 Août 1990 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]

Comparante

Monsieur [D] [W] né le 11 Juillet 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 3]

Comparant

Madame [M] [Z] née le 12 Décembre 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

non comparante et non représentée

Monsieur [Y] [S] né le 24 Juin 1986 à [Localité 2], demeurant [Adresse 6]

non comparant et non représenté

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [N] [G] a, par contrat signé le 24 avril 2020, donné à bail à Madame [K] [S] et Monsieur [D] [W] un appartement n°A202 et des parkings n°9 et 10, situés [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 698 euros, outre des provisions pour charges totales de 80 euros par mois.

Madame [M] [Z] et Monsieur [Y] [S] se sont portés caution solidaire par actes séparés datés respectivement des 24 et 25 avril 2020, pour le paiement du loyer et pour un montant maximum de 56 016 euros, leur engagement prenant fin le 24 avril 2026.

Par actes séparés de Commissaire de Justice des 5 et 6 août 2025, remis à étude s’agissant de Madame [K] [S], Monsieur [D] [W] et Madame [M] [Z] et transformé en procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile s’agissant de Monsieur [Y] [S], Monsieur [N] [G] a fait assigner les locataires et leurs cautions solidaire devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 3 mars 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1104 et 1741 du code civil, afin de :

— constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location susvisé, ou à défaut prononcer la résiliation du contrat de location qui a été consenti par Monsieur [N] [G] à Madame [K] [S] et Monsieur [D] [W] ;

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [K] [S] et Monsieur [D] [W] ainsi que tout occupant de leur chef de l’appartement n°A202 et des parkings n°9 et 10, situés [Adresse 7] à [Localité 5], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [K] [S] et Monsieur [D] [W] ainsi que Madame [M] [Z] et Monsieur [Y] [S], en leur qualité de cautions solidaires, à payer la somme de 6 453,52 euros outre les loyers, charges, indemnité d’occupation, et intérêt, frais et accessoires qui seraient dus jusqu’à la date de l’audience ;

— condamner solidairement Madame [K] [S] et Monsieur [D] [W] ainsi que Madame [M] [Z] et Monsieur [Y] [S], en leur qualité de cautions solidaires, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges contractuels jusqu’au départ effectif des lieux ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire qui est de droit ;

— condamner solidairement Madame [K] [S] et Monsieur [D] [W] ainsi que Madame [M] [Z] et Monsieur [Y] [S] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement et du présent acte.

Un rapport du Pôle médico-social concernant Monsieur [D] [W] a été adressé au Greffe le 30 janvier 2026 indiquant qu’il vivait en concubinage avec Madame [K] [S] et leurs deux enfants mineurs à charge. Ils déclarent percevoir des revenus mensuels de 1 848 euros composés principalement d’aides sociales et supporter des charges à hauteur de 1 608 euros par mois, laissant un reste à vivre de 342 euros par mois. Le rapport expose que les impayés de loyers résulteraient de plusieurs facteurs notamment un montant élevé de loyer, une régularisation des charges d’un montant de plus de 3 000 euros et des difficultés de santé rencontrées par le couple. Il y est mentionné que Monsieur [D] [W] a été contraint de cesser son activité en 2023 à la suite d’un accident du travail et que Madame [K] [S] a subi une intervention chirurgicale à la même période. Monsieur [D] [W] est reconnu travailleur handicapé et perçoit une pension d’invalidité, une allocation supplémentaire d’invalidité et une rente d’accident du travail. Un premier plan d’apurement a été mis en place en 2023 à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant mais n’a pas été honoré par les locataires qui indiquent ne plus être en capacité de payer le loyer. Le rapport précise qu’en juin 2025, un dossier a été déposé au Fonds de Solidarité Logement mais a été refusé. Le couple a également déposé un dossier de surendettement, la Commission ayant déclaré leur saisine recevable et les ayant orientés vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire pour une dette globale estimée à 46 000 euros. Une demande de logement social a été effectuée en janvier 2025 et renouvelée en janvier 2026.

Le même jour, le Pôle médico-social a adressé au Greffe des observations de Monsieur [N] [G] indiquant qu’il remboursait une mensualité de 1 575 euros au titre de son prêt Pinel, à laquelle s’ajoutent plus de 1 000 euros d’impôts fonciers par an ainsi qu’environ 800 euros d’appels de fonds trimestriels versés au syndic, de sorte que l’absence de paiement régulier des loyers par les locataires le placent dans une situation financière contrainte.

Lors de l’audience du 3 mars 2026, Monsieur [N] [G], représenté, a réitéré ses demandes. Il a indiqué que les locataires avaient cessé de payer les loyers et les charges, que la Commission de surendettement des particuliers avait décidé un rétablissement personnel des locataires entrainant l’effacement de 9 800,74 euros de dettes locatives, qu’il n’a pas contesté cette décision. Il a déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative au 1er mars 2026 à la somme de 11 542,70 euros.

Madame [K] [S] et Monsieur [D] [W], présents, ont indiqué avoir mis en place des démarches comprenant le versement direct des aides au logement au bailleur. Madame [K] [S] a indiqué qu’elle ne pouvait pas travailler à la suite de son opération chirurgicale et que le couple souhaitait quitter le logement. Monsieur [D] [W] a déclaré qu’il percevait une rente à la suite de son accident du travail en 2023.

Madame [M] [Z] et Monsieur [Y] [S] n’étaient ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité de la caution de Madame [M] [Z] et Monsieur [Y] [S]

Aux termes de l’article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

De plus, selon l’article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats les actes de caution de Madame [M] [Z] et Monsieur [Y] [S], des 24 et 25 avril 2020, respectant les exigences impératives et prescrites à peine de nullité par les dispositions susvisées.

Par conséquent, les actes de caution de Madame [M] [Z] et Monsieur [Y] [S] sont valides et ces derniers ont la qualité de caution solidaire jusqu’au 24 avril 2026.

Sur le sort du contrat de bail

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

Par ailleurs, selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 24 avril 2020. La clause résolutoire du contrat (article 17) prévoit qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance le 9 avril 2025, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 3 225,12 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

En outre, le bailleur a fait signifier, par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, le commandement de payer aux cautions solidaires, soit plus de deux semaines après la signification du commandement aux locataires. Dès lors, les cautions solidaires ne pourront être tenus aux intérêts de retard.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 10 juin 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [K] [S] et Monsieur [D] [W] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion.

Par ailleurs, Madame [K] [S], Monsieur [D] [W] et Madame [M] [Z] et Monsieur [Y] [S], en leur qualité de caution, seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur et ce jusqu’au 24 avril 2026, date de fin de l’engagement de la caution solidaire. Madame [K] [S] et Monsieur [D] [W] seront en outre condamnés au paiement de cette indemnité à compter du 25 avril 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

A titre liminaire, il convient de relever que, si le bailleur verse aux débats un décompte actualisé arrêté au 2 mars 2026 faisant état d’une dette locative débutant au 1er janvier 2021, la prescription triennale applicable en matière de loyers et charges impayés limite toutefois la créance recouvrable aux seuls loyers et charges échus à compter du mois de septembre 2022, l’assignation ayant été délivrée les 5 et 6 août 2025.

Il ressort du décompte que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de mars 2026 comprise, arrêtée au 2 mars 2026, s’élève à la somme de 9 777,44 euros, après déduction des créances prescrites (solde de 2 131,40 euros au 31 août 2022) ainsi que du coût du commandement de payer (102,60 euros), du coût de la dénonciation à la caution (138,99 euros), du coût de la dénonciation du commandement (180,75 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 12 331,18 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [K] [S], Monsieur [D] [W], ainsi que de Madame [M] [Z] et Monsieur [Y] [S], en leur qualité de caution solidaire n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme. S’agissant de Madame [K] [S] et Monsieur [D] [W], la somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [S], Monsieur [D] [W], Madame [M] [Z] et Monsieur [Y] [S] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les droits de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 000 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

CONSTATE la résiliation à la date du 10 juin 2025 du contrat de location conclu entre Monsieur [N] [G], d’une part, et Madame [K] [S] et Monsieur [D] [W], d’autre part, portant sur un appartement n°A202 et des parkings n°9 et 10, situés [Adresse 7] à [Localité 5], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

DIT que Madame [K] [S] et Monsieur [D] [W] sont devenus occupants sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Madame [K] [S] et Monsieur [D] [W] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et tous les occupants de leur chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [K] [S] et Monsieur [D] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [S], Monsieur [D] [W], Madame [M] [Z] et Monsieur [Y] [S] à payer à Monsieur [N] [G] la somme de 9 777,44 euros, arrêtée au 2 mars 2026 et correspondant aux loyers, charges échus et indemnités d’occupation laissés impayés, la condamnation n’étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement qu’à l’égard de Madame [K] [S] et de Monsieur [D] [W] ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [S], Monsieur [D] [W], Madame [M] [Z] et Monsieur [Y] [S] à payer à Monsieur [N] [G], pour l’occupation des lieux loués, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter du 3 mars 2026 et jusqu’au 24 avril 2026, date de fin d’engagement des cautions solidaires ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [S] et Monsieur [D] [W] à payer à Monsieur [N] [G], pour l’occupation des lieux loués, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter du 25 avril 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [S], Monsieur [D] [W], Madame [M] [Z] et Monsieur [Y] [S] à payer à Monsieur [N] [G] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [S], Monsieur [D] [W], Madame [M] [Z] et Monsieur [Y] [S] aux dépens de l’instance comprenant les droits de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,