Jugement du : 30 Janvier 2026

N° RG n° N° RG 24/00110 – N° Portalis DBZE-W-B7I-I6YS

Minute n° 26/00002

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 4]

JUGEMENT DU TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 7] A [Localité 6] – OPH DE [Localité 7] A [Localité 6]

RCS [Localité 9] N° 275 400 042, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [G] [T], salariée, dûment munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Madame [U] [O]

née le 17 Mai 1988 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Anne-Marie DI MARINO, avocat au Barreau de NANCY

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 21 Novembre 2025

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 7 juin 2021, l’office public de l’habitat de [Localité 7] à [Localité 6] (ci-après OPH DE [Localité 7] A [Localité 6]) a donné à bail à Madame [U] [O] l’appartement n°1114, immeuble 9, situé [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 353,28 euros outre 161,99 euros de provision sur charges.

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6] a, par acte de Commissaire de justice du 23 mai 2023, fait délivrer à sa locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, d’avoir à payer la somme de 1 509,72 euros, outre les frais du commandement pour un montant de 123,27 euros.

Par acte du 19 janvier 2024, l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6] a fait assigner sa locataire devant la présente juridiction pour :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à son profit quant au bail consenti à Madame [U] [O] et dire en conséquence que la locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Madame [U] [O] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [U] [O] au paiement des loyers dus et provisions sur charges à la date arrêtée selon décompte du 11 août 2023, soit la somme de 1 961,22 euros, outre les loyers échus entre l’assignation et la résiliation du bail,

— condamner Madame [U] [O] à payer, à compter de la décision à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et provisions sur charges comprises jusqu’au départ définitif des lieux, par application de l’article 1382 du code civil augmentée des intérêts au taux légal,

— dire que cette indemnité d’occupation fasse l’objet d’une revalorisation à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’autorisera,

— condamner Madame [U] [O] à payer à l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et le coût du commandement de payer visant la clause exécutoire,

— que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 28 février 2025. Elle a fait l’objet de trois renvois ordonnés à la demande de l’avocat de Madame [U] [O]. Elle a finalement été évoquée à l’audience du 21 novembre 2025.

Lors de cette audience, l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6] a actualisé sa créance à 3 099,05 euros, précisant que sa locataire n’a pas repris le paiement du loyer et de ses charges courants.

Madame [U] [O] était représentée par son conseil qui a repris oralement ses conclusions prises pour l’audience et demandé au juge de :

— déclarer l’OPH DE [Localité 7] A [Localité 6] tant irrecevable que mal fondé en l’ensemble de ses demandes,

En conséquence,

— l’en débouter entièrement,

Faisant droit à ses demandes reconventionnelles,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant deux ans, à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement,

Subsidiairement, en cas de justification par l’OPH DE [Localité 7] A [Localité 6] de son recours contre la décision d’effacement des dettes prises par la Commission de surendettement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation,

Tout à fait subsidiairement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder son maintien dans les lieux, au vu de la reprise du paiement du loyer courant,

— lui accorder un délai de 36 mois pour apurer les arriérés de loyer,

— condamner l’OPH DE [Localité 7] A [Localité 6] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux règles sur l’aide juridictionnelle.

Madame [U] [O] expose être âgée de 37 ans, sans profession et séparée. Elle est mère de quatre enfants âgés de 4, 14,15 et 17 ans, tous à sa charge. Ses ressources sont uniquement constituées de prestations familailes. Elle a déposé un dossier de surendettement et la Commission de surendettement a décidé d’orienter son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, sa dette envers l’OPH DE [Localité 7] A [Localité 6] ayant vocation à être effacée.

Elle ajoute, se fondant sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, que compte tenu de l’existence de la procédure de surendettement et la décision d’effacement de ses dettes les effets de la clause résolutoire doivent être suspendus durant deux ans. A défaut, elle sollicite des délais de paiement.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier établi dans le cadre de la procédure d’expulsion et dont le bailleur a eu connaissance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à la requête initiale et aux conclusions et notes d’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée à l’autorité préfectorale le 19 janvier 2024 soit au moins six semaines avant la date d’audience.

L’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6] justifie également avoir signalé par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 5 juin 2023 à la Caisse d’Allocations Familiales la situation d’impayé de sa locataire, soit au moins deux mois avant délivrance de l’assignation du 19 janvier 2024.

Il convient par conséquent de déclarer la demande recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’incidence de la procédure de surendettement et l’expulsion :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En application des articles 1728, 1741 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative de l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6].

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 7 juin 2021, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 23 mai 2023, l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6] a fait commandement à Madame [U] [O] de payer la somme de 1 509,72 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été intégralement acquittée dans le délai de deux mois suivant cet acte.

Le contrat de bail s’est par conséquent – en principe – trouvé résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire le 24 juillet 2023 à 24 h 00, conformément à l’article 642 du code de procédure civile, le 23 juillet 2023 étant un dimanche.

Madame [U] [O] fait valoir qu’elle a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 30 septembre 2025 et orienté vers une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire (effacement des dettes).

Elle sollicite donc un aménagement de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, “(…) lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement”.

En l’espèce, l’OPH de [Localité 7] A [Localité 6] a indiqué au cours de l’audience que Madame [U] [O] n’a pas repris le paiement du loyer et de ses charges courants.

Il ressort du décompte produit par l’OPH DE [Localité 7] À [Localité 6], daté du 14 novembre 2025, que Madame [U] [O] n’a effectué aucun règlement de son loyer et de ses charges depuis le mois de juin 2025. Dans ces conditions, elle ne peut bénéficier des dispositions précitées qui sont subordonnées à la reprise du règlement du loyer et des charges courants.

Il est par ailleurs rappelé que l’existence d’une procédure de surendettement ne fait pas obstacle au droit pour le propriétaire d’obtenir un titre exécutoire. De plus, la décision de recevabilité de la demande de surendettement des défendeurs ayant été rendue postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, elle n’aura aucune incidence sur le jeu de la clause résolutoire. En outre, la procédure d’expulsion ne fait pas partie des procédures d’exécution suspendues de plein droit par l’ouverture d’une procédure de surendettement.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner à Madame [U] [O] d’évacuer sans délai le logement qu’elle occupe sans droit ni titre, et, à défaut de libération volontaire, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Il est rappelé qu’en application des articles L153-1 et L153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le Commissaire de Justice pourra recourir au concours de la force publique ainsi qu’à l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

Madame [U] [O] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2023, elle sera condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges récupérables normalement dues, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du Code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement en question, à chaque fois que la législation l’autorisera.

Sur la demande en paiement des loyers impayés :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de cette loi précise que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

L’article 1760 du code civil dispose qu'« en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que des incidents sont survenus dans le paiement du loyer et des charges. L’OPH DE [Localité 7] A [Localité 6] sollicite en dernier lieu le paiement de la somme de 3 099,05 euros selon un décompte arrêté au 14 novembre 2025.

Madame [U] [O] indique avoir bénéficié d’un effacement de sa dette, à hauteur de 2 642,67 euros, dans le cadre d’une procédure de surendettement.

Or, en l’état, il n’est établi par aucune des parties que la décision d’effacement des dettes de Madame [U] [O] est définitive, seule la décision de recevabilité et d’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ayant été versée aux débats.

Par conséquent, le décompte présenté par l’OPH DE [Localité 7] A [Localité 6] étant manifestement fondé, Madame [U] [O] sera condamnée, en deniers ou quittance, à payer la somme de 3 099,05 euros à l’OPH DE [Localité 7] A [Localité 6] au titre des loyers, indemnités d’occupations et charges selon décompte arrêté au 14 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [O], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 mai 2023 et de l’assignation.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée par l’OPH de [Localité 7] à [Localité 6] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 7] À [Localité 6] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juin 2021 entre l’office public de l’habitat de [Localité 7] à [Localité 6], d’une part, et Madame [U] [O], d’autre part, portant sur l’appartement n°1114, immeuble 9, situé [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies à la date du 25 juillet 2023, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit depuis cette date ;

ORDONNE à Madame [U] [O] de libérer l’appartement n°1114, immeuble 9, situé [Adresse 3] à [Localité 8] de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire, l’expulsion des lieux susvisés de Madame [U] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1 novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Madame [U] [O] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 7] À [Localité 6], en deniers ou quittance, la somme de 3 099,05 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 14 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse ;

CONDAMNE Madame [U] [O] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 7] À [Localité 6] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement des défendeurs, conformément aux clauses du bail et à chaque fois que la législation l’autorisera ;

DÉBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 7] À [Localité 6] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [O] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 mai 2023 et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection