TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 25/00510 – N° Portalis DB3E-W-B7J-ND2E

AFFAIRE :

S.C.I. FAMILLIALE BRAUX PATRIMOINE

C/

[Y]

JUGEMENT réputé contradictoire du 05 MAI 2025

Grosse exécutoire : M^e Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie

Copie : M. [T] [Y]

délivrées le

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. FAMILLIALE BRAUX PATRIMOINE

6 rue Barrue

83400 HYERES-LES-PALMIERS

représentée par M^e Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [Y]

né le 17 Septembre 1966 à CLICHY LA GARENNE (92110)

Les Fauvettes – Bat B

Rue Ampère

83000 TOULON

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 03 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE CIVILE FAMILIALE BRAUX PATRIMOINE, ci-après la SCI FAMILIALE BRAUX PATRIMOINE, a été constituée le 21 octobre 2004 et bénéficié de l’apport par Monsieur [K] [G], associé majoritaire de la société, de la nue-propriété d’un immeuble situé 127 rue Ampère – Les Fauvettes bâtiment B – 83100 TOULON.

Selon acte sous seing privé à effet au 1er octobre 2009, Monsieur [K] [G] a consenti à Monsieur [T] [Y] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur le logement situé 127 rue Ampère – Les Fauvettes bâtiment B -– 83100 TOULON, moyennant un loyer mensuel de 603 euros, outre charges mensuelles d’un montant de 122 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie de 603 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 juillet 2024, un commandement de payer les loyers a été délivré par Monsieur [K] [G] à Monsieur [T] [Y] pour la somme en principal de 2 249,15 euros correspondant aux loyers et aux chargés impayés arrêtés au 04 juillet 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 16 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 janvier 2025, la SCI FAMILIALE BRAUX PATRIMOINE, représentée par son gérant en exercice, a fait assigner Monsieur [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation du bail d’habitation de l’appartement situé à Rue Ampère – Les Fauvettes Bâtiment B- 83100 TOULON, aux torts exclusifs du locataire pour non-paiement des loyers ;Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, du logement sis Rue Ampère – Les Fauvettes Bâtiment B – 83100 TOULON, et ce sous astreinte de 25 euros par jour de retard ;Condamner Monsieur [T] [Y] à payer à la SCI FAMILIALE BRAUX PATRIMOINE la somme de 3 127,94 euros au titre de l’arriéré locatif ; Fixer une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la date de résiliation du bail, au montant du dernier loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux occupés, laquelle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers ;Condamner Monsieur [T] [Y] à payer à la SCI FAMILIALE BRAUX PATRIMOINE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 16 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 mars 2025, au cours de laquelle la SCI FAMILIALE BRAUX PATRIMOINE était représentée par son Conseil, qui a déposés ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé. Elle actualise la dette locative à la somme de 3 634, 32 euros

Au soutien de sa demande et au visa des articles 1728 et 1741 du code civil et de la loi du 06 juillet 1989, la SCI FAMILIALE BRAUX PATRIMOINE expose notamment le fait que le locataire n’a pas satisfait à son obligation principale de règlement du loyer au terme convenu.

Monsieur [T] [Y], cité à personne en application de l’article 654 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce il apparaît que Monsieur [T] [Y], qui s’est engagé à payer son loyer et les différentes charges afférentes lors de la signature du contrat de bail le liant à Monsieur [K] [G], a délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’il a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

En effet, il ressort des extraits de situation de compte produits par la société demanderesse des difficultés de Monsieur [T] [Y] à procéder au règlement de la totalité du loyer dès le mois de mars 2023. Des paiements partiels sont intervenus à échéances irrégulières entre les mois de mars 2023 et de novembre 2024. De plus, un dernier paiement à hauteur de 5 000 euros a été effectué au mois de novembre 2024, lequel n’a toutefois pas permis la régularisation de la totalité de la dette locative.

Ainsi, malgré le commandement de payer les loyers en date du 10 juillet 2024 pour un montant alors fixé à 2 436,90 euros et malgré une reprise partielle et irrégulière du paiement des loyers, il appert que Monsieur [T] [Y] n’a pas apuré l’intégralité de sa dette dans les délais impartis.

En conséquence, il y a lieu de considérer que Monsieur [T] [Y] a manqué à son obligation principale consistant dans le paiement du loyer, et ce de façon réitérée. Ce manquement grave et répété justifie que le contrat de bail auquel il était lié avec le bailleur soit résilié aux torts exclusifs du locataire.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [T] [Y], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis 127 rue Ampère – Les Fauvettes bâtiment B – 83100 TOULON selon les modalités du présent dispositif.

En revanche, il convient de rejeter la demande sous astreinte car la formulation dans l’assignation est impropre. Il s’agit d’une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et le paiement de l’indemnité d’occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des extraits de situation de compte fournies par la SCI FAMILIALE BRAUX PATRIMOINE, et notamment du dernier extrait daté du 28 février 2025, que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 3 184,45 euros, échéance de février 2025 incluse, déduction faite des frais de commissaire de justice à hauteur de 160,10 euros en date du 05 août 2024 et 289,77 euros en date du 1er janvier 2025, étant rappelé que seuls les impayés de loyer et charges peuvent constituer la dette locative.

En conséquence, Monsieur [T] [Y] sera condamné à verser cette somme de 3 184,45 euros au bailleur, échéance de février 2025 incluse.

En outre, dans l’attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 958,86 euros correspondant au dernier loyer mensuel charges comprises, somme toutefois non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [Y], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [T] [Y], condamné aux dépens, sera ainsi condamné à payer à la SOCIETE CIVILE FAMILIALE BRAUX PATRIMOINE, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail à usage d’habitation consenti le 1er octobre 2009 sur le logement situé 127 rue Ampère – Les Fauvettes bâtiment B – 83100 TOULON entre Monsieur [K] [G] et Monsieur [T] [Y] à la date de la présente décision ;

ORDONNE à Monsieur [T] [Y] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [T] [Y] ainsi que de celle de tous occupants de son chef et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à payer à la SCI FAMILIALE BRAUX PATRIMOINE la somme de 3 184, 45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de février 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à payer à la SCI FAMILIALE BRAUX PATRIMOINE une indemnité mensuelle d’occupation de 958,86 euros à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à payer à la SCI FAMILIALE BRAUX PATRIMOINE la somme de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT