REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

N° RG 21/01660 – N° Portalis DB3E-W-B7F-K6ZX

2ème Chambre

En date du 04 septembre 2025

Jugement de la 2ème Chambre en date du quatre septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 mai 2025 devant :

Président : Lila MASSARI

Assesseurs : Laetitia SOLE

: Marion LAGAILLARDE

assistés de Lydie BERENGUIER, greffier

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugement, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025

Magistrat rédacteur : Lila MASSARI

Signé par Lila MASSARI, président et Lydie BERENGUIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7]

pris en la personne de son représentant légal

sis au siège social [Adresse 2]

représenté par M^e Laetitia CRISCOLA, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Christine SPOZIO, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS :

La S.A. MIC INSURANCE COMPANY

prise en la personne de son représentant légal

sis au siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Armelle BOUTY, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Faustine KARAMANI, avocat au barreau de MARSEILLE

…/…

Grosses délivrées le :

à :

M^e Armelle BOUTY

M^e Laetitia CRISCOLA – 1004

M^e Constance DRUJON D’ASTROS – 202

M^e Ghislaine JOB-RICOUART

…/…

La Société PRIMAGAZ

prise en la personne de son représentant légal

sis au siège social [Adresse 12]

représentée par M^e Ghislaine JOB-RICOUART, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Yaël ZEMMOUR, avocat au barreau de MARSEILLE

La S.A. GAN ASSURANCES

prise en la personne de son représentant légal

sis au siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Constance DRUJON D’ASTROS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Naz BAYKAL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Maître [J] [Y]

ès qualités de liquidateur judiciaire de la société MENEO FRANCOIS, désigné suivant jugement en date du 25 octobre 2022 rendu par le Tribunal de Commerce de TOULON

puis désigné ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de continuation de la société MENEO FRANCOIS validé par le Tribunal de commerce de TOULON suivant jugement en date du 10 novembre 2020,

dont l’Etude est située au [Adresse 3]

défaillant

*

***

EXPOSE DU LITIGE

Le [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet CITYA ESTUBLIER, a souscrit le 26 juin 2013 un contrat « PRIMABILITY » avec la société PRIMAGAZ, par l’intermédiaire de la société CALOON, filiale à 100 % de la société PRIMAGAZ portant sur :

— l 'approvisionnement de l’immeuble occupé par les copropriétaires ;

— la fourniture de chaleur pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire ;

— les opérations d’entretien de la chaudière ;

— la conduite, le contrôle et la maintenance de la chaufferie.

La société PRIMAGAZ indique avoir sous-traité la maintenance de la chaufferie à la société SARL MENEO FRANÇOIS.

Le [Adresse 11] exposant que la société CALOON avait refusé d’intervenir pour la remise en route de la chaudière en octobre 2020, l’a vainement mise en demeure par courrier du 27 octobre 2020 de mettre en chauffe la chaudière pour la période hivernale.

*

Par exploits de commissaire de justice en date du 25 mars 2021, le [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet CITYA ESTUBLIER, a assigné la société PRIMAGAZ devant le Tribunal Judiciaire de TOULON aux fins de la voir condamner à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 26 740 € TTC en répétition des factures indûment acquittées, outre les intérêts au taux légal à partir de leur paiement et jusqu’à la répétition ainsi qu’à la somme de 180 000 € au titre du préjudice collectif subit, outre la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 21/01660.

*

Par exploits de commissaire de justice en date des 22 et 24 janvier 2022, la société PRIMAGAZ a appelé en cause, devant le Tribunal Judiciaire de Toulon, la société MENEO FRANCOIS et son mandataire judiciaire, Me [J] [Y] sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil et ce afin de :

« -Ordonner la jonction de la procédure avec l’affaire principale portant le n°RG 21/01660

— A titre principal, venir la société MENEO FRANCOIS et son mandataire judiciaire, Me [J] [Y], concourir au rejet des demandes formées par le [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet CITYA ESTUBLIER

— Subsidiairement, la société MENEO FRANCOIS et son mandataire judiciaire, Me [J] [Y] à relever et garantir intégralement la société PRIMAGAZ des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre

Réserver les dépens sur lesquels il sera statué après jonction de celte procédure avec l’affaire principale portant le n° RG 21l01660. "

Le 1er mars 2022, cette procédure enregistrée sous le n° RG 22/00566 a été jointe à celle portant le RG 21/01660 uniquement appelée désormais sous ce numéro.

*

Par acte du 2 août 2022, |a société PRIMAGAZ a donné assignation à la Compagnie GAN ASSURANCES assureur de la société MENEO FRANCOIS à compter du 5 août 2017 et à la société MIC INSURANCE ès qualités d’assureur de la société MENEO FRANCOIS à compter du 23 août 2019 devant le Tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir :

« Vu l’article 1231-1 du code civil

Vu l’article L124-3 du code des assurances

— Ordonner la jonction de la procédure avec l’affaire principale portant le n°RG 21/01660

— A titre principal, venir les sociétés GAN ASSURANCES et MIC INSURANCE, assureurs de la société MENEO FRANÇOIS, concourir au rejet des demandes formées par le [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet CITYA ESTUBLIER

— Subsidiairement, condamner les sociétés GAN ASSURANCES et MIC INSURANCE, assureurs de la société MENEO FRANÇOIS, à relever et garantir intégralement la société PRIMAGAZ des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre d’un prétendu défaut d’entretien de la chaufferie,

Réserver les dépens sur lesquels il sera statué après jonction de celte procédure avec l’affaire principale portant le n° RG 21l01660. "

Cette procédure, enrôlée sous le numéro RG 22/04368 a également été jointe à la procédure principale enregistrée sous le RG 21/01660 par ordonnance du 9 mars 2023.

Par acte du 26 octobre 2023, la société PRIMAGAZ a dénoncé la présente procédure à Maitre [Y] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société MENEO.

Cette dénonce – RG 24 /00042 – a été jointe à l’affaire principale sous le numéro RG 21/01660 par ordonnance du 2 avril 2024.

*

Par jugement du 25 octobre 2022, le tribunal de commerce de TOULON a désigné Maître [Y] en qualité de liquidateur judiciaire de la société MENEO FRANCOIS.

*

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 août 2024, le [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet CITYA ESTUBLIER sollicite du Tribunal de :

«  A TITRE PRINCIPAL

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

CONDAMNER la société PRIMAGAZ à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 26.740€ TTC correspondant aux factures acquittées sans aucune contrepartie, à raison de l’inexécution contractuelle de la société PRIMAGAZ venant aux droits de la société CALOON, outre les intérêts au taux légal,

CONDAMNER la société PRIMAGAZ à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 180.000€ au titre des dommages-intérêts à raison de l’inexécution contractuelle pour préjudice de jouissance collectif,

ASSORTIR ces condamnations des intérêts légaux avec anatocisme à compter du jugement à venir.

A TITRE SUBSIDIAIRE

Vu les articles 1240 et 1302 du Code civil,

CONDAMNER la société PRIMAGAZ à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 26.740€ TTC en répétition des factures indûment acquittées, outre les intérêts au taux légal à partir de son paiement et jusqu’à la répétition,

CONDAMNER la société PRIMAGAZ à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 180.000€ au titre du préjudice collectif,

ASSORTIR ces condamnations des intérêts légaux avec anatocisme à compter du jugement à venir.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER les parties défenderesses de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNER la société PRIMAGAZ à la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société PRIMAGAZ aux entiers dépens, "

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] soutient que la société CALOON est exclusivement responsable des agissements de son sous-traitant et de sa propre carence en ce qu’elle a cessé unilatéralement d’exécuter les prestations prévues dans son contrat, tout en continuant à adresser des factures et à prélever les montants correspondants.

Le [Adresse 10] LE PARC AZURA expose que si par courrier recommandé avec accusé réception en date du 8 janvier 2019 le cabinet CITYA ESTUBLIER indiquait à la société PRIMAGAZ que " suite à la dernière réunion des copropriétaires, il avait été décidé la résiliation du contrat de [Adresse 6] " la résiliation contractuelle n’a jamais été prise en compte par la société PRIMAGAZ venant aux droits de la société CALOON dans la mesure où cette dernière n’a jamais accusé réception de la demande présentée par le Syndicat.

Le demandeur soutient que des factures ont continué à lui être adressées et les montants correspondants prélevés. Il affirme que le contrat s’est bien poursuivi en l’absence de prise en compte de la demande du Syndicat.

De plus, le syndicat des copropriétaires soutient que la société PRIMAGAZ prétend avoir réalisé des travaux de remise en état de la chaufferie avant la résiliation du contrat sans le prouver.

Sur les préjudices subis, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] réclame le remboursement des factures indûment payées sans aucune contrepartie, à raison de l’inexécution contractuelle, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, soit la somme de 26.740 € TTC.

Sur le préjudice collectif de jouissance, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PARC AZURA réclame la réparation du préjudice collectif de jouissance subi par l’ensemble des copropriétaires, évalué à 1 000 € par copropriétaires soit une somme de 180 000 €, à raison de l’inexécution contractuelle, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 lui octroyant qualité pour agir en justice.

S’agissant des causes et origines des coupures, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] évoque le rapport établi par ENGIE corroboré par le rapport de STELLIANT expertise construction du 5 juillet 2022 établissant selon le demandeur que le dommage résulte "des diverses fuites successives constatées sur les réseaux de chauffage au niveau des raccords dans les parties communes vers les appartements à chaque étage. L’apport continu d’eau combiné à un dysfonctionnement de l’adoucisseur a entraîné l’accumulation de tartre dans le corps de chauffe de la chaudière.

L’eau n’a pas pu circuler correctement dans le corps de chauffe au droit duquel le métal a trop chauffé car il n’était plus refroidi par le passage d’eau froide puis s’est percé ".

A titre subsidiaire, le [Adresse 10] LE PARC AZURA sollicite que la société PRIMAGAZ venant aux droits de la Société CALOON rembourse l’intégralité des factures qui lui ont été payées sans aucune contrepartie sur le fondement de l’article 1302 du Code civil.

Par conclusions récapitulatives n° 3 notifiées par RPVA le 30 août 2024, la société PRIMAGAZ sollicite du Tribunal, sur le fondement des articles, 1231-1, 1240 et 1302 du Code civil et des articles 32 et 122 du Code de procédure civile, de :

«  DEBOUTER le [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet CITYA ESTUBLIER, de toutes ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause, DECLARER irrecevable la demande formée par le [Adresse 11] tendant au paiement de la somme de 180 000 € au titre d’un prétendu défaut d’entretien de la chaufferie.

Si par impossible et par extraordinaire, le Tribunal de céans estimait devoir retenir l’existence d’un défaut d’entretien de la chaufferie, JUGER que seule la société MENEO FRANÇOIS est susceptible de voir sa responsabilité engagée à ce titre.

CONDAMNER Maître [J] [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société MENEO FRANÇOIS désigné suivant jugement rendu par le Tribunal de Commerce de TOULON le 25 octobre 2022, et les sociétés MIC INSURANCE COMPANY et GAN ASSURANCES à relever et garantir intégralement la société PRIMAGAZ des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre d’un prétendu défaut d’entretien de la chaufferie.

En tout état de cause, DEBOUTER les sociétés MIC INSURANCE COMPANY et GAN ASSURANCES de leurs demandes de paiement d’une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dirigées à l’encontre de la société PRIMAGAZ.

CONDAMNER le [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet CITYA ESTUBLIER ou tout autre succombant à payer à la société PRIMAGAZ la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. "

La société PRIMAGAZ soutient que suivant courrier recommandé avec accusé réception en date du 8 janvier 2019, le demandeur par le truchement du cabinet CITYA ESTUBLIER a en réalité lui-même résilié le contrat conclu avec la société PRIMAGAZ, résiliation faite par courrier recommandé, le syndic ayant nécessairement été informé de la bonne réception de ladite demande par la société PRIMAGAZ.

La société PRIMAGAZ reconnaît avoir indûment perçu certaines sommes au titre du contrat de maintenance de la chaufferie, et indique avoir rectifié cette erreur en émettant des avoirs au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] pour un montant total de 39.487,16€ TTC.

La société PRIMAGAZ relève que si le demandeur se prévaut d’un « rapport de prise en charge technique » établi par la société ENGIE SOLUTIONS aux termes duquel il est mentionné que « le site souffre d’un gros défaut de maintenance, et de certaines non-conformités datant de la livraison des installations » ledit défaut évoqué correspond à l’absence de maintenance de la chaufferie depuis le 1er février 2019, qui serait directement imputable au cabinet CITYA ESTUBLIER.

Concernant la lettre de résiliation adressée par la société PRIMAGAZ à son sous-traitant, la société MENEO FRANÇOIS, demandant la remise en état pour la passation du marché, la société défenderesse affirme que ces travaux de remise en état ont été réalisés avant la date effective de résiliation fixée au 8 février 2019. De plus, la société PRIMAGAZ relève que dans l’hypothèse où un défaut d’entretien serait avéré, ce qui est contesté par elle, il appartient au demandeur d’établir l’existence d’un lien de causalité entre ledit défaut et le préjudice dont il se prévaut.

Concernant la demande en paiement des factures indûment réglées, la société PRIMAGAZ indique que les « avoirs » ne démontrent en aucun cas que le contrat de maintenance s’est poursuivi jusqu’en octobre 2020, lesdits « avoirs » ayant vocation à être déduits des factures ultérieures émises par la société PRIMAGAZ au titre du contrat relatif à l’approvisionnement de l’immeuble en gaz et/ou la fourniture de chaleur pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire non résilié quant à lui.

La société PRIMAGAZ soulève l’irrecevabilité de la demande d’indemnisation d’un « préjudice collectif » sollicité par le [Adresse 10] LE PARC AZURA au sens de l’article 122 et de l’article 32 du CPC alors qu’ il appartient à chaque copropriétaire de défendre ses intérêts propres.

En tout état de cause, la société défenderesse expose que le demandeur ne se prévaut uniquement du « rapport de prise en charge technique » établi par la société ENGIE SOLUTIONS, désormais en charge de la maintenance de l’installation, et que le Tribunal ne pourra se fonder exclusivement sur ce rapport nullement corroboré par un quelconque élément de preuve objectif, ni confirmé par un autre professionnel.

Enfin, si l’existence d’un défaut d’entretien de la chaufferie de la résidence [Adresse 5], à l’origine des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 5] était retenu, la société PRIMAGAZ demande à ce que la seule la responsabilité de la société MENEO FRANÇOIS soit retenue de sorte que les sociétés GAN ASSURANCES et MIC INSURANCE, assureurs de la société MENEO FRANÇOIS, devront être condamnées à relever et garantir intégralement la société PRIMAGAZ des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre d’un prétendu défaut d’entretien de la chaufferie.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2024, la société GAN ASSURANCE sollicite du Tribunal de :

«  JUGER les réclamations du syndicat des copropriétaires infondées et l’en débouter

En tout état de cause,

JUGER qu’il n’est établi aucune faute imputable à l’encontre de la Société MENEO FRANCOIS ni aucun lien de causalité avec les préjudices allégués par le Syndicat des Copropriétaires

JUGER que la Compagnie GAN ASSURANCES n’est plus l’assureur de la Société MENEO FRANCOIS à la date de la réclamation

JUGER que la Compagnie GAN ASSURANCES n’est pas susceptible de garantir le préjudice de jouissance allégué par le Syndicat des Copropriétaires,

En conséquence,

DEBOUTER la Société PRIMAGAZ de ses demandes formées à l’encontre de GAN ASSURANCES

METTRE purement et simplement HORS DE CAUSE la compagnie GAN ASSURANCES

ECARTER l’exécution provisoire de droit pour toute condamnation qui pourrait être, par extraordinaire, prononcée à l’encontre de GAN ASSURANCES

CONDAMNER la société PRIMAGAZ ou tout succombant à verser à la Compagnie GAN ASSURANCES la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC

CONDAMNER la société PRIMAGAZ ou tout succombant aux entiers dépens "

Au soutien de ses prétentions, la société GAN ASSURANCES, assureur de la société MENEO FRANCOIS, indique que, selon elle, la société PRIMAGAZ a bien résilié le contrat de sous-traitance qui la liait à la Société MENEO FRANCOIS par courrier recommandé du 10 janvier 2019 à effet au 8 février 2019, la maintenance de la chaufferie n’étant plus assurée par la société MENEO FRANCOIS à compter de cette date. La société GAN ASSURANCES souligne d’ailleurs que la société MENEO FRANCOIS n’a d’ailleurs facturé aucune prestation à compter du 8 février 2019.

Cette réclamation du Syndicat des copropriétaires concerne ainsi exclusivement la société PRIMAGAZ.

La Société GAN ASSURANCE expose que ni la société MENEO FRANCOIS ni ses assureurs ne peuvent être tenus de garantir la société PRIMAGAZ de l’éventuel remboursement de factures auquel elle serait condamnée au profit du Syndicat des copropriétaires.

Concernant le préjudice de jouissance sollicité par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 1.000€ par copropriétaire soit une somme globale de 180.000 €, la société GAN ASSURANCES indique que le syndicat des copropriétaires n’apporte absolument aucun élément pour démontrer l’existence d’un préjudice de jouissance. GAN ASSURANCES affirme dès lors qu’il n’est aucunement établi la réalité d’un dysfonctionnement du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire qui aurait pu empêcher les copropriétaires de jouir de leurs biens.

L’assureur ajoute qu’en tout état de cause, le Syndicat des copropriétaires fonde sa demande d’indemnité au titre du préjudice de jouissance en contrepartie de l’inexécution contractuelle qu’elle oppose à la société PRIMAGAZ pour la période du 8 février 2019 au 2 septembre 2020 alors que le contrat de sous-traitance qui liait la société PRIMAGAZ à la société MENEO FRANCOIS a été résilié à effet du 8 février 2019. Selon la société GAN ASSURANCES, la société MENEO FRANC0IS ne peut aucunement voir sa responsabilité engagée au titre d’une inexécution contractuelle imputable uniquement à la société PRIMAGAZ.

Sur l’absence de faute imputable à la Société MENEO et de lien de causalité avec les préjudices allégués, GAN ASSURANCES soutient notamment que tout inexécution contractuelle qui pourrait être reprochée à la société PRIMAGAZ à compter du 8 février 2019 ne saurait aucunement être imputable à la société MENEO FRANCOIS dont le contrat avait été résilié d’une part et que d’autre part le Syndicat des copropriétaires produit un rapport de la société ENGIE SOLUTIONS datant du mois de décembre 2020, sans autres éléments permettant de déterminer quels seraient les défauts de maintenance et les non-conformités relevés par la société ENGIE SOLUTIONS ni même les travaux de remise en état des équipements qui seraient à prévoir. De plus, il est soutenu qu’à la date où la société ENGIE SOLUTIONS intervient, le contrat de sous-traitance de la MENEO FRANCOIS a été résilié depuis près de 24 mois.

En tout état de cause, la compagnie GAN ASSURANCES indique ne pas être l’assureur de la société MENEO FRANCOIS à la date de la réclamation. Elle expose que si la société mise en cause était assurée, au titre de sa responsabilité civile décennale et de sa responsabilité civile professionnelle, auprès de GAN ASSURANCES selon contrat n°171.602.846 à effet au 5 août 2017, seule la responsabilité civile professionnelle serait susceptible d’être mobilisée, or celle-ci étant une garantie facultative, fonctionne sur une base réclamation alors que GAN ASSURANCES n’était plus l’assureur de la Société MENEO FRANCOIS à cette date.

En tout état de cause, la Compagnie GAN ASSURANCES expose que ses garanties n’auraient pas été susceptibles d’être mobilisées en l’espèce puisque la réclamation du Syndicat des Copropriétaires porte uniquement sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance alors que la Société MENEO FRANCOIS, au titre de sa garantie responsabilité civile, n’avait pas souscrit la garantie complémentaire facultative visant à couvrir les dommages immatériels non consécutifs.

Par conclusions récapitulatives n° 3 notifiées par RPVA le 1er décembre 2023, MIC INSURANCE, COMPANY sollicite du Tribunal, sur le fondement des articles, 1240 et 1331-1 du Code civil, de l’article 9 du Code de procédure civile et de l’annexe I à l’article A 243-1 du Code des assurances, de :

«  A titre principal,

REJETER la totalité des demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société MIC INSURANCE COMPANY ;

A titre subsidiaire,

En cas de condamnation prononcée à l’encontre de la société MIC INSURANCE COMPANY au titre du préjudice de jouissance allégué, faire application des franchises contractuelles et des limites de garantie,

Juger en conséquence que la société MIC INSURANCE COMPANY pourra déduire de toute condamnation le montant de la franchise contractuelle soit 3 000 € et opposer le plafond de garantie soit 80 000€,

En tout état de cause,

JUGER qu’il n’y a pas lieu à application de l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, tel que prévue par les dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, dès lors que la nature de l’affaire n’exige pas une exécution immédiate dudit jugement.

CONDAMNER la société PRIMAGAZ à payer à la société MIC INSURANCE la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. "

La SA MIC INSURANCE COMPANY indique que si la société PRIMAGAZ demande à être relevée et garantie par la société MENEO FRANCOIS et ses assureurs en cas de condamnation prononcée à son encontre, aucune pièce contractuelle justifiant des prestations de maintenance qui auraient été sous-traitées à la société MENEO FRANCOIS n’est produite.

L’assureur indique de plus que le remboursement des factures indûment acquittées par le syndicat des copropriétaires à PRIMAGAZ entre le 8 février 2019 et le 2 septembre 2020 ne concerne pas la société MENEO FRANCOIS et ses assureurs.

La SA MIC INSURANCE COMPAGNY expose également que le préjudice de jouissance tel que décrit par le [Adresse 11] concerne le défaut d’entretien de la chaudière entre le 8 février 2019 et le 2 septembre 2020 donc postérieurement à la résiliation du contrat de sous-traitance de MENEO, qui est donc responsable de ce défaut d’entretien, et dont elle ne peut solliciter être relevée et garantie.

Enfin la compagnie d’assurance indique que selon le contrat d’assurance souscrit avec la société FRANCOIS MENEO, l’entretien ou la maintenance des chaudières n’était garanti que si elle était assurée de façon accessoire à des travaux d’installation de ces équipements ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

A titre infiniment subsidiaire, la société MIC INSURANCE COMPANY rappelle les limites de sa garantie contractuelle au titre des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, soit 80.000 € pour les dommages immatériels consécutifs, sous déduction de la franchise contractuelle de 3.000 € et dans la limite du plafond de garantie.

Maître [Y] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SARL MENEO FRANCOIS n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

*

Suivant ordonnance en date du 3 décembre 2024, le juge de la mise en état a fixé la clôture de la procédure au 22 avril 2025 et renvoyé la cause à l’audience de plaidoiries devant le tribunal siégeant en sa forme collégiale du 22 mai 2025 à 14 heures.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

SUR CE

SUR LA RESPONSABILITE DE LA SOCIETE PRIMAGAZ VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE CALOON

Il s’agit en l’espèce d’un contrat antérieur au 1er octobre 2016, ne relevant pas de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats.

Selon l’article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prou-ver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1147 ancien du code civil, débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’obligation de maintenir en état et d’entretenir d’un professionnel est toujours de résultat quant à sa matérialité. Elle est également de résultat quant à son efficacité lorsque les stipulations contractuelles le prévoient et lorsque l’entretien concerne un matériel dont la technique est simple et éprouvée, et non de pointe.

En l’espèce, le contrat liant le syndic de la copropriété [Adresse 5] à la société CALOON filiale de la société PRIMAGAZ en date du 26 juin 2023 pour une durée de dix ans est un contrat portant sur l’approvisionnement de l’immeuble en gaz, la fourniture de chaleur pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire, l’exploitation de la chaudière incluant l’entretien de la chaudière ainsi que la conduite, le contrôle et la maintenance de la chaufferie.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] soutient que la société CALOON est exclusivement responsable des agissements de son sous-traitant et de sa propre carence et qu’elle a cessé unilatéralement d’exécuter les prestations prévues dans son contrat, tout en continuant à adresser des factures et à prélever les montants correspondants, sans informer le syndicat des copropriétaires de la résiliation de son contrat avec un sous-traitant alors que c’est bien le défaut d’entretien qui est à l’origine des préjudices subis par les copropriétaires.

Le [Adresse 10] LE PARC AZURA expose que si par courrier recommandé avec accusé réception en date du 8 janvier 2019 le cabinet CITYA ESTUBLIER indiquait à la société PRIMAGAZ que " suite à la dernière réunion des copropriétaires, il avait été décidé la résiliation du contrat de [Adresse 6] " la résiliation contractuelle n’a manifestement jamais été prise en compte par la société PRIMAGAZ venant aux droits de la société CALOON dans la mesure où cette dernière n’a jamais accusé réception de la demande présentée par le Syndicat et a continué à adresser des factures et a prélevé les montants correspondants. Il affirme que le contrat s’est bien poursuivi en l’absence de prise en compte de la demande du Syndicat.

De plus, il soutient que la société PRIMAGAZ prétend qu’elle a réalisé des travaux de remise en état de la chaufferie avant la résiliation du contrat sans le prouver.

La société PRIMAGAZ soutient que suivant courrier recommandé avec accusé réception en date du 8 janvier 2019, le demandeur par le truchement du cabinet CITYA ESTUBLIER a en réalité lui-même résilié le contrat conclu avec la société PRIMAGAZ, résiliation faite par courrier recommandé, le syndic ayant nécessairement été informé de la bonne réception de ladite demande par la société PRIMAGAZ.

La société PRIMAGAZ reconnait avoir indûment perçu certaines sommes au titre du contrat de maintenance de la chaufferie, et indique avoir rectifié cette erreur et a immédiatement émis des avoirs au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] pour un montant total de 39 487,16 € TTC.

La société PRIMAGAZ relève que si le demandeur se prévaut d’un « rapport de prise en charge technique » établi par la société ENGIE SOLUTIONS aux termes duquel il est mentionné que « le site souffre d’un gros défaut de maintenance, et de certaines non-conformités datant de la livraison des installations. » le défaut de maintenance évoqué correspond à l’absence de maintenance de la chaufferie depuis le 1er février 2019, qui serait directement imputable au cabinet CITYA ESTUBLIER.

Concernant la lettre de résiliation adressée par la société PRIMAGAZ à son sous-traitant, la société MENEO FRANÇOIS, demandant la remise en état pour la passation du marché, la société défenderesse affirme que ces travaux de remise en état ont été réalisés avant la date effective de résiliation fixée au 8 février 2019. De plus, la société PRMAGAZ relève que dans l’hypothèse où un défaut d’entretien serait avéré, ce qui est contesté par elle, il lui appartient d’établir l’existence d’un lien de causalité entre ledit défaut et le préjudice dont il se prévaut

Sur ce,

Il ressort des éléments versés aux débats que par courrier du 8 janvier 2019 en recommandé avec accusé de réception, le syndic CITYA ESTUBLIER de la copropriété [Adresse 5] a adressé à la société CALOON représentée par la société PRIMAGAZ une lettre de résiliation du contrat de maintenance [Adresse 7] à compter du 8 février 2019.

Par suite, la société CALOON a adressé à son sous-traitant, la société MENEO FRANCOIS, un courrier en recommandé avec accusé de réception du 10 janvier 2019 dans lequel elle l’informe de la résiliation du contrat de maintenance chaufferie effective le 8 février 2019 pour la résidence [8]. Elle lui demande par ailleurs de lui transmettre les rapports d’intervention des deux dernières années et celles des 15 derniers jours, et de remettre en état les désordres qu’elle a constaté résultant d’un mauvais entretien de la chaufferie.

Par courrier en recommandé avec accusé de réception du 27 octobre 2020, le syndic CYTIA ESTUBLIER de la copropriété [Adresse 7] indique à la société CALOON être encore sous contrat de maintenance chauffage, eau, solaire et réseau avec cette dernière. Elle indique que la société CALOON prélève régulièrement le montant de l’abonnement correspondant à cette maintenance et que « s’agissant d’un contrat à durée déterminée de 10 ans, aucune résiliation n’a pu intervenir et nous n’avons aucune trace d’un envoi par LRAR ni aucun accusé de réception de votre part, et vous continuez à facturer régulièrement. »

Pour autant, force est de constater au regard des pièces versées aux débats par les parties, que le contrat de maintenance a bien été résilié par courrier en recommandé avec accusé de réception du 10 janvier 2019. Il n’est pas contesté que le service de maintenance de la chaufferie a continué à être facturé par erreur au syndic de la copropriété [Adresse 7], comme il en ressort des factures versées aux débats par la demanderesse pour partie (3 factures) et des avoirs versés par la société PRIMAGAZ. Il est constaté que les facturations erronées ont donné lieu à des avoirs pour remboursement.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] ne peut dès lors valablement faire valoir la continuité dudit contrat, dans la mesure où il a adressé un courrier de résiliation à effet au 8 février 2019, dont l’accusé de distribution est versé aux débats par la société PRIMAGAZ. Peu importe que la facturation ait perduré au-delà du 8 février 2019, le syndicat de copropriété ne pouvait ignorer sa propre demande de résiliation du contrat de maintenance et n’a pu également ignorer la déduction des avoirs établis par la société PRIMAGAZ ayant constaté son erreur de facturation.

La responsabilité contractuelle de la société PRIMAGAZ ne saurait être retenue pour une absence de maintenance au-delà du 8 février 2019, date effective de la résiliation du contrat de maintenance.

Ainsi, il convient pour le syndicat de copropriété [Adresse 7] de démontrer l’inexécution de ses obligations contractuelles par la société PRIMAGAZ antérieurement au 8 février 2019.

En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le syndicat des copropriétaires soutient lapidairement que la société PRIMAGAZ engage sa responsabilité contractuelle pour défaut de maintenance. S’il ressort du courrier du 10 janvier 2019 de la société CALLOON représentée par la société PRIMAGAZ à l’attention de la société sous-traitante MENEO FRANCOIS qu’elle soulevait « un certain nombre de problèmes résultant d’un mauvais entretien de la chaudière », il n’en demeure pas moins que le demandeur n’établit pas et ne développe pas quels auraient été les désordres/défectuosités constatés sur la chaudière en lien avec la maintenance de la société MENEO FRANCOIS, société sous-traitante de la société CALLOON représentée par la société PRIMAGAZ. Il ne verse aux débats aucune pièce probante sur les désordres qu’il aurait pu constater (constat d’huissier, livret de chaufferie, attestation d’entretien, expertise contradictoire).

Les seuls rapports non contradictoires versés aux débats – rapport de prise en charge technique de la société ENGIE du 14 décembre 2020, soit plus d’un an et demi suite à la date de résiliation du contrat de maintenance PRIMAGAZ, et rapport préliminaire et d’expertise non contradictoire du cabinet STELLIANT en date du 30 juin 2022, soit plus de trois ans suivant la date de résiliation du contrat de maintenance PRIMAGAZ – sont insuffisants à démontrer une quelconque faute contractuelle de la société PRIMAGAZ susceptible d’engager sa responsabilité.

Dans ces conditions, aucune responsabilité de la société PRIMAGAZ ne saurait être retenue.

Le [Adresse 10] LE PARC AZURA pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet CITYA ESTUBLIER, sera débouté de sa demande en indemnisation contre la société PRIMAGAZ.

SUR LES FRAIS IRREPETIBLES, LES DEPENS ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, qui défaille, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PARC AZURA pris en la personne de son syndic en exercice à payer à la société PRIMAGAZ, la société GAN ASSURANCE et la société MIC INSURANCE COMPANY la somme de 2.000 euros à chacune en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au regard de l’ancienneté de l’affaire et du débouté des demandes principales, il n’y a pas lieu à ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant en audience publique, collégialement, par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, de toutes ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PARC AZURA pris en la personne de son syndic en exercice à payer à la société PRIMAGAZ, la société GAN ASSURANCE et la société MIC INSURANCE COMPANY la somme de 2.000 euros à chacune au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, au paiement des dépens de l’instance;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE LES JOURS, MOIS ET AN, SUSDITS.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,