REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 21/03442 – N° Portalis DB3E-W-B7F-LDKN

En date du : 09 février 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du neuf février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 novembre 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 février 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [G], né le 29 Juin 1941 à [Localité 13] (42), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 8]

Et

Madame [N] [D] épouse [G], née le 07 Décembre 1946 à [Localité 13] (42), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 7] [Localité 11] [Adresse 1] [Localité 10]

tous deux représentés par M^e Frédérique GALLOU, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 12] sis [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 14], pris en la personne de son Syndic en exercice, AGENCE CAPITAL IMMOBILIER CAP IMMO, exerçant sous le nom commercial CAPIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Grégory PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

défaillante

S.A.R.L. MEYER IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Frédérique GALLOU – 0101

M^e Olivier PEISSE – 1010

M^e Grégory PILLIARD – 1016

EXPOSE DU LITIGE

Dans un ensemble immobilier qui sera dénommé [Adresse 15], situé [Adresse 3] à [Localité 10], M. [T] [G] et Mme. [N] [G] née [D] (les acquéreurs) ont acquis, par acte du 5 février 2015, de la société M. O CONSULT aux droits de laquelle vient la société MEYER IMMOBILIER (le vendeur), un appartement T3 et un garage en l’état futur d’achèvement, qui ont été livrés le 29 octobre 2015.

Le syndic a été mandaté pour recevoir livraison des parties communes le 7 octobre 2015.

Par courrier daté du 27 novembre 2015, les acquéreurs ont informé le vendeur d’un défaut affectant le visiophone ne permettant pas de voir le visage de l’interlocuteur ; ils se sont également plaints d’une difficulté rencontrée pour manipuler le crochet bloquant les volets battants de leur appartement et ont signalé que le portail d’entrée de la copropriété ne correspondait pas aux prévisions contractuelles faisant référence à un portail en fer forgé découpé au laser.

Par courrier daté du 22 avril 2016, ils ont fait état de griefs supplémentaires concernant la non conformité des espaces verts et de l’implantation des boîtes aux lettres, le manque d’isolation phonique entre les appartements, l’absence de compteur individuel de la consommation d’eau froide, l’absence de local clos pour le dépôt des ordures ménagères, l’absence de stationnement sécurisé pour les vélos et de place de stationnement pour personnes handicapées.

Insatisfaits de la réponse du vendeur en date du 1er octobre 2016, les acquéreurs ont assigné en référé celui-ci ainsi que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15] (le syndicat), par acte d’huissier en date du 24 novembre 2016, aux fins de voir ordonner une expertise sur les désordres et non conformités ainsi dénoncés.

Par ordonnance de référé en date du 7 avril 2017, M. [H] [E] a été désigné en qualité d’expert. Il a rendu son rapport le 14 mars 2018.

Par acte signifié les 22 et 23 juin 2021, les époux [G] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15] ainsi que la société MEYER IMMOBILIER devant le tribunal de ce siège aux fins que cette dernière remédie au défaut d’accessibilité des crochets des volets, au défaut de réglage du champ de vision du visiophone de l’entrée de la copropriété, à la non conformité du portail de la copropriété, et qu’elle les indemnise au titre de l’inexécution de son obligation contractuelle. L’instance a été enrôlée sous le n°21/03442.

Par acte signifié le 20 juin 2023, le syndicat a dénoncé la procédure à son assureur, la société AXA FRANCE IARD, et sollicité du tribunal qu’il ordonne la jonction des deux instances, qu’il déclare commun le jugement à intervenir et subsidiairement condamne la société AXA FRANCE IARD à le relever et garantir de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre. L’instance, enrôlée sous le n° 23/04393, a été jointe à la procédure initiale par ordonnance en date du 16 janvier 2024.

Par ordonnance du 15 octobre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction de l’affaire au 17 octobre 2025 et fixé celle-ci à l’audience du 17 novembre suivant pour plaidoiries.

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 3 juillet 2023, les époux [G] demandent au tribunal, au visa des articles 1104, 1217 et 1231-1 du code civil, de :

— condamner la société MEYER IMMOBILIER à leur verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des conséquences de l’inexécution de son obligation contractuelle,

— condamner la société MEYER IMMOBILIER, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement, à mettre le portail de la copropriété [Adresse 15] en conformité avec la notice descriptive de travaux et les plans et documents contractuels annexés à l’acte de vente, soit un « portail à deux ventaux métallique en fer forgé découpé au laser suivant plan d’architecte. Portillon métallique vissé entre les murs maçonnés en fer forgé»,

— condamner la société MEYER IMMOBILIER, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement, à faire réaliser à sa charge le réglage du champ de vision du visiophone situé à l’entrée de la copropriété et à l’entrée de l’immeuble ou à changer les caméras et à remédier au défaut d’accessibilité des crochets de déblocage des deux volets battants de leur appartement,

— débouter la société MEYER IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de toutes demandes à leur encontre,

— condamner la société MEYER IMMOBILIER à leur payer à la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

— les dispenser de toute participation dans les charges communes aux frais de procédure et d’avocat exposés par le syndicat des copropriétaires et le syndic dans le cadre de la présente procédure.

Les époux [G] font valoir que la société MEYER IMMOBILIER, venant aux droits de la société MO, engage sa responsabilité contractuelle de droit commun à leur égard pour avoir manqué à son obligation de délivrance conforme et sollicitent en réparation des dommages-intérêts. Ils soutiennent que le manquement procède à la fois de la non conformité du bien aux caractéristiques mentionnées dans le contrat, et notamment dans la notice descriptive des travaux, mais aussi du non-respect des dispositions légales en matière de construction par le promoteur-vendeur. A ce titre ils exposent que le rapport d’expertise établi l’absence de local clos ou logette pour le dépôt d’ordures ménagère, en violation de l’article R111-3 du code de la construction, ce qui a pour conséquence de les contraindre à déposer leurs déchets à 100 mètres du portail de la copropriété ; que le portail et le portillon sont en aluminium anodisés, alors que la notice descriptive des travaux prévoit qu’ils seront en fer forgé découpé au laser ; que le portail ne respecte pas en outre la norme d’accessibilité aux PMR ; que le cheminement pour les piétons n’est pas non plus conforme à la règlementation, ce qui porte atteinte à la sécurité des personnes ; que les boîtes aux lettres sont implantées à l’intérieur de la copropriété, en face du portillon d’accès des résidents, au lieu d’être intégrées dans le mur en pierres existant tel que prévu sur le permis de construire ; qu’un trottoir goudronné a été réalisé en lieu et place d’un espace vert constitué d’une haie de bambous, de sorte que la surface des espaces verts n’est pas respectée ; que 7 garages se développent sur une largeur de 2,80 mètres au lieu de 8 garages conçus sur une largeur de 2,50 mètres ; qu’il n’y a pas de lieu de stationnement sécurisé pour les vélos, en violation des prescriptions de l’article R111-14-4 du code de la construction ; qu’une place de stationnement aménagée pour les personnes handicapées a été rajoutée sur le permis de construire modificatif de 2016 (place numérotée 14) postérieurement à la livraison, mais n’est pas reliée à l’entrée du bâtiment, contrairement à la règlementation applicable ; et qu’ils ne disposent pas non plus de compteurs individuels d’eau froide en infraction aux dispositions de l’article L135-1 du code de la construction applicables aux permis déposés après le 1er novembre 2007.

Ils sollicitent par ailleurs que le promoteur-vendeur intervienne pour remédier au défaut d’accessibilité des crochets de déblocage des volets battants des deux portes-fenêtres de leur appartement ainsi qu’au défaut de cadrage du visiophone, lequel ne permet pas l’identification des visiteurs sans qu’ils reculent, ce qui contraint à signaler la présence d’un occupant dans l’appartement. Ils relèvent que l’expert n’a pas tenu compte du fait qu’il n’était plus possible de procéder à un réglage du champ de vision en l’état de la circulaire interministérielle du 30 novembre 2007 dans ses conclusions. Ils demandent enfin que le vendeur intervienne sur le portail de la copropriété pour le mettre en conformité avec la description figurant aux documents contractuels. En réplique aux conclusions adverses, ils soutiennent que les articles 1642-1 et 1648 du code civil visant les vices de construction apparents ne sont pas applicables au cas d’espèce et qu’en toute hypothèse le délai de forclusion de l’article 1648 a été interrompu par l’assignation en référé du 24 novembre 2016 et que c’est ensuite la prescription de droit commun qui a commencé à courir de sorte qu’ils ne sont pas forclos dans leur action.

Aux termes de conclusions en date du 15 janvier 2024, la société MEYER IMMOBILIER sollicite du tribunal qu’il rejette toutes les demandes formulées par les époux [G] à son encontre et condamne ceux-ci à lui payer la somme de 6500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

La société MEYER IMMOBILIER considère que les articles 1642-1 et suivants du code civil sont le seul fondement juridique envisageable concernant les vices apparents du visiophone et des crochets des volets dénoncés, et que l’article 1217 du même code, invoqué par les demandeurs, n’est pas applicable, ce d’autant qu’il est issu de la loi du 20 avril 2018 qui est postérieure au contrat les liant en date de 2015. Elle conclut que les époux [G] sont forclos, par application des articles 1642-1 et 1648 du code civil, pour agir en réparation des vices apparents existants dans l’année de leur prise en possession de leur lot privatif pour avoir assigné en référé le 24 novembre 2016, soit plus d’un an après la date de livraison intervenue le 29 octobre 2015. Elle ajoute qu’ils ont saisi en outre le tribunal de céans plus de trois ans après la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire. Elle indique qu’au demeurant le visiophone fonctionne parfaitement et qu’il est conforme aux normes applicables tel que cela ressort de l’attestation de la SOCOTEC, et qu’il en est de même du l volet litigieux d’une fenêtre pour lequel les époux [G] n’ont pas souhaité installer une alimentation électrique pour une manoeuvre électrique du dispositif. S’agissant du portail, elle estime que la demande est également forclose en application des mêmes articles dès lors que le procès verbal de réception des parties communes a été établi le 7 octobre 2015. Elle ajoute que les époux [G], en tant que copropriétaires, ne démontrent pas l’existence d’un préjudice personnel distinct du préjudice collectif au soutien de leur action qui s’inscrit dans le cadre de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le portail installé est d’une esthétique équivalente à celle prévue à la notice et de meilleure qualité ; qu’aucune entrave dans leur déambulation n’est démontrée ; que la notice précise que les marques et produits ne sont donnés qu’à titre indicatif ; que l’acte de vente ne mentionne par ailleurs que sept garages ; que le cheminement piéton et le plan de sécurité des personnes a été certifié par la société SOCOTEC et les demandeurs ne rapportent pas de preuve contraire, ni de préjudice personnel au soutien de leur action ; que l’immeuble livré est conforme aux règles d’urbanisme pour avoir obtenu une attestation en ce sens tant de la commune que du bureau de contrôle SOCOTEC ; qu’un local à vélo n’a pas été prévu dans la mesure où il n’y a pas de parc de stationnement dans la résidence ; que l’obligation d’une place PMR sur les parties communes n’était pas en vigueur lorsque le permis de construire a été déposé le 26 juillet 2013, l’ordonnance n°2014-1090 n’étant applicable que depuis le 1er janvier 2015 ; qu’aucun préjudice n’est démontré s’agissant de l’emplacement en définitive choisi pour les boîtes aux lettres qui a été choisi afin de préserver la sécurité ; qu’il revient au syndicat des copropriétaires de faire installer des compteurs individuels, et non au constructeur de l’immeuble et aucun préjudice n’est démontré ; qu’aucun préjudice de jouissance n’a été constaté par l’expert.

Aux termes de conclusions en date du 18 septembre 2022, le syndicat demande au tribunal de constater qu’aucune demande n’est présentée à son encontre, de rejeter le cas échéant toute demande qui serait formée à son égard et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Régulièrement citée à personne, la société AXA FRANCE IARD n’a pas constitué avocat.

La décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 1603 du code civil, le vendeur “a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.”

La délivrance est définie à l’article 1604 comme le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

La preuve de la non-conformité incombe à l’acquéreur et s’apprécie au moment de la délivrance du bien.

Le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par les articles 1641 et suivants du code civil. L’action de l’acquéreur est alors enfermée dans le délai de l’action en garantie édicté par l’article 1648 du code civil aux termes duquel : “dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents”.

L’article 1642-1, dans sa rédaction issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 qui est celle applicable au litige, dispose que “le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents”.

La nature de la responsabilité encourue par le vendeur d’un immeuble à construire dépend donc du caractère apparent ou caché du défaut de conformité :

— les défauts de conformité apparents relèvent de l’article 1642-1 du code civil,

— les défauts de conformité non apparents à la livraison relèvent de l’obligation de délivrance conforme du vendeur en application de l’article 1604 du code civil.

En l’espèce, l’ensemble des défauts de conformité dénoncés par les époux [G], en parties communes, comme en partie privative, étaient apparents à la livraison.

Ils relèvent donc exclusivement de l’action en garantie édictée par l’article 1642-1 du code civil.

Selon l’article 2241 du code civil, “la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.”

Les parties communes et privatives en cause ayant été livrées respectivement le 7 et le 29 octobre 2015, les acquéreurs avaient respectivement jusqu’au 7 novembre et 29 novembre 2016 pour agir à l’encontre de la société MEYER IMMOBILIER au titre des défauts de conformité affectant l’immeuble et lui réclamer à ce titre réparation en nature, par équivalent ou un dédommagement.

L’assignation en référé ayant été délivrée le 24 novembre 2016, l’action des époux [G] est forclose s’agissant des défauts de conformité affectant les parties communes.

En revanche, le délai de forclusion de l’action concernant les parties privatives a valablement été interrompu par l’assignation en référé du 24 novembre 2016.

La suspension de la prescription prévue par l’article 2239 du code civil n’est pas applicable au délai de forclusion de l’article 1648 al.2 (Cass. civ. 3 ème , 3 juin 2015, n° 14-15.796).

Le délai annal n’a donc pas repris à compter du dépôt du rapport d’expertise, tel que soutenu par le vendeur, mais dès le prononcé de l’ordonnance de référé du 7 avril 2017.

Il s’ensuit que l’action des époux [G], introduite au fond par assignation des 22 et 23 juin 2021, est forclose concernant les parties privatives également.

Les époux [G] sont ainsi irrecevables en l’ensemble de leurs demandes.

Les époux [G], qui succombent, assumeront les dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à la société MEYER IMMOBILIER et au syndicat, chacun, la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE M. [T] [G] et Mme. [N] [G] née [D] forclos en l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum M. [T] [G] et Mme. [N] [G] née [D] aux dépens,

CONDAMNE in solidum M. [T] [G] et Mme. [N] [G] née [D] à payer à la société MEYER IMMOBILIER et au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 15], chacun, la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE