TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

NAC: 5AZ

N° RG 24/00839 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SYDD

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Novembre 2024

[R] [W] [P] [N]-[S]

[E] [N]

C/

[U] [H]

[O] [B]

S.A.R.L. SGL SOCIETE DE GESTION LOCATIVE

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Novembre 2024

à M^e Dylan HERAIL

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Halima KAHLI Greffière, lors des débats et Fanny ACHIGAR Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [R] [W] [P] [N]-[S], demeurant [Adresse 2]

M. [E] [N], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Dylan HERAIL, avocat au barreau de BEZIERS

ET

DÉFENDEURS

Mme [U] [H], domiciliée : chez MONSIEUR ET MADAME [B], [Adresse 1]

M. [O] [B], domicilié : chez MONSIEUR ET MADAME [B], [Adresse 1]

représentés par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. SGL SOCIETE DE GESTION LOCATIVE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2024, Madame [R] [N] avec pour nom d’usage [N]-[S] et Monsieur [E] [N], en qualité de caution ont fait assigner Madame [U] [H], Monsieur [O] [B] et la S.A.R.L. SGL SOCIÉTÉ DE GESTION LOCATIVE aux fins de voir déclarée la nullité pour vice du consentement du contrat de bail d’habitation du 12 juillet 2023 avec toute conséquences de droit et la condamnation solidaire, avec exécution provisoire, des assignés au paiement des sommes suivantes :

1.123,43€ correspondant au remboursement des sommes versées avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023, date de la mise en demeure,3.000€ à titre de dommages et intérêts pour manquement au devoir d’information,1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,aux dépens.

L’affaire, après plusieurs renvois à la demande des parties, était retenue à l’audience du

1er octobre 2024.

Madame [R] [N] avec pour nom d’usage [N]-[S] et Monsieur [E] [N], en qualité de caution, valablement représentés, maintiennent leur demandes. A titre subsidiaire, ils demandent au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 12 juillet 2023 avec effet au 1er septembre 2023 et de débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes.

Ils expliquent avoir conclu par voie électronique un bail d’habitation le 12 juillet 2023 par le truchement de la S.A.R.L. SGL pour un appartement dont les consorts [H] et [B] sont propriétaire suite à une visite virtuelle réalisée par la société de location le 6 juillet 2023.

Les frais d’agence d’un montant de 313,95€, le loyer d’août d’un montant de 362,90€ et la somme de 33,58€ et le dépôt de garantie de 413€ étaient payés.

Elle n’a découvert la réalité du logement que le 7 août 2023, lors de l’état des lieux d’entrée qui lui a permis de constater l’existence de nombreux désordres à savoir des infiltrations et de la moisissures sur les murs, les plinthes et la douche de la salle de bain, de la faïence cassée, la pomme de douche cassée et les joints dégradés outre un mauvais état des équipements généraux et de l’interphone, la vanne cassée de la chaudière la privant d’eau chaude et la fuite du siphon de la cuisine.

Par courriel du 31 août 2023, puis par lettre recommandée du 1er septembre 2023, elle indiquait à l’agence que lorsqu’elle avait conclu le bail, l’état réel du logement avait été sciemment dissimulé de sorte que son consentement avait été vicié. Elle la mettait en demeure de mettre un terme au contrat et de lui restituer les sommes dues.

Par courrier du 12 septembre 2023 la S.A.R.L. SGL a rejeté sa demande et l’a invité à délivré congé avec un préavis d’un mois.

Une tentative de conciliation a eu lieu et s’est soldée par un échec.

Elle indique avoir trompée sur l’état réel du logement et qu’elle a signé le contrat sans en avoir constaté l’état réel, l’état du logement est une qualité essentielle du bail d’habitation. Or le logement loué présente les caractéristiques d’un logement indécent en ce qu’il présente des traces de moisissures et la chaudière ne peut pas produire d’eau chaude. Ils n’ont d’ailleurs effectué aucun travaux alors que l’état des lieux sortant de l’ancien locataire relèvent les mêmes défauts.

En s’abstenant de communiquer des éléments essentiels du contrat, ils ont manqué à leur devoir d’information viciant le consentement de la locataire. Le contrat doit donc être annulé et toutes les sommes perçues doivent être remboursées.

Contrairement a ce qu’affirment les défendeurs, le logement n’était pas en bon état, la chaudière ne fonctionne pas normalement, l’absence de parois de douche l’empêche d’utiliser celle-ci au risque de provoquer une inondation. La fuite de l’évier de la cuisine est également un élément faisant obstacle à son utilisation.

En constatant qu’entre l’état des lieux d’entrée et le son retour dans les lieux, la fuite de l’évier n’avait pas été réparés et la vanne de la chaudière n’avait pas été remplacée, elle a sollicité la résiliation immédiate du bail. Il ne peut lui être reprochée d’avoir refusé l’intervention des artisans dans le courant du mois de septembre 2023 alors qu’elle avait manifesté son intention de voir annuler le bail.

La signature de l’état des lieux d’entrée ne signifie pas qu’elle accepte le logement mais qu’elle en constate l’état et n’emporte pas renonciation à se prévaloir de la nullité du contrat. Le fait qu’elle n’émette aucune réserve ne signifie pas qu’elle acceptait le logement dans l’état dans lequel il se trouvait.

Les bailleurs ont attendu qu’elle entre dans les lieux à compter du 19 septembre pour engager les travaux alors qu’ils auraient pu le faire avant son entrée dans les lieux, lors du départ de l’ancienne locataire. Les bailleurs d’ailleurs estiment que l’agence aurait dû faire diligence immédiatement et non pas attendre l’entrée dans les lieux de la locataire. L’ancienne locataire atteste avoir dénoncé les désordres à l’agence qui n’a pris aucune mesure pour y remédier. Quand aux bailleurs, ils ont eu connaissance de l’état des lieux de sortie et ont accepté de relouer le bien dans cet état et sans réaliser aucun travaux. Ils sont tout aussi fautifs.

Elle ne pouvait restituer les clefs immédiatement puisque les défendeurs étaient opposés à l’annulation du bail et elle n’entendait pas résilier le contrat à ses torts. Ils n’ont donné aucune suite à la tentative de conciliation et ont tenté de reprendre le logement via la procédure d’abandon du logement. Son conseil s’y est opposé en rappelant que cette procédure revenait à la résiliation aux torts de la locataire avec pour conséquence, l’obligation de payer les loyer pour un logement qu’elle n’occupait pas. Elle ne s’est jamais opposée à la restitution des clefs.

A titre subsidiaire, si l’annulation du contrat n’était pas prononcée, le tribunal devrait prononcer la résolution judiciaire pour inexécution suffisamment grave avec effet au 1er septembre 2023.

La demande indemnitaire est fondée sur le fait que suite à l’état de son logement inhabitable, elle a annulé son cursus universitaire à [Localité 6] le 27 septembre 2023.

Sur les demandes reconventionnelles : ils font valoir que le commandement de payer est irrégulier en ce qu’il ne reproduit pas la clause résolutoire insérée au bail. Compte tenu de l’indécence du logement aucun loyer n’est dû.

Les bailleurs ne peuvent se prévaloir d’un manque à gagner car ils ont refusé de mettre fin au bail et d’accueillir la demande de nullité du contrat suite à l’indécence du logement.

Madame [U] [H] et Monsieur [O] [B], valablement représentés, demandent au tribunal :

A titre principal de rejeter toutes les demandes de Madame [R] [N] avec pour nom d’usage [N]-[S] et Monsieur [E] [N], en qualité de caution ainsi que de la S.A.R.L. SGL.

A titre subsidiaire, de les condamner solidairement au paiement de la somme de 7.225,05€ à titre de dommages et intérêts en indemnisation de la perte de loyer.

A titre reconventionnel, ils demandent à titre principal que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et qu’il soit procédé à l’expulsion sans délai de la locataire, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 6.098,82€ au titre des arriérés de loyers et charges arrêtée au

23 septembre 2024, de fixer une indemnité d’occupation au montant du loyer et charge et les condamner au paiement de celle-ci,

A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat à compter du 21 mai 2024 date de la notification officielle des conclusions en défense sollicitant la résiliation judiciaire du bail avec les mêmes conséquence qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, et fixer l’indemnité d’occupation à compter du 21 mai 2024,

A titre subsidiaire sur la garantie de la S.A.R.L. SGL : de la condamner à les relever indemne de toute condamnation et a les indemniser de la perte de loyer à hauteur de 7.225,05€.

En tout état de cause, les condamner au paiement de la somme de 1.800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. Ils demandent que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée.

Au soutien de leur position, ils font valoir :

— qu’ils n’ont pas été destinataire malgré leur demande de l’état des lieux de sortie de Madame [Y], ils ne l’ont obtenu que dans le cadre de la procédure, ils n’avaient donc pas connaissance de la nécessité de réaliser des travaux;

— ils n’ont pas eu connaissance de la lettre du 1er septembre 2023 de Madame [R] [N] avec pour nom d’usage [N]-[S] et Monsieur [E] [N], en qualité de caution ils ont juste été sollicité par l’agence pour savoir s’ils étaient d’accord pour résilier le bail sans préavis compte tenu de la moisissure dans la salle de bain qui selon l’agence n’était pas dangereuse, ils ont donc refusé face à l’exposé de la situation qui leur a été faite,

— cependant, au terme de son courriel du 8 août 2023, Madame [N]-[S] indiquait qu’elle se rendrait disponible pour la réalisation des travaux et c’est à cette occasion qu’ils apprenaient les désordres affectant le logement, ils se renseignaient d’ailleurs sur le remplacement de la vanne et la S.A.R.L. SGL leur affirmait que cette vanne n’empêchait pas la production d’eau chaude,

— l’agence a mandaté l’entreprise pour la chaudière et le plombier pour l’évier de la cuisine et pour réaliser un devis pour une parois de douche, et un rendez vous était pris pour le 12 septembre 2023; pour la vanne RV était prévu le 19 septembre avec la locataire mais cette dernière a refusé la réalisation des travaux au motif qu’elle entendait annuler le bail,

— les clefs n’ont pas été restituées au motif que le logement était occupé alors qu’aucun loyer n’est payé;

— sur la tentative de conciliation, ils ont accepté que la S.A.R.L. SGL les représente moyennant rémunération mais le conciliateur a refusé que la société les représente et a mis fin a la conciliation malgré la présence des parties présentes et représentées.

En droit, sur la validité du contrat de bail : les dégradations dénoncées sont le fait d’un défaut d’entretien de la précédente locataire, les désordres dénoncés ont été signalés à Madame [N]-[S] qui a fixé des rendez-vous avec les entreprises, il n’est mentionné aucune absence d’eau chaude ou de chauffage dans le courrier de l’ancienne locataire, en outre, aucun élément ne vient corroborer cette affirmation, la S.A.R.L. SGL affirmant que le logement disposait d’eau chaude et de chauffage;

— hormis la vanne de la chaudière, la fuite de l’évier et la moisissure dans la salle de bain, le reste du logement est en bon état général,

— ils rappellent qu il appartient à celui qui se prévaut d’un vice du consentement d’en rapporter la preuve, ce qu’elle ne fait pas alors que le bail devait débuter le 7 août, date de l’état des lieux d’entrée, or à ce moment , elle réitère sa volonté de prendre le bien à bail et prend des rendez vous avec les artisans; elle a donc eu connaissance des vices qui affectaient le bien et a entendu accepté de les voir corrigés; elle n’a pas sollicité de report de l’entrée en vigueur du bail, ni émis des réserves, mais a refusé la réalisation de travaux de mise en conformité ;

— en refusant de restituer les clefs, en s’opposant aux travaux, en continuant d’occuper le bien sans s’acquitter du paiement des loyers, elle les a placé dans une situation difficile alors qu’ils continuent de supporter les charges du logement;

— elle aurait pu restituer les clefs et engager son action ensuite, au lieu de cela elle a continuer de s’opposer à la restitution du logement ce qui les a conduit à délivrer un commandement de payer;

— au cas où l’acquisition de la clause résolutoire ne sera pas retenue par le juge, ils demandent la résiliation judiciaire du bail au torts exclusifs de la locataire, puisqu’elle a eu connaissance des désordres du logement et a accepté de prendre des rendez-vous pour qu’ils y soient remédié ;

— sur le manquement au devoir d’information et la demande de dommages et intérêts, ils font valoir qu’aucun manquement ne peut leur être reproché puisqu’ils n’ont participé ni à la visite virtuelle ni à l’état des lieux d’entrée, et aucun lien ne peut être fait avec l’arrêt de son cursus à l’université de [Localité 6]; or c’est elle par son refus de restituer les clefs en indiquant qu’elle occupait le logement qui a causé un dommage aux bailleurs en immobilisant leur bien sans s’acquitter des loyers;

— sur la constatation de la résiliation du bail, ils rappellent avoir délivré un commandement de payer non suivi d’effet, que le commandement ne reproduit pas la clause résolutoire ce qui ne constitue pas une cause de nullité alors qu’il vise la clause résolutoire,

— la résiliation sera prononcée du fait des manquements graves de la locataire à ses obligations à savoir le paiement du loyer et de laisser intervenir les entreprises mandatées par les bailleurs,

— si un manquement au devoir d’information entraînant la nullité du contrat devait être prononcée, ils demandent à être garantis par la S.A.R.L. SGL puisque tous les manquements relevés par les requérants reposent sur leur relation avec la S.A.R.L. SGL;

— suite à l’état des lieux de sortie de la locataire Madame [Y], l’agence ne leur a pas communiqué cet état des lieux les plaçant dans l’ignorance de l’état du logement et des travaux à réaliser; elle sera donc tenue pour ces manquements dans le mandat de gestion à les indemniser de la perte des loyers.

La S.A.R.L. SGL SOCIÉTÉ DE GESTION LOCATIVE, valablement représentée, conclut au rejet de l’ensembles des demandes formées contre elle par les demandeurs et les bailleurs. A titre reconventionnel, elle sollicite l’allocation de la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de sa position, elle fait valoir :

— que lors de la visite virtuelle, le logement était occupé et les traces d’humidité et de moisissure dans la salle de bain n’étaient pas visibles,

— en droit : que sa responsabilité ne peut être retenu que s’il est démontré une faute, un préjudice et un lien de causalité. Or, le logement n’était pas indécent au moment de la location et était en bon état général à l’exception des mentions portées sur l’état des lieux d’entrée, donc aucune dissimulation ne peut lui être reproché et les désordres relevés ne sont que de menues réparations et contrairement à ce qui est allégué l’appartement était alimenté en eau chaude et elle ne démontre pas le contraire,

— l’agence ne disposait pas de ces élément au moment de la souscription du contrat puisque le logement était occupé, donc il ne peut lui être reproché aucune dissimulation;

— suite à l’état des lieux d’entrée, elle renouvelait sa confiance en l’agence pour que les travaux interviennent rapidement, et se rendait disponible entre le 12 et 22 septembre 2024 pour leur réalisation;

— elle n’a eu connaissance des désordres que le 21 juillet 2023 suite à l’état des lieux de sortie de Madame [Y] et après la signature du contrat avec Madame [N]-[S] , l’état des lieux d’entre s’est déroulé le 7 août 2023 soit jours après la sortie de l’ancienne locataire et elle a pris attache avec les artisans pour faire réaliser les travaux;

— lors de la tentative de reprise des lieux son conseil indiquait qu’il s’agissait d’une violation de domicile, donc elle occupait bien le logement sans s’acquitter du paiement des loyers,

— sa demande d’annulation du bail repose sur des motifs fallacieux et créé un préjudice pour les propriétaires;

— si le logement était indécent comme elle le prétend le 7 août, elle aurait pu refuser de le louer et aurait pu louer un autre logement, or dans le courrier de son conseil du 21 décembre 2023, il est indiqué qu’elle n’abandonne pas son logement, donc elle pouvait poursuivre ses études;

— sur la demande des consort [H] et [B], la perte de loyer n’est pas en lien avec une éventuelle faute de sa part mais du fait du comportement de Madame [N]-[S] qui a refusé la restitution des clefs et la reprise du logement.

La décision était mise en délibéré au 21 novembre 2024 par remise au greffe en application de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la nullité du contrat

L’article 1112-1 du Code civil dispose : “Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.”

L’article 1130 du même Code prévoit : “L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.”

L’article 1131 du même Code précise : “Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.”

L’article 1132 du même code dispose : “L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.”

L’article 1133 précise : “Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.”

L’article 1137 prévoit : “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

L’article 1181 dispose : “La nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger.

Elle peut être couverte par la confirmation.

Si l’action en nullité relative a plusieurs titulaires, la renonciation de l’un n’empêche pas les autres d’agir.”

L’article 1182 prévoit : “La confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. Cet acte mentionne l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat.

La confirmation ne peut intervenir qu’après la conclusion du contrat.

L’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation.

En cas de violence, la confirmation ne peut intervenir qu’après que la violence a cessé.

La confirmation emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés, sans préjudice néanmoins des droits des tiers.”

Il résulte de la chronologie des faits tels que relatés par les parties que lors de la conclusion du contrat le 12 juillet 2023, Madame [R] [N] /[N]-[S] n’avait pas une réelle connaissance de l’état du bien puisqu’elle ne l’avait vu qu’en vidéo, alors qu’il était encore meublé et occupé par l’ancienne locataire.

Ce n’est que le 7 août 2023, date de la prise d’effet du contrat qu’elle a eu connaissance des divers désordres affectant le bien, désordres repris dans l’état des lieux d’entrée de ce même jour.

Par courriel du 8 août 2023, elle indique compter sur les diligences des bailleurs et de la S.A.R.L. SGL pour qu’il soit remédier aux désordres et se rend disponible pour fixer des rendez-vous qui sont fixés d’ailleurs aux dates qu’elle a proposé entre le 12 et le 22 septembre 2023.

Le 1er septembre 2023, elle invoque la nullité du contrat de bail pour vice du consentement.

Elle invoque un vice du consentement sur deux motifs, le dol et l’erreur sur la qualité essentielle de l’objet du contrat à savoir sur l’état du logement.

Sur le dol

Madame [N]-[S] indique avoir été victime d’un dol, la preuve de manoeuvre et omission incombe à celui qui l’invoque. Dans le cas présent, seul le témoignage de Madame [Y], l’ancienne locataire qui indique avoir signalé à l’agence la S.A.R.L. SGL les désordres de la salle de bain “malgré plusieurs relances et même un déplacement à l’agence, rien n’a été fait. Je tiens à signaler qu’il y avait déjà eu un problème de moisissure et d’infiltration d’eau lors de mon arrivée dans le logement ; ce qui le rend légalement insalubre”permettrait d’établir que l’agence était au courant de ce problème d’humidité. Pour autant, outre le fait que ce témoignage n’est pas établi dans les formes requises, il n’est étayé d’aucune pièce, courrier, relances ou état des lieux d’entrée de Madame [Y]. Il ne permet donc pas à lui seul d’établir que l’agence ou les bailleurs, au moment de la signature du contrat le 12 juillet 2023 avaient connaissance du problème d’humidité dans la salle de bain car le logement était occupé lors de la visite et un meuble aurait été placé à l’endroit ou se trouve les traces d’humidité et de moisissure.

Ce n’est donc qu’à compter du 21 juillet 2023, que tant l’agence que les bailleurs, même s’ils n’avaient pas eu l’état des lieux, il leur incombait d’en demander copie, ont eu connaissance du désordre de la salle de bain.

Le contrat a été conclu avant le 21 juillet 2023, donc le dol n’est pas caractérisé.

Sur l’erreur sur les qualités essentielles de l’objet du contrat

Madame [R] [N]-[S] indique que la qualité essentielle qu’elle attendait du logement était qu’il soit dans un état décent conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans le cas présent, le constat d’indécence n’a pas été établi par d’autres élément que l’état des lieux d’entrée et ne repose que sur ce document alors qu’il était loisible pour la locataire, de faire intervenir les services d’hygiène et de santé de la commune de [Localité 6] pour le faire constater.

Elle se fonde donc sur la présence de moisissure dans un coin de la salle de bain, une fuite au siphon de l’évier, un interphone qui ne fonctionne pas et une vanne de la chaudière cassée qui la priverait d’eau chaude et de chauffage, les conséquences de ce dernier désordre ne sont pour autant pas établi. En conséquence, l’ensemble de ces désordres, faute d’établir que la locataire était privé d’eau chaude sanitaire, ne permettent pas de conclure à l’indécence du logement.

Elle a estimé par la suite par courriel du 8 août 2023 que les désordres découverts pouvaient faire l’objet de travaux de reprise et ces travaux avaient reçu l’aval de l’agence et des bailleurs, ce qui démontre qu’elle n’avait pas estimé le logement indécent, d’autant qu’elle s’était engagée auprès des entreprises à les recevoir pour remédier à ces désordres entre le 12 et 22 septembre, et les rendez vous avait été fixés par elle. Ce n’est qu’à compter du 1er septembre 2023 qu’elle a annulé leur intervention et que trois semaines après l’état des lieux d’entrée qu’elle a invoqué la nullité du contrat.

Elle succombe donc à rapporter la preuve d’un vice du consentement, il ne sera pas prononcée la nullité du contrat pour vice du consentement.

Sur la résolution du contrat

L’article 1224 du Code civil dispose : “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.”

L’article 1225 du même Code précise : “La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.”

L’article 1226 du même Code prévoit : “Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.”

Dans le cas présent, aucune mise en demeure de remédier aux désordres n’a été adressée par Madame [R] [N]-[S] à la S.A.R.L. SGL ou aux bailleurs, elle n’a fait que demander la nullité du contrat alors même que le vice du consentement n’est pas établi. Elle ne peut donc se prévaloir de la résolution du contrat à la date où elle l’a dénoncé.

En revanche, Madame [U] [H] et Monsieur [O] [B] ont délivré un commandement de payer à Madame [R] [N]-[S] et à la caution , Monsieur [E] [N] qui constitue une mise en demeure suffisante au regard des textes précités, d’exécuter leurs obligations à savoir de s’acquitter du paiement des loyers.

L’absence de paiement suite à ce commandement et depuis l’entrée dans les lieux constitue un manquement suffisamment grave pour prononcer la résolution du contrat de bail à compter du prononcé de l’audience du 1er octobre 2024.

Il convient d’ordonner son expulsion.

A compter du 1er octobre 2023, elle a occupé les lieux sans droit ni titre causant ainsi un préjudice aux bailleurs. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail

Sur les arriérés de loyers et charges

Madame [U] [H] et Monsieur [O] [B] produisent au soutien de leur demande, le bail signé le 12 juillet 2023, l’engagement de caution signé le 12 juillet 2023, le commandement de payer délivré le 30 novembre 2023, dénoncé à la caution le 8 décembre 2023 et un décompte actualisé laissant apparaître une dette de 6.098,82€ arrêté au

30 septembre 2024.

Sur les frais accessoires

Madame [U] [H] et Monsieur [O] [B] et la S.A.R.L. SGL SOCIÉTÉ DE GESTION LOCATIVE ont dû assurer les frais de leur défense, il leur sera alloué la somme de 300€ chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [R] [N] avec pour nom d’usage [N]-[S] et Monsieur [E] [N], en qualité de caution, parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens comprenant les frais de commandement de payer et de dénonciation à la caution.

L’exécution provisoire est de droit depuis le 1er janvier 2020 et aucun élément ne justifie de l’écarter.

DÉCISION :

Le tribunal par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déboute Madame [R] [N] avec pour nom d’usage [N]-[S] et Monsieur [E] [N], en qualité de caution de leur demande de nullité du bail pour vice du consentement,

Juge que le défaut de paiement des loyers depuis le mois de septembre 2023 par Madame [R] [N] avec pour nom d’usage [N]-[S] et Monsieur [E] [N], en qualité de caution constitue un manquement suffisamment grave justifiant la résolution du contrat de bail,

Prononce la résolution judiciaire du contrat à compter du 1er octobre 2024,

A compter du 1er octobre 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Madame [U] [H] et Monsieur [O] [B] par Madame [R] [N] avec pour nom d’usage [N]-[S] et Monsieur [E] [N], en qualité de caution et les y condamne solidairement, jusqu’au départ des lieux des occupants,

Ordonne l’expulsion de Madame [R] [N]-[S] et dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés Résidence Les jardins de la Renaissance – [Adresse 4]- à [Localité 6] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne solidairement Madame [R] [N] avec pour nom d’usage [N]-[S] et Monsieur [E] [N], en qualité de caution à payer à Madame [U] [H] et Monsieur [O] [B] la somme de 6.098,82€ arrêté au 30 septembre 2024 avec intérêt à taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Condamne solidairement Madame [R] [N] avec pour nom d’usage [N]-[S] et Monsieur [E] [N], en qualité de caution à Madame [U] [H] et Monsieur [O] [B] et la S.A.R.L. SGL SOCIÉTÉ DE GESTION LOCATIVE la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne solidairement Madame [R] [N] avec pour nom d’usage [N]-[S] et Monsieur [E] [N], en qualité de caution aux dépens comprenant les frais de commandement de payer et de dénonciation à la caution.

Le Greffier Le Juge