TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 13 MARS 2025

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N° RG 24/00027 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNZ6

Code NAC : 70H

OPÉRATION : Expropriation – Création d’une aire de grand passage à [Localité 22]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’expropriation des YVELINES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n°391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de [Localité 50] en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,

ENTRE :

COMMUNAUTE URBAINE [Localité 26] [Localité 45] SEINE ET OISE, établissement public de coopération intercommunale (EPCI) créé par deux arrêtés préfectoraux nos 2015 36-0002 et 2015 362-0003 du 28 décembre 2015 et identifié au SIREN sous le numéro 200 059 889, dont le siège est situé [Adresse 28], représenté par sa Présidente en exercice, Madame [E] [JR], domiciliée en cette qualité audit siège.

AUTORITÉ EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Sarah HEITZMANN de la SELARL THOME HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES, substitué par Maître Guillaume MERIAUX, avocat au même cabinet et au barreau de PARIS.

ET

Madame [GK] [P] [A] [WP] épouse [G] (décédée), née le 10 mai 1924 à [Localité 22], ayant demeuré [Adresse 48] à [Localité 24] [Adresse 1]).

Monsieur [N] [Z] [G], né le 15 septembre 1956, demeurant [Adresse 3].

Monsieur [GC] [G], demeurant [Adresse 8].

Monsieur [M] [G], demeurant [Adresse 16].

Monsieur [B] [UR] [H] [WP], né le 29 août 1933 à [Localité 22], demeurant [Adresse 5].

Madame [Y] [T] [W] veuve [WP] (décédée), née le 29 juillet 1924 à [Localité 22], ayant demeuré [Adresse 10].

Madame [C] [GK] [K] [Y] [YO] épouse [TB], née le 24 juillet 1957 à [Localité 47], demeurant [Adresse 17].

Monsieur [O] [U] [I] [YO], né le 27 octobre 1949 à [Localité 19], demeurant [Adresse 15] à [Localité 27].

Madame [KH] [V] épouse [WP] (décédée), née le 11 avril 1938, ayant demeuré [Adresse 4] à [Adresse 20] [Localité 2].

Les ayants-droits présumés de Monsieur [J] [B] [R] [YO], décédé le 20 septembre 1996 à [Localité 46], à savoir :

Madame [L] [S] [PV] [D] veuve [WP], demeurant [Adresse 6].

Madame [F] [WP], demeurant [Adresse 9].

Monsieur [NW] [YO], demeurant [Adresse 7].

PROPRIÉTAIRES EXPROPRIÉS ET DÉFENDEURS

N’ayant pas constitué avocat.

DÉBATS

À l’audience du 14 février 2025, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Serge FLAUD, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement, empêché et substitué par Monsieur Marc BAUDOUIN.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [B] [G], Monsieur [UJ] [X], Monsieur [N] [G], Monsieur [GC] [G], Monsieur [M] [G], Monsieur [B] [WP], Madame [C] [WP] épouse [TB], Madame [L] [D] veuve [WP], Madame [F] [WP] et Monsieur [NW] [WP] étaient propriétaires de biens situés au lieudit « [Localité 31] » à [Localité 22], sur les parcelles cadastrées AS n°[Cadastre 11], AS n°[Cadastre 12], AS n°[Cadastre 13] et AS n°[Cadastre 14].

Dans le cadre de la réalisation d’une aire de grand passage des gens du voyage sur les communes de [Localité 21] et [Localité 49], déclarée d’utilité publique au profit de la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 26] [Localité 45] SEINE ET OISE par arrêté préfectoral du 29 avril 2021, la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 26] [Localité 45] SEINE ET OISE a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 23 novembre 2022 au profit de la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 26] [Localité 45] SEINE ET OISE (ci-après GPS&O) s’agissant de cette parcelle.

La COMMUNAUTE URBAINE GPS&O a notifié aux expropriés son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 janvier 2023.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 7 octobre 2024, la COMMUNAUTE URBAINE GPS&O a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir aux expropriés.

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 25 novembre 2024.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 10 janvier 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 23 janvier 2025 en présence des parties et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 février 2025 au cours de laquelle la COMMUNAUTE URBAINE GPS&O et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de son mémoire de saisine réceptionné par le greffe le 7 octobre 2024, la COMMUNAUTE URBAINE GPS&O demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité devant revenir aux expropriés à une somme totale de 13.820,25 euros décomposée comme suit :

11.800,25 euros au titre de l’indemnité principale, 2.020 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 10 janvier 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à une somme totale de 13.820 euros décomposée comme suit :

11.800 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur libre, 2.020 euros au titre de l’indemnité de remploi

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 26] [Localité 45], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

L’arrêté préfectoral portant renouvellement de la ZAD sur la commune de [Localité 21] a été rendu le 19 mai 2022. Toutefois, la parcelle AS n°[Cadastre 14] n’est pas située dans le périmètre de la ZAD mais dans le périmètre d’un emplacement réservé défini par le PLUi de [Localité 26] [Localité 45] Seine et Oise approuvé le 16 janvier 2020. La date de référence concernant cette parcelle est donc le 16 janvier 2020.

A cette date, les emprises étaient situées en zone AV du PLUi de la commune de [Localité 21], soit une zone correspondant aux espaces destinés à l’exploitation agricole.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 23 novembre 2022.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

La surface

La COMMUNAUTE URBAINE [Localité 26] [Localité 45] SEINE ET OISE et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 3.065 m2 des quatre parcelles.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

L’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien exproprié est évalué libre de toute occupation.

Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

Le terrain est situé en milieu rural, à proximité de l’implantation d’une zone industrielle dans laquelle se trouvent des bâtiments abritant l’entreprise VEOLIA.

Les parcelles sont situées à 45 minutes en voiture de [Localité 50] et à plus d’une heure en voiture de [Localité 45].

Une route départementale dessert notamment les bâtiments construits à proximité des parcelles.

Les parcelles sont accessibles à pied uniquement, à travers les champs désaffectés.

Elles sont situées à l’arrière du parking construit par VEOLIA.

Sur la visite des parcelles cadastrées AS n°[Cadastre 11], AS n°[Cadastre 12], AS n°[Cadastre 13] et AS n°[Cadastre 14]

Le terrain est en friche, jonché de ronces et de mousse.

Quelques détritus sont visibles, ainsi que quelques arbres de petite taille.

Les parcelles sont relativement plates.

SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 26] [Localité 45] SEINE ET OISE

La COMMUNAUTE URBAINE [Localité 26] [Localité 45] SEINE ET OISE reprend l’avis en date du 7 septembre 2022 de la Direction de l’Immobilier de l’Etat qui évalue les parcelles dont l’emprise est nécessaire à la réalisation du projet sur la base d’un prix unitaire de 3,85 €/m2.

Elle présente les termes de comparaison suivants :

1- Cession du 24 novembre 2022 de parcelles de terre en zone AV situées [Localité 34] [Adresse 18], [Localité 37] [Adresse 25] [Localité 32] à [Localité 21] et [Localité 34] [Adresse 44], [Adresse 36] à [Localité 49]

Surface du bien : 2.402 m²

Prix de vente : 9.653,75 €

Prix au m² : 3,85 €

2- Cession du 28 octobre 2021 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 35] et [Adresse 43] à [Localité 21]

Surface du bien : 19.081 m²

Prix de vente : 61.218,21 €

Prix au m² : 3,21 €

3- Cession du 28 juillet 2020 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 40] à [Localité 49]

Surface du bien : 206 m²

Prix de vente : 1.030 €

Prix au m² : 3,85 €

4- Cession du 28 mai 2020 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 38] à [Localité 21]

Surface du bien : 395 m²

Prix de vente : 1.975 €

Prix au m² : 3,85 €

5- Cession du 4 mars 2020 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 41] à [Localité 49]

Surface du bien : 2.044 m²

Prix de vente : 7.154 €

Prix au m² : 3,5 €

6- Cession du 11 mars 2020 de parcelles de terre en zone AV situées [Adresse 39] et [Adresse 41] à [Localité 49]

Surface du bien : 4.731 m²

Prix de vente : 16.559 €

Prix au m² : 3,5 €

7- Cession du 18 octobre 2018 de parcelles de terre en zone Np situées [Adresse 29] à [Localité 49]

Surface du bien : 900 m²

Prix de vente : 3.150 €

Prix au m² : 3,5 €

Ainsi, la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 26] [Localité 45] SEINE ET OISE retient une valeur de 3,85 €/m2.

Selon l’autorité expropriante les parcelles ne remplissent donc pas la condition juridique de constructibilité prévue par l’article L.322-3 1° du code de l’expropriation, à la date de référence il n’existe pas de réseau d’eau potable à proximité des parcelles à exproprier, elles ne sont pas raccordées à un réseau électrique et à un réseau d’eaux usés.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement présente les comparables suivants correspondants à des ventes récentes de terrains en zone AV d’une superficie de 1.000 à 10.000 m2, dans un rayon de 500 mètres autour du bien à évaluer sur la commune de [Localité 49] :

1- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 23] du 7 juin 2023 d’un terrain en zone NV situé [Localité 31] à [Localité 21]

Surface du bien : 7.618 m²

Prix de vente : 38.090 €

Prix au m² : 3,85 €

2- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 23] du 16 octobre 2023 d’un terrain situé [Adresse 30] à [Localité 21]

Surface du bien : 6.309 m²

Prix de vente : 31.545 €

Prix au m² : 3,85 €

3- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 23] du 28 juin 2024 d’un terrain en zone AV situé [Adresse 41] à [Localité 21]

Surface du bien : 6.949 m²

Prix de vente : 34.745 €

Prix au m² : 3,85 €

4- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 23] du 7 juin 2023 d’un terrain en zone AV situé [Adresse 42] à [Localité 21]

Surface du bien : 1.692 m²

Prix de vente : 8.460 €

Prix au m² : 3,85 €

5- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 23] du 21 juillet 2023 d’un terrain en zone AV situé [Adresse 42] à [Localité 21]

Surface du bien : 1.389 m²

Prix de vente : 6.945 €

Prix au m² : 3,85 €

6- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 23] du 19 juillet 2023 d’un terrain en zone AV situé [Localité 31] à [Localité 49]

Surface du bien : 7.482 m²

Prix de vente : 37.410 €

Prix au m² : 3,85 €

7- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 23] du 7 juin 2023 d’un terrain en zone AV situé [Adresse 33] à [Localité 49]

Surface du bien : 3.176 m²

Prix de vente : 15.880 €

Prix au m² : 3,85 €

8- Cession amiable entre l’EPFIF et un particulier dans le cadre de la DUP Boucle de [Localité 23] du 7 juin 2023 d’un terrain en zone AV situé [Adresse 33] à [Localité 49]

Surface du bien : 2.930 m²

Prix de vente : 14.650 €

Prix au m² : 3,85 €

Le commissaire du gouvernement explique que les termes n°4, 6, 7 et 8 sont situés à moins de 300 mètres du bien à évaluer. Les termes n°1, 2, 3 et 5 sont situés à 500 mètres du bien à évaluer. La taille des terrains varie sans changement sur la valeur du m2. L’ensemble des termes sont situés dans le même zonage du PLUi en vigueur.

Le commissaire du gouvernement retient l’ensemble des termes proposés par l’expropriant à l’exception du terme n°7 qui est trop ancien, la cession datant de 2018.

Ainsi, le commissaire du gouvernement retient une valeur de 3,85 €/m2.

Par conséquent, la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 26] [Localité 45] SEINE ET OISE et le commissaire du gouvernement proposent la valeur unitaire suivante, en valeur libre : 3,85 euros/m².

*

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

S’agissant de la méthode, les parties retiennent la méthode de comparaison, laquelle consiste à fixer la valeur vénale à partie de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce la préemption à évaluer sur le marché immobilier local. Cette méthode sera retenue.

Il n’est pas contesté que les terrains à évaluer ne sont pas un terrain à bâtir, les principes concernant sa consistance et son évaluation ayant été rappelés en amont.

Concernant les termes de comparaison, les termes n°3 à n°7 de l’expropriant seront écartés au regard de leur ancienneté dès lors que les parties ont été en mesure de produire des termes plus récents et que les circonstances de l’année 2020 sont particulières. Il sera noté que l’expropriant et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison portant sur des terrains de surface très diverses allant de 206 m2 (terme n°3 de l’expropriant) à 19.081 m² (terme n°2 de l’expropriant) sans que le prix au m2 ne varie.

Les termes n°1 à n°8 du commissaire du gouvernement seront retenus.

Au regard de ces éléments, la valeur retenue sera de 3,85 euros/m² pour le terrain de 3.065 m², soit 3.065 m² x 3,85 euros/m² = 11.800,25 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.020 euros soit un total de 2.020 euros.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de COMMUNAUTE URBAINE [Localité 26] [Localité 45] SEINE ET OISE par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d’acquisition dû par la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 26] [Localité 45] SEINE ET OISE à Monsieur [B] [G], Monsieur [UJ] [X], Monsieur [N] [G], Monsieur [GC] [G], Monsieur [M] [G], Monsieur [B] [WP], Madame [C] [WP] épouse [TB], Madame [L] [D] veuve [WP], Madame [F] [WP] et Monsieur [NW] [WP] en contrepartie des quatre parcelles cadastrées AS n°[Cadastre 11], AS n°[Cadastre 12], AS n°[Cadastre 13] et AS n°[Cadastre 14], situées au lieudit « [Localité 31] » à [Localité 22], à la somme de 12.644,05 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale : 11.800,25 euros en valeur libre ;

— indemnité de remploi : 2.020 euros ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE la COMMUNAUTE URBAINE [Localité 26] [Localité 45] SEINE ET OISE aux dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 50], le 13 Mars 2025.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU