TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/01957 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S5WR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Décembre 2024

S.A. PROMOLOGIS

C/

[C] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Décembre 2024

à S.A. PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 12 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Mme [N] [K], Chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Mme [C] [R], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Coralie VAZEIX, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 22 mars 2023, la SA PROMOLOGIS a donné en location à Madame [C] [R] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°4 situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer actuel de 664,97€ provision sur charges et assurance pour compte comprises et un montant résiduel de 194,82€ une fois déduites les aides au logement.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 11 janvier 2024, en vain.

Par acte du 26 avril 2024, dénoncé le 30 avril 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA PROMOLOGIS a fait assigner en référé Madame [C] [R] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 1.179,27€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 23 avril 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 400€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens

L’affaire, après un premier renvoi à la demane des parties, était retenue à l’audience du

22 octobre 2024.

La SA PROMOLOGIS, valablement représentée, actualise sa dette à la somme de 3.351,12€ et indique que la locataire a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et la somme de 1.469,04€ d’arriéré de loyer a été effacé au mois de septembre. Cependant, le 9 octobre 2024 un nouvel incident de paiement non régularisé est survenu qui justifie le maintien des demandes d’expulsion et de résiliaiton de bail et en tout état de cause l’application de la loi ELAN. Une nouvelle dette d’un montant de 194,82€ est constituée dont 98,11€ de frais de procédure soit un arriéré locatif de 96,71€.

Madame [C] [R], valablement représentée, conclut au rejet de l’ensemble des demandes de la SA PROMOLOGIS du fait de la procédure de rétablissement personnel qui a effacé la dette de la locataire.

La décision était mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 30 avril 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 12 janvier 2024 par voie électronique avec accusé réception dont

copie est versée au débat, deux mois avant l’assignation .

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA PROMOLOGIS fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 22 mars 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le

11 janvier 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 11 janvier 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°663/2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés intégralement dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 11 mars 2024, soit avant la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne intervenue le 25 avril 2024. La décision validant les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire est intervenue le 22 août 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi 663-2023 du 27 juillet 2023 applicable à commpter du 29 juillet 2023 dispose: “VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Les mesures de rétablissement personnel imposées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne le 22 août 2024 ont pour effet d’effacer la dette de Madame [C] [R]. Les conditions de la suspension des effets de la clause résolutoire durant 24 mois seront donc remplies.

Rappelle qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance de loyers ou charge, la clause résolutoire reprendra plein effet.

Sur les sommes dues par le locataire :

Il résulte du décompte produit par le bailleur, que l’échéance du loyer résiduel du mois d’octobre a fait l’objet d’un rejet de prélèvement, la dette de Madame [C] [R] s’élève donc à la somme de 96,71€ les frais de procédure à hauteur de 98,11€ seront pris en compte dans le cadre des dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA PROMOLOGIS l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [C] [R] à lui verser la somme de 150 € sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Madame [C] [R] , succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne Madame [C] [R] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 96,71€ l’arriéré de loyer et charge arrêté au 22 octobre 2024,

Constate que le reste de la dette a été effacé par la procédure de rétablissement personnel imposée par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne par décision en date du 22 août 2024,

Suspend les effets de la clause résolutoire du bail pendant 24 mois à compter du 22 août 2024 tant que Madame [C] [R] s’acquittera de ses échéances mensuelles de loyers et charges en intégralité; qu’à l’issue de cette période de 24 mois la clause sera réputée ne pas avoir jouée;

En revanche en cas de non paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra plein effet après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois;

— Dans ce cas, constate la résiliation du bail à compter du 11 mars 2024

— Ordonne l’expulsion de Madame [C] [R] et à défaut d’avoir libéré les lieux loués et l’emplacement de stationnement n°4 situé [Adresse 1] à [Localité 4] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Madame [C] [R] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

— à compter du 11 mars 2024, fixe l’indemnité d’occupation que Madame [C] [R] devra verser à la SA PROMOLOGIS au montant du loyer et charge actualisé jusqu’à parfaite libération des lieux, et l’y condamne,

Condamne Madame [C] [R] à payer, à la SA PROMOLOGIS la somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [C] [R] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge