N° RG 25/00581 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T5D7

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00581 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T5D7

NAC: 54C

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP ACTEIS

à M^e Benoît ALENGRIN

à la SELAS [K] CONSEIL

à la SCP BOONSTOPPEL LAURENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SARL DEMEURES D’OCCITANIE, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par M^e Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [Z] [Y], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Frédéric BENOIT-PALAYSI de la SCP ACTEIS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [O] [P], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric BENOIT-PALAYSI de la SCP ACTEIS, avocats au barreau de TOULOUSE

SASU [H] FACADES, dûment représentée par son Président, M. [S] [H], dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillante

EURL PRO B CONCEPT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

défaillante

S.A.R.L. BECKENDORF FRÈRES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Olivier BOONSTOPPEL de la SCP SCP BOONSTOPPEL LAURENT, avocats au barreau de CASTRES

SAS AIGLE CONSTRUCTION, prise en la personne de son représentant légal M. [N] [D], dont le siège social est sis [Adresse 6]

défaillante

SAS E2D HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

défaillante

S.A. MAAF ASSURANCES, intervenant volontaire, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 octobre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 04 novembre 2025 au 13 novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de construction d’une maison individuelle du 11 septembre 2021, Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] ont confié à la SARL DEMEURES D’OCCITANIE l’édification d’une maison d’habitation située [Adresse 10]) pour un prix forfaitaire et définitif de 111.605,81 euros, intégrant la prise en compte de deux avenants.

La déclaration d’ouverture du chantier s’est tenue le 29 mars 2023.

Sans qu’un procès-verbal de réception n’ait été dressé, les maîtres de l’ouvrage prenaient possession de la maison le 28 septembre 2024 et changeaient les serrures.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025 enregistré sous le n° RG 25/00581, la SARL DEMEURES D’OCCITANIE a assigné Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de les enjoindre à justifier de la consignation auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations de la somme équivalente à 5 % du prix du marché.

Par actes de commissaire de justice du 13 août 2025 enregistrés sous le n° RG 25/01529, Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] ont appelé en la cause la société [H] FACADES, la société PRO B CONCEPT, la société BECKENDORF FRERES, la société AIGLE CONSTRUCTION, la société E2D HABITAT dans le cadre d’une assignation en intervention forcée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Par ordonnance du 02 septembre 2025, les affaires n° RG 25/00581 et n° 25/01529 ont été jointes.

L’affaire jointe a été plaidée lors de l’audience du 07 octobre 2025.

La SARL DEMEURES D’OCCITANIE demande au juge des référés, au visa des articles 1104 du code civil, R.231-7 du code de la construction et de l’habitation et 835 du code de procédure civile, de  :

— débouter Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] de l’intégralité de demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] à justifier de la consignation de la somme de 5.580,29 euros auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision et à défaut sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— les condamner à lui verser une provision de 2.000 euros sur l’indemnisation à valoir en raison de leur résistance abusive,

— rejeter la demande d’expertise judiciaire formée par Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] et subsidiairement, prendre acte des ses protestations et réserves,

— les condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P], demandent au juge des référés, au visa des articles 1219 du code civil, 145 et 835 du code de procédure civile, L.631-6 et R.631-7 du code de la construction et de l’habitation, de

— principalement :

— constater l’existence de contestations sérieuses,

— débouter la SARL DEMEURES D’OCCITANIE de sa demande de condamnation sous astreinte de justifier d’une consignation de la somme de 5.580,29 euros,

— débouter la SARL DEMEURES D’OCCITANIE de sa demande de provision de 2.000 euros,

— reconventionnellement :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel expert judiciaire en bâtiment pour y procéder selon les missions suggérées dans leurs conclusions versées au soutien des débats oraux ,

— en tout état de cause :

— statuer ce que de droit sur les dépens

— condamner la SARL DEMEURES D’OCCITANIE à leur payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société BECKENDORF FRERES demande au juge des référés de lui donner actes de ses protestations et réserves tendant à lui voir déclarer communes et opposables les opérations d’expertise.

La SA MAAF ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de la société BECKENDORF FRERES demande à la présente juridiction, au visa des articles 145, 328 et 367 du code de procédure civile, de :

— accueillir son intervention volontaire,

— ordonner la jonction de l’appel en cause avec la procédure principale,

— ordonner la mesure d’expertise judiciaire sollicitée à titre reconventionnelle aux frais des consorts [Y] et [P], au contradictoire de l’ensemble des parties à l’instance, y compris la SA MAAF ASSURANCES, sous les plus expresses protestations et réserves d’usage.

— réserver les dépens.

Bien que régulièrement assignés, la société [H] FACADES, la société PRO B CONCEPT, la société AIGLE CONSTRUCTION et la société E2D HABITAT sont défaillantes à la présente procédure.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à son assignation et à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025, prorogée au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’intervention volontaire

L’article 325 du code de procédure civile dispose : « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ».

L’article 329 de ce même code prévoit : « L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention » alors que l’article 330 énonce : « L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention ».

La SA MAAF ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de la société BECKENDORF FRERES est recevable à intervenir volontairement aux côtés de son assurée, dès lors que celle-ci a été attrait à la présente procédure.

* Sur la demande de condamnation à une obligation de faire

L’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile donne pouvoir au juge des référés d’ « ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire» et ce, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».

Selon l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1104 de ce même code dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

En l’espèce, il est justifié que par contrat du 11 septembre 2021, Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] ont confié à la SARL DEMEURES D’OCCITANIE l’édification d’une maison d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 12] pour un prix forfaitaire et définitif de 111.605,81 euros (soit 111.000 + 243,32 + 362,49 euros).

L’article 4 de ce contrat de construction d’une maison individuelle stipule que 95 % du prix de vente doit être versé par les maîtres de l’ouvrage « à l’achèvement des travaux d’équipement de plomberie, de menuiserie et de chauffage » et que « dans le cas où des réserves sont formulée, une somme équivalente à maximum 5 % est jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut , désigné par le président du tribunal judiciaire compétent ».

Cette stipulation est parfaitement conforme aux règles prévues à l’article R.231-7du code de la construction et de l’habitation.

Il est constant qu’aucun procès-verbal de réception n’a été dressé.

La SARL DEMEURES D’OCCITANIE verse aux débats un procès-verbal de constat des 08 et 13 novembre 2024 dans lequel le commissaire de justice mandaté a recueilli les déclarations des maîtres d’ouvrage. Il lui a été indiqué qu’ils occupent les lieux depuis le 28 septembre 2024 et que « les 25 % restant de la somme totale n’ont pas été versé volontairement car ils demeurent dans l’attente de travaux complémentaire dans le logement ».

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 novembre 2024, reçu le 05 décembre 2025, Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] se plaignent de la mauvaise exécution du contrat et rappellent que le professionnel est tenu à une obligation de résultats et notamment celle de lever les 45 réserves qu’ils listent dans leur courrier.

Au lieu de profiter de la présente instance pour demander reconventionnellement au juge des référés d’enjoindre la SARL DEMEURES D’OCCITANIE à lever ces réserves sous astreinte, Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] choisissent de se prévaloir de l’exception d’inexécution pour retenir unilatéralement les 5 % du solde du marché. Suite à la visite du commissaire de justice, ils se sont en effet acquitté de l’appel de fonds des 95%.

En effet, l’article 1219 du code civil dispose qu’ « une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne, et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Pour l’heure, Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P], qui se prévalent de ce texte, ne démontrent pas en quoi les manquements de la SARL DEMEURES D’OCCITANIE caractériseraient une l’inexécution « suffisamment grave » du contrat, d’autant plus qu’ils habitent la maison.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés doit mettre fin au trouble manifestement illicite qui résulte de l’inapplication du contrat, qui forme la loi des parties. Par application des termes même du contrat et dès lors que des réserves sont formulées, une somme équivalente à maximum 5 % du prix de vente doit être consignée jusqu’à la levée des réserves.

La prétention principale sollicitée par la SARL DEMEURES D’OCCITANIE répond donc parfaitement aux exigences contractuelles et aux principes légaux dans ce cas de figure. L’exception d’inexécution se constitue pas une contestation sérieuse, qui ne fait d’ailleurs pas obstacle aux mesures que le juge des référés est autorisé à prendre pour mettre fin à un trouble manifestement illicite.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] à justifier de la consignation de la somme de 5.580,29 euros (soit 5 % de 111.605,81 euros) auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations.

Dans la mesure où ils n’ont pas été en capacité d’apprécier que cette demande était légitime et parfaitement conforme au respect des droits respectifs des parties, une astreinte sera prononcée à l’égard de Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

* Sur la résistance abusive

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, la SARL DEMEURES D’OCCITANIE soutient que le comportement des parties défenderesses et leur mauvaise foi s’analysent en de la résistance abusive.

Le fait est que Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] ont refusé sans motif sérieux le principe même de la consignation, alors qu’il s’agissait de la solution contractuelle et légale évidente en cas d’émission de réserves par leurs soins.

De même, ils indiquent avoir également refusé la désignation de la Caisse des Dépôts et des Consignations comme consignataire préalablement proposé par la SARL DEMEURES D’OCCITANIE et ce, pour contraindre celle-ci à initier une action en justice et solliciter du président du tribunal judiciaire qu’il désigne un consignataire. Ce refus marque à la fois une défiance à l’égard d’un organisme public dont le professionnalisme et l’impartialité ne peuvent être sujet à soupçon, mais surtout une attitude d’obstruction flagrante à toute solution pour tenter de résoudre une situation décriée, dont ils semblent en réalité s’accommoder du fait de leur attitude d’obstruction.

Ce comportement caractérise une mauvaise foi patente. Elle laisse penser que leur dessein consiste davantage à retenir une partie du prix, que de réellement voir leurs réserves être levées.

Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] seront condamnés à verser à la SARL DEMEURES D’OCCITANIE la somme de 1.000 euros à titre de provision en avance sur une indemnisation liée à la résistance abusive dont ils ont fait preuve.

* Sur la mesure d’instruction

Selon l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Selon l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P], alors qu’il n’aurait pas été illogique qu’ils soient à l’initiative de l’instance, sollicitent reconventionnellement une mesure d’expertise pour mettre en lumière les malfaçons et les griefs qu’ils affirment subir au quotidien dans cette maison qu’ils occupent.

S’il n’est contesté qu’il persiste des difficultés, leurs affirmations et notamment les 45 réserves formulées, ne sont étayées par aucun document technique qu’ils auraient pris l’initiative de recueillir ou de faire établir, par commissaire de justice ou expert d’assurance.

La présente juridiction reste donc démunie face à cette passivité et cette carence probatoire. Elle ne lui permet ni de s’assurer de la réalité et de l’ampleur des griefs, ni des corps d’état qui pourraient être à l’origine des réserves alléguées litigieuses, ni de l’éventuelle implication des multiples intervenants forcés à l’instance dont rien ne permet de démontrer qu’ils soient intervenus à l’acte de construire.

En l’état, le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut, au regard de ces seuls éléments, ordonner une expertise judiciaire dont la matérialité des désordres et des réserves n’est pas prouvée, mais seulement alléguée.

Par conséquent, il résulte des pièces versées aux débats qu’il n’existe pas un motif légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée.

Défaillants dans leur office probatoire, Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] seront déboutés en l’état, de leur demande d’expertise judiciaire.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment les diverses assignations.

* Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide (…) ».

L’équité commande de faire application de ce texte. Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] seront condamnés in solidum à verser à la SARL DEMEURES D’OCCITANIE la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Monsieur PLANÈS, juge des référés, assisté de Madame LEUNG KUNE CHONG, greffière, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS recevable l’intervention volontaire de la SA MAAF ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de la société BECKENDORF FRERES ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] à justifier auprès de la SARL DEMEURES D’OCCITANIE de la consignation de 5 % du prix de vente, soit la somme de 5.580,29 euros (CINQ MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT EUROS ET VINGT NEUF EUROS) auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations dans un délai de HUIT JOURS CALENDAIRES à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P], débitrice, de justifier du respect de cette injonction judiciaire dans un délai de HUIT JOURS CALENDAIRES à compter de la signification de la présente ordonnance, ils seront condamnés in solidum à payer à la SARL DEMEURES D’OCCITANIE une astreinte de 75 euros (SOIXANTE QUINZE euros) par jour calendaire de retard, à compter du NEUVIEME JOUR CALENDAIRE à compter de la signification de la présente ordonnance jusqu’à la mise en œuvre effective et complète de l’injonction, dont ils devront savoir faire la preuve certaine ;

DISONS que cette astreinte provisoire courra sur un délai de TROIS mois à compter de sa mise en œuvre ;

DISONS que le juge de l’exécution restera compétent pour liquider cette astreinte provisoire et/ou en prononcer de nouvelles ;

PRECISONS que Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] seront autorisés à maintenir la consignation effective de 5 % du prix de vente auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignation jusqu’à la levée effective de l’ensemble des réserves et des vices apparents listés dont serait tenue la SARL DEMEURES D’OCCITANIE par la signature d’un procès-verbal de levée définitive et totale des réserves/vices (lequel précisera le jour et l’heure de signature) qu’ils ne devront pas contribuer à retarder de quelques manière que ce soit ;

CONDAMONS in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] à verser à la SARL DEMEURES D’OCCITANIE une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) à titre de provision ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes dont la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] à verser à la SARL DEMEURES D’OCCITANIE la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [O] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 13 novembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT