TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03362 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIRB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 14 Mars 2025

[Z] [S]

C/

[L] [C]

[I] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 14 Mars 2025

à M^e Frédéric LANGLOIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 14 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [Z] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Frédéric LANGLOIS, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Hana TARDAMI de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS , avocat au barreau de TOULOUSE

ET

Mme [L] [C], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-18288 du 19/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE),représentée par M^e Jérôme CHAUBET, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [I] [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jérôme CHAUBET, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 15 janvier 2024, Monsieur [Z] [S] a donné en location à Madame [L] [C] et Madame [I] [C] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer actuel de 785€ provision sur charges comprise et un montant résiduel de 425€ une fois déduites les aides au logement.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré le 4 juin 2024, en vain.

Par acte du 12 août 2024, dénoncé le 13 août 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [Z] [S] a fait assigner en référé Madame [L] [C] et Madame [I] [C] afin d’obtenir:

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ l’expulsion des locataires,

‒ le paiement solidaire à titre provisionnel de la somme de 1.780€ représentant l’arriéré de loyers et frais de justice arrêté au 12 août 2024,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 960€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation solidaire des locataires aux dépens

L’affaire, après plusieurs renvois à la demande des parties, était appelée à l’audience du 7 février 2025.

Monsieur [Z] [S],valablement représenté, actualise sa créance à la somme de 4.364,47€ arrêtée au 7 février 2025 et maintient ses demandes. Il s’oppose aux moyens et arguments de ses locataires et indiquent que ces dernières propose la maison dont elles ne paient pas le loyer à louer sur un site de location et produit une attestation et un témoignage.

Face aux allgéations de paiement des locataires, il propose d’adresser une note en délibéré pour démontrer que les paiements qu’elles soutiennent avoir fait n’ont pas été versés.

Madame [L] [C] et Madame [I] [C] , valabelement représentée, indiquent que la procédure est irrecevable faute de tentative préalable de conciliation.

Au fonds, elles indiquent avoir effectué des paiement supplémentaires à ceux figurant sur le décompte et entendent le prouver en délibéré. Elles nient toute location du bien sur une plateforme et indiquent que la maison est insalubre. Elle sollicitent des délais de paiement et expliquent chercher un autre logement car elles sont harcelées par le propriétaire et ont déposé plainte. Elle estime que leur dette s’élève à la somme de 1.652€ qu’elle proposent d’apurer à raison de 200€ par mois.

La décision est mise en délibéré au 14 mars 2025.

Par notes en délibéré en date du 17 février 2025, le conseil de Madame [L] [C] et Madame [I] [C] produit des attestations de sa banque attestant virement de la somme de 425€ les 5 février, 5 mars et 6 avril 2024 et des captures d’écran de virement réalisés pour ces mêmes montants les 14 mai et 7 octobre 2025.

Le 20 février 2025, le conseil de Monsieur [Z] [S] a produit l’intégralité de ses relevés de compte des mois concernés par les paiements allégués permettant de constater que les virements allégués n’ont pas été versés sur son compte. Il maintient que sa céance s’élève à 4.364,47€ au 20 février 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

L’article 750-1 du Code de procédure civile dispose : “En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.”

Dans le cas présent, la demande ne porte pas seulement sur le paiement d’une somme d’argent mais également sur la constation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et l’expulsion des locataires. Elle n’entre donc pas les prévisions de l’article précité.

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 13 août 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 5 août 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [Z] [S] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 15 janvier 2024, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 juin 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 4 juin 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 17 juillet 2024.

Sur la demande de délais

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Dans le cas présent, Madame [L] [C] et Madame [I] [C] ne justifient pas de la reprise du paiement des échéances courantes, elles ne sont donc pas éligibles à l’octroi de délais de paiement.

Il convient d’ordonner leur expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, ils pourront être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la Force Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par les locataires :

Madame [L] [C] et Madame [I] [C] allèguent de virement mais ne produisent pas leur relevés de compte alors que Monsieur [S] produit ses relevés permettant de constater que les versements qu’elles soutiennent avoir fait n’apparaissent pas sur le compte du bailleur. La charge de la preuve des paiement leur incombe et cette preuve n’est pas rapporté.

Elles seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.364,47€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 7 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Elles ont occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [S] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [L] [C] et Madame [I] [C] à lui verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Madame [L] [C] et Madame [I] [C] , succombant au principal, supporteront les dépens qui seront recouvrés selon les modalités propres à l’aide juridictionnelle.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Déclare l’action recevable,

Constate la résiliation du bail à compter du 17 juillet 2024,

Condamne solidairement Madame [L] [C] et Madame [I] [C] à payer à Monsieur [Z] [S] la somme provisionnelle de 4.364,47€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 7 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Déboute Madame [L] [C] et Madame [I] [C] de leur demande de délai et de suspension de la clause résolutoire,

A compter du 17 juillet 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Monsieur [Z] [S] par Madame [L] [C] et Madame [I] [C] et les y condamnent solidairement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Madame [L] [C] et Madame [I] [C] et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 5], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne solidairement Madame [L] [C] et Madame [I] [C] à payer à Monsieur [Z] [S] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Madame [L] [C] et Madame [I] [C] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge