TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03373

N° Portalis DBX4-W-B7I-TIT2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 07 Janvier 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[R] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Janvier 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 07 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [W]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 25 juin 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Monsieur [R] [B] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 11] moyennant un loyer actuel de 418,98€ provision sur charges comprises.

Les loyers n’ont plus été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 5 mars 2024, en vain.

Par acte du 14 août 2024, dénoncé le 16 août 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner en référé Monsieur [R] [B] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel, de la somme de 4.080,23€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au mois de juillet 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel,

‒ l’allocation de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.

L’affaire était appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 5.438,38€ arrêtée au 31 octobre 2024. Elle indique qu’un dossier de surendettement a été déclaré recevable et orienté vers une procédure de rétablissement personnel mais s’oppose à l’octroi de délai car le locataire n’a pas repris le paiement des échéances courantes et constitue de nouvelle dette. Elle maintient donc l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [R] [B], comparant en personne assisté d’une voisine qui l’aide car il parle mal le français, indique qu’il a été placé en invalidité, qu’il ne parle pas bien le français et ne sait ni lire ni écrire. Il avait un emploi dans le bâtiment quil ne peut plus exercer et a sollicité l’AAH. Une assistante sociale a été contactée.

La décision était mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 16 août 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 5 mars 2024 par voie électronique avec accusé réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA CDC HABITAT SOCIAL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 25 juin 2021, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 mars 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 5 mars 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leurs versions issues de la loi du 23 juillet 2023 alors que le délai abrégé ne s’applique qu’aux contrats posétérieurs, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 5 mai 2024.

Sur la demande de délai :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose : “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

L’acquisition de la clause résolutoire est intervenue avant la décision de recevabilité de la commission de surendetement des particuliers de la Haute-Garonne en date du 29 août 2024. Monsieur [R] [B] peut bénéficier de l’effacement de ses dettes mais l’octroi de délais et la suspension de la suspension de la clause résolutoire sont conditionnés à la reprise du paiement des échéances courantes au jour de l’audience, ce qui n’est pas le cas. Il n’est donc pas éligible aux mesures précitées.

Il convient d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 7] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par le locataire :

Monsieur [R] [B] sera condamné au paiement de la somme de 5.438,38€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision sous réserve des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers dela Haute-Garonne.

Il a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [B] à lui verser une somme de 150€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Monsieur [R] [B], succombant au principal, supportera les dépens comprenant les frais de commandement.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate la résiliation du bail à compter du 5 mai 2024,

Condamne Monsieur [R] [B] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5.438,38€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, sous réserve des mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne,

A compter du 5 mai 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA CDC HABITAT SOCIAL par Monsieur [R] [B] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Déboute Monsieur [R] [B] de sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire faute de reprise de paiement des échéances courantes,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [R] [B] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 9].[Adresse 4] à [Localité 11], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Monsieur [R] [B] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [R] [B] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge