TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’EVRY

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 05 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 24/05836 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QM3S

NAC : 28A

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES,

la SCP DAMOISEAU ET ASSOCIÉS,

la SELARL PRIMARD-BECQUET ET ASSOCIES

Maître [R] [C], notaire

Jugement Rendu le 05 Mai 2026

ENTRE :

Monsieur [N], [E], [B] [X],

né le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représenté par Maître Charlotte GUITTARD de la SCP DAMOISEAU ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’ESSONNE postulant, Maître Angélique PESCAY, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame [I] [K] [X] épouse [O],

née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par Maître Cyrielle GENTY de la SELARL PRIMARD-BECQUET ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

Monsieur [J], [V] [X],

né le [Date naissance 3] 1971 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

représenté par Maître Cyrielle GENTY de la SELARL PRIMARD-BECQUET ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

Madame [H], [Q], [T] [X] épouse [U], née le [Date naissance 4] 1964 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

représentée par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

Madame [P], [D] [X],

née le [Date naissance 5] 1971 à [Localité 3] (91)

demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

représentée par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

Madame [Z], [A] [W] veuve [X],

née le [Date naissance 6] 1939 à [Localité 7] (45),

demeurant [Adresse 6] – [Localité 3]

représentée par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Clément MAZOYER, Vice-président, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : Stéphanie HAINCOURT, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 02 Mars 2026 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 Janvier 2026 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 02 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 05 Mai 2026.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [X] est décédé le [Date décès 1] 1974, en laissant pour lui succéder Madame [Q] [M], son épouse, et leurs quatre enfants, Madame [S] [X], Monsieur [V] [X], Monsieur [G] [X] et Monsieur [N] [X].

Monsieur [G] [X] est décédé le [Date décès 2] 1984, en laissant pour lui succéder son épouse Madame [Z] [X] en qualité d’usufruitière, et leurs deux enfants, Madame [H] [X] et Madame [P] [X], en qualité de nues-propriétaires,

Monsieur [V] [X] est décédé le [Date décès 3] 1989 en laissant pour lui succéder, ses deux enfants Monsieur [J] [X] et Madame [I] [X] épouse [O].

Madame [S] [X] est décédée le [Date décès 4] 2003 sans descendance, et les droits de chacun des héritiers s’établissent comme suit : Monsieur [N] [X] 2/6ème, Madame [I] [X] 1/6ème, Monsieur [J] [X] 1/6ème, Madame [H] [X] 1/6ème et Madame [P] [X] 1/6ème.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les co-indivisaires pour procéder au partage de l’indivision successorale de Madame [S] [X], Maître [C], notaire à [Localité 3] (91), a dressé un procès-verbal de difficultés le 5 mai 2018.

C’est dans ces conditions que Monsieur [N] [X] a, par actes de commissaire de justice des 20 et 21 janvier 2020, assigné Madame [P] [X], Madame [H] [X], Madame [Z] [W], Madame [I] [X] épouse [O] et Monsieur [J] [X] devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de voir ordonner les opérations de compte, liquidation et partage de la succession de Madame [S] [X].

Suivant ordonnance rendue le 12 juin 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande en rémunération de Monsieur [N] [X], a ordonné une expertise judiciaire en désignant Monsieur [Y] [F] concernant l’estimation de la valeur actuelle des biens immobiliers et Madame [ZK] [PZ] concernant la mitoyenneté du mur séparant les parcelles D[Cadastre 1] et D[Cadastre 2], et a ordonné le retrait de l’affaire du rôle.

Suivant ordonnance rendue le 29 septembre 2023, Monsieur [IX] [QH] a été désigné en remplacement de Madame [ZK] [PZ].

Monsieur [IX] [QH] a déposé son rapport le 17 novembre 2023.

Monsieur [Y] [F] a déposé son rapport le 30 janvier 2024.

Par ordonnance rendue le 24 septembre 2024, le rétablissement au rôle de la procédure a été ordonné.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives signifiées en date du 04 juillet 2025, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [N] [X] sollicite de voir débouter le défendeur de toutes ses demandes et de voir, par décision assortie de l’exécution provisoire :

— ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de [S] [X],

— commettre Maître [R] [C], notaire à Etampes, ou tel notaire que le tribunal entendra désigner, pour y procéder,

— ordonner la licitation du bien immobilier situé sur la commune de [Localité 1] (91), à la mise à prix de 82.000 euros avec faculté de baisse du quart, du tiers ou même de la moitié, sur le cahier des charges qui sera dressé et déposé au greffe par Maître Charlotte GUITTARD, avocat, après publicité judiciaire préalable, et autoriser un commissaire de justice afin de dresser un procès-verbal descriptif des biens en cause,

— attribuer à Monsieur [N] [X] les parcelles ZA [Cadastre 3], ZB [Cadastre 4], ZE [Cadastre 5], ZE [Cadastre 6], ZA [Cadastre 7], ZB [Cadastre 8], ZC [Cadastre 9], ZC [Cadastre 10], ZC [Cadastre 11] et ZL [Cadastre 12] pour la somme de 85.726 euros,

— attribuer à Madame [I] [X] épouse [O] et Monsieur [J] [X] les parcelles ZI [Cadastre 13] (terrain à bâtir), ZE [Cadastre 14], ZL [Cadastre 15] pour un coût total de 91.509 euros,

— condamner Madame [I] [X] épouse [O] et Monsieur [J] [X] à lui payer chacun la somme de 2.376,26 euros avec intérêts au taux légal à compter du 02 avril 2008 et celle de 2.438,81 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2009, ou subsidiairement fixer au passif de l’indivision successorale la somme de 28.890,44 euros au titre de la créance détenue,

— fixer au passif de l’indivision successorale la somme de 8.000 euros à titre de rémunération de la gestion effectuée,

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de compte, liquidation et partage,

— dire que l’indivision successorale comprendra au passif la somme de 2.833,44 € au titre des factures dues à la SELARL [1], et autoriser Me [C] à régler la somme de 2.833,44 € à la SELARL [1] à partir des fonds détenus pour la succession,

— fixer au passif de l’indivision successorale la somme de 400,00 € au titre de la créance due à Monsieur [N] [X] au titre de l’acompte réglé à la SELARL [1], avec intérêts au taux légal à compter du 05/11/12,

— ordonner la division de la parcelle sis [Adresse 7] à [Localité 1], cadastrée section D n°[Cadastre 2] suivant plan établi par la société [1] le 14/01/11,

— dire que Monsieur [N] [X] est propriétaire de la partie A créée suite à cette division, d’une contenance de 0 are 38 centiares, en exécution de l’acte de partage du 21/01/1975, à défaut, par usucapion,

— dire que Madame [P] [X] et Madame [H] [X] sont nus propriétaires indivis et Madame [Z] [W], usufruitière, de la partie B créée suite à cette division, d’une contenance de 6 ares et 47 centiares,

— subsidiairement sur ce point pour le cas où la propriété de Monsieur [N] [X] ne serait pas reconnue, condamner solidairement Madame [P] [X], Madame [H] [X] et Madame [Z] [W] à régler à Monsieur [X] la somme de 4.220 € en remboursement des travaux réglés par lui,

— déclarer mitoyen le mur formant contre façade de la maison séparant les parcelles D[Cadastre 1] et D[Cadastre 2],

— donner injonction à Madame [P] [X], Madame [H] [X] et Madame [Z] [W], d’avoir à remettre en état ledit mur, et dire que, passé un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, une astreinte de 100 € par jour de retard sera mise à leur charge,

— condamner solidairement Madame [P] [X], Madame [H] [X] et Madame [Z] [W] à régler à Monsieur [N] [X] la somme de 3.522,89 € au titre des frais d’expertise de Monsieur [QH],

— condamner in solidum Madame [P] [X], Madame [H] [X] et Madame [Z] [W] à régler à Monsieur [N] [X] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner in solidum Monsieur [J] [X] et Madame [I] [X] épouse [O] à régler à Monsieur [N] [X] la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [J] [X], Madame [I] [X] épouse [O], Madame [P] [X], Madame [H] [X] et Madame [Z] [W] aux entiers dépens de l’instance.

— débouter les autres parties du surplus de leurs demandes.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées en date du 16 octobre 2025, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, Madame [I] [X] épouse [O] et Monsieur [J] [X] sollicitent de voir :

— ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de [S] [X],

— commettre Maître [R] [C], notaire à Etampes, ou tel notaire que le tribunal entendra désigner, pour y procéder,

— attribuer à Monsieur [N] [X] les parcelles ZA [Cadastre 3], ZB [Cadastre 4], ZE [Cadastre 5], ZE [Cadastre 6], ZA [Cadastre 7], ZB [Cadastre 8], ZC [Cadastre 9], ZC [Cadastre 10], ZC [Cadastre 11] et ZL [Cadastre 12] pour la somme de 85.726 euros,

— leur attribuer les parcelles ZI [Cadastre 13] (terrain à bâtir), ZE [Cadastre 14], ZL [Cadastre 15] pour un coût total de 91.509 euros,

— attribuer à Madame [H] [X] épouse [U] et Madame [P] [X] la maison cadastrée D[Cadastre 16] pour une valeur de 81.890 euros, ou à défaut ordonner la vente sur licitation de ce bien immobilier,

— ordonner le partage des biens immobiliers et parcelles de terre selon leur proposition ou à défaut, dire que le notaire en charge des opérations de liquidation, compte et partage procédera par tirage au sort,

— ordonner le remboursement par l’indivision successorale de la somme de 400 € au titre de la créance due à Monsieur [J] [X] et Madame [I] [O], au titre de l’acompte réglé à la SELARL [1], sur le compte de l’indivision, pour leur compte,

— débouter Monsieur [N] [X] de sa demande de rémunération au titre de la prétendue gestion de l’indivision successorale, ou subsidiairement, la ramener à de plus justes proportions,

— condamner Monsieur [N] [X] à leur payer chacun la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de compte, liquidation et partage.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives signifiées en date du 05 janvier 2026, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, Madame [Z] [X], Madame [H] [X] épouse [U] et Madame [P] [X] sollicitent de voir :

— ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de [S] [X],

— commettre Maître [R] [C], notaire à Etampes, ou tel notaire que le tribunal entendra désigner, pour y procéder,

— débouter Madame [I] [X] épouse [O] et Monsieur [J] [X] de leur demande d’attribution de la propriété située à [Localité 1] (91) à leur profit,

— leur donner acte du fait qu’elles s’en rapportent quant aux attributions relatives aux autres actifs immobiliers,

— débouter Monsieur [N] [X] de sa demande de rémunération, ou subsidiairement la ramener à de plus justes proportions,

— débouter Monsieur [N] [X] du surplus de ses demandes,

— condamner Monsieur [N] [X] à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les dépens incluant les frais d’expertise, seront employés en frais privilégiés de compte, liquidation et partage.

Il convient de se référer aux dernières conclusions des parties régulièrement notifiées par le RPVA pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 6 janvier 2026.

L’affaire a été examinée à l’audience du 2 mars 2026 et mise en délibéré au 5 mai 2026.

* * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques et qu’il en est de même de celles tendant à ce qu’il soit « donné acte » ou bien encore « dit et jugé » en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 04 du code de procédure civile.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur l’ouverture des opérations de liquidation et partage de la succession

Aux termes de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

Aux termes de l’article 840 du même code, le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837 du code civil.

Selon l’article 1360 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.

En l’espèce, il est patent qu’un conflit important oppose les héritiers de Madame [S] [X] ainsi qu’en témoigne notamment le procès-verbal de difficultés dressé le 5 mai 2018 par Maître [C], notaire à [Localité 3] (91).

Au vu de ces désaccords persistants depuis le décès de Madame [S] [X] le [Date décès 4] 2003, c’est-à-dire il y a maintenant presque de vingt-trois ans, il y a lieu d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de Madame [S] [X].

Compte tenu l’accord des copartageants sur le choix du notaire, il y a lieu de désigner Maître [R] [C], notaire à [Localité 3] (91), pour y procéder.

Les parties devront remettre au notaire commis, dès la première convocation, l’ensemble des pièces utiles à l’accomplissement de sa mission. Afin de permettre au notaire commis de remplir sa mission, il convient d’ordonner aux parties, de lui verser la somme de 400 euros chacune à titre de provision. A défaut de versement par certaines des parties, cette somme sera avancée en totalité par les autres, étant toutefois rappelé que, par application de l’article 870 du code civil, les cohéritiers contribuent entre eux au paiement des dettes et charges de la succession, chacun dans la proportion de ce qu’il y prend, de sorte que in fine chacun supportera sa propre part de cette provision.

Il convient de rappeler que l’état liquidatif comprendra notamment les dettes et les créances de chaque indivisaire à l’égard de l’indivision.

Sur les attributions

Aux termes de leurs écritures, il convient de constater que l’ensemble des parties s’accordent pour attribuer à :

— Monsieur [N] [X] les parcelles ZA [Cadastre 3], ZB [Cadastre 4], ZE [Cadastre 5], ZE [Cadastre 6], ZA [Cadastre 7], ZB [Cadastre 8], ZC [Cadastre 9], ZC [Cadastre 10], ZC [Cadastre 11] et ZL [Cadastre 12] pour la somme de 85.726 euros,

— Madame [I] [X] épouse [O] et Monsieur [J] [X] les parcelles ZI [Cadastre 13] (terrain à bâtir), ZE [Cadastre 14], ZL [Cadastre 15] pour un coût total de 91.509 euros.

Conformément à l’accord des parties en ce sens, il y a lieu de faire droit à ces demandes.

Sur la licitation judiciaire

Il résulte de l’article 1377 du code de procédure civile que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

En l’espèce, il est constant que le bien litigieux situé [Adresse 7] à [Localité 1] ne peut être aisément partagé et qu’aucune des parties n’a manifesté l’intention de se le voir attribuer, de sorte que, les conditions de la licitation sont réunies et qu’il convient, conformément à l’accord des parties en ce sens, de l’ordonner à défaut d’une vente de gré à gré du bien litigieux dans les six mois de la décision à intervenir.

La mise à prix sera fixée à la somme de 82.000 euros avec faculté de baisse comme il sera précisé ci-après.

Sur les dépenses de conservation de l’article 815-13 du code civil

L’article 815-13 du code civil dispose que lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

En premier lieu, Monsieur [N] [X] sollicite de condamner Madame [I] [X] épouse [O] et Monsieur [J] [X] à lui payer chacun la somme de 2.376,26 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2008 et celle de 2.438,81 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2009, ou subsidiairement de fixer au passif de l’indivision successorale la somme de 28.890,44 euros au titre de la créance détenue.

A cet égard, il s’évince des pièces produites aux débats que Monsieur [N] [X] s’est acquitté d’une facture d’un montant de 14.257,59 euros établi par l’entreprise [2] le 13 mars 2008 concernant des travaux de couverture et zinguerie ensuite d’une réclamation effectuée par les voisins concernant la dégradation du mur et de l’immeuble indivis situé en limite de leur propriété.

Il est incontestable par ailleurs que ce dernier s’est acquitté d’une somme totale de 14.632,85 euros auprès de la société [3] pour des travaux de réfection du mur du jardin, de la toiture en ardoises ainsi que du nettoyage du terrain et de l’enlèvement des clapiers à lapins suivant factures des 05 et 16 novembre 2009.

Or, il résulte des pièces produites que ces travaux, portant sur des éléments essentiels de la structure de l’immeuble, avaient pour objet de remédier à des désordres susceptibles de compromettre la conservation des biens, notamment en prévenant les infiltrations et les dégradations structurelles.

Ainsi, ces dépenses présentent un caractère nécessaire et utile à la préservation de l’immeuble indivis.

Il importe peu que ces travaux aient été réalisés à l’initiative du seul demandeur, dès lors qu’ils répondaient à un impératif de conservation du bien commun et qu’il n’est pas allégué qu’ils auraient été somptuaires ou étrangers à l’intérêt de l’indivision ; étant observé que les autres coindivisaires se sont d’ores et déjà acquittés de leur part.

Monsieur [N] [X] justifie du paiement effectif desdites dépenses par la production de factures et justificatifs suffisamment précis.

Il y a lieu, en conséquence, de faire droit à sa demande de remboursement, en condamnant Madame [I] [X] épouse [O] et Monsieur [J] [X] à lui payer chacun la somme de 4.815,07 euros (conformément à leurs droits respectifs en qualité d’héritiers de [S] [X] à hauteur d'1/6ème).

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 20 janvier 2020, date de l’assignation.

En second lieu, Monsieur [N] [X] sollicite de dire que l’indivision successorale comprendra au passif la somme de 2.833,44 € au titre des factures dues à la SELARL [1], d’autoriser Me [C] à régler la somme de 2.833,44 € à la SELARL [1] à partir des fonds détenus pour la succession, et de fixer au passif de l’indivision successorale la somme de 400,00 € au titre de la créance due à Monsieur [N] [X] au titre de l’acompte réglé à la SELARL [1], avec intérêts au taux légal à compter du 05/11/12.

À ce titre, il est incontestable que la société [1] a émis une facture le 24 juillet 2014 d’un montant de 433,44 euros, après déduction de l’acompte versé par Monsieur [N] [X] à hauteur de 400 euros le 5 novembre 2012 (facture n°F12113154) et une facture le 10 mars 2015 d’un montant de 2.400 euros dans le cadre du projet de partage [X] pour notamment les missions suivantes : examen des titres de propriété de l’indivision, recueil auprès des indivis des comptes de l’indivision, démarches auprès de Maître [C], visites des lieux et estimations des différentes parcelles.

Il est ainsi patent que cette société de géomètres experts a été missionnée par les membres de l’indivision pour effectuer des projets de partage des biens immobiliers dépendant de la succession ainsi que le reconnaissent Madame [Z] [X], Madame [H] [X] et Madame [P] [X] aux termes de leurs écritures, et comme l’atteste en tout état de cause le courrier adressé à l’ensemble des coindivisaires par la société [1] le 3 janvier 2013.

Il convient donc de fixer au passif de l’indivision successorale la somme totale de 3.233,44 euros, laquelle sera répartie à concurrence des droits de chacun, à savoir pour Monsieur [N] [X] 2/6ème (soit 1.077,81 – 400 = 667,81 euros), Madame [I] [X] 1/6ème (soit 538,91 euros), Monsieur [J] [X] 1/6ème (soit 538,91 euros), Madame [H] [X] 1/6ème (soit 538,91 euros) et Madame [P] [X] 1/6ème (soit 538,91 euros).

En ce sens, Maître [C] sera autorisé à régler la somme de 2.833,44 € à la SELARL [1] à partir des fonds détenus pour la succession.

Sur la rémunération de la gestion de l’indivision de l’article 815-12 du code civil

Aux termes de l’article 815-12 du code civil, l’indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l’amiable ou, à défaut, par décision de justice.

L’indivisaire qui gère un bien indivis a ainsi droit à une rémunération, à condition que cette gestion excède les actes normaux de conservation et qu’elle ait été utile à l’indivision. Cette rémunération suppose, en outre, que soit caractérisée soit l’existence d’un mandat exprès ou tacite des coindivisaires, soit, à défaut, l’accomplissement d’actes de gestion nécessaires dans l’intérêt commun.

En l’espèce, Monsieur [N] [X] sollicite la somme de 8.000 euros en rémunération de la gestion de l’indivision qu’il affirme avoir assurée durant une période de neuf années suivant le décès de Madame [S] [X].

Il soutient avoir perçu et administré les revenus fonciers, acquitté les charges courantes, établi des comptes de gestion annuels et supervisé des travaux de conservation, notamment en 2007 et 2009.

Toutefois, force est de constater qu’il ne produit pas aux débats des comptes de gestion susceptibles d’établir une gestion continue, structurée et transparente sur l’ensemble de la période alléguée.

En outre, s’il verse deux courriers datés des 14 avril 2009 et 2 juillet 2009 émanant de Madame [P] [X] relatifs à des travaux sur une étable, ces éléments ponctuels ne suffisent pas à caractériser l’existence d’un mandat, même tacite, conféré par l’ensemble des coindivisaires pour assurer la gestion générale de l’indivision.

Il n’est justifié ni d’une information régulière des coindivisaires, ni d’une reddition de comptes complète sur la période considérée, alors même qu’il est constant que le demandeur a perçu seul les revenus de l’indivision entre 2009 et 2013.

Un tel comportement, exclusif de toute transparence, est incompatible avec l’existence d’un mandat tacite et ne permet pas de considérer que la gestion a été exercée dans un cadre accepté par les coindivisaires.

Par ailleurs, Monsieur [N] [X] ne rapporte pas la preuve d’actes de gestion excédant les diligences normales incombant à tout indivisaire soucieux de la conservation du bien.

Les travaux invoqués ne sont ni précisément décrits, ni justifiés par des pièces probantes quant à leur nature, leur coût ou leur nécessité.

Il n’est pas davantage établi qu’il aurait assuré un entretien régulier des biens indivis.

Ainsi, faute de démontrer tant l’existence d’un mandat, même tacite, que la réalité d’une gestion utile et excédant les actes conservatoires, la demande de rémunération formée par Monsieur [N] [X] ne peut prospérer et sera rejetée.

Sur la parcelle cadastrée section D numéro [Cadastre 2]

Monsieur [N] [X] sollicite de voir ordonner la division de la parcelle sis [Adresse 7] à [Localité 1], cadastrée section D n°[Cadastre 2] suivant plan établi par la société [1] le 14/01/11, de dire qu’il est propriétaire de la partie A créée suite à cette division, d’une contenance de 0 are 38 centiares, en exécution de l’acte de partage du 21/01/1975, à défaut, par usucapion, et de dire que Madame [P] [X] et Madame [H] [X] sont nus propriétaires indivis et Madame [Z] [W], usufruitière, de la partie B créée suite à cette division, d’une contenance de 6 ares et 47 centiares.

Subsidiairement sur ce point, Monsieur [N] [X] demande de condamner solidairement Madame [P] [X], Madame [H] [X] et Madame [Z] [W] à lui régler la somme de 4.220 € en remboursement des travaux réglés par lui.

Sur la division de la parcelle cadastrée section D numéro [Cadastre 2]

Il résulte de l’acte de donation-partage reçu le 21 janvier 1975 que Monsieur [N] [X] s’est vu attribuer le lot n°3, comprenant expressément « une maison à usage d’habitation de trois pièces, grange à la suite. Dans la cour petit bâtiment à usage de remise. Grange sur la [Adresse 8] », tandis que le père de Madame [H] [X] et de Madame [P] [X] a reçu le lot n°2 désigné comme « une maison à usage d’habitation comprenant deux pièces, grenier au-dessus. Grange à la suite dont partie en mauvais état. Hangar dans la cour ». Cet acte, seul titre de propriété opposable entre les parties, ne délimite toutefois pas matériellement les contours précis des bâtiments attribués, de sorte qu’il convient de rechercher si la configuration des lieux permet d’en préciser l’assiette.

Le plan cadastral, lequel n’a, qu’une valeur fiscale et non probatoire en matière de propriété, mentionne la grange litigieuse dans la parcelle D [Cadastre 2], correspondant au lot n°2 du partage de 1975. Si Monsieur [N] [X] invoque une erreur cadastrale à ce titre, encore lui appartient-il d’en rapporter la preuve, laquelle ne peut résulter que d’éléments précis et concordants issus tant des titres que de la possession.

Or, l’étude du document d’arpentage du 8 janvier 1975, antérieur au partage, ne permet pas de tirer de conclusion certaine sur la propriété du bâtiment en cause.

Le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 13 août 2018, quant à lui, met seulement en évidence que la grange revendiquée n’ouvre que sur la [Adresse 8], devenu la [Adresse 9], et ne comporte pas d’accès depuis la propriété des défenderesses. Or, il ne suffit pas à établir que cette grange ait dépendu du lot n°3 ou qu’un accord tacite soit intervenu depuis 1975 sur une modification des limites de propriété.

En outre, il ressort du procès-verbal de difficultés du 5 mai 2018 que Monsieur [N] [X] a expressément reconnu ne pas être propriétaire de la grange litigieuse en acceptant de l’acquérir pour la somme de 16.000 euros. Cette reconnaissance, émanant de sa propre initiative, contredit la prétention actuelle selon laquelle la propriété lui reviendrait en vertu du partage de 1975. Elle constitue un élément de nature à affaiblir la cohérence de sa thèse.

Il y a lieu dès lors de retenir qu’aucun élément probant ne permet d’établir que la grange située sur la [Adresse 8] devenue la [Adresse 9] ait été comprise dans le lot n°3 attribué au demandeur. La demande fondée sur le titre doit, par conséquent, être rejetée.

Sur la demande subsidiaire fondée sur la prescription acquisitive

Aux termes de l’article 2272 alinéa 1er du Code civil, la propriété immobilière s’acquiert par prescription trentenaire lorsque la possession, à titre de propriétaire, est continue, paisible, publique, non équivoque et non précaire.

En l’occurrence, Monsieur [N] [X] soutient qu’il dispose seul des clés de ladite grange, et qu’il l’occupe et l’entretient depuis 1975, y ayant notamment fait exécuter des travaux de toiture en 2010. Toutefois, cette seule pièce, limitée à une intervention ponctuelle récente, ne suffit pas à démontrer une possession effective et personnelle de plus de trente années antérieurement à 2005. Aucune attestation, photographie ou témoignage ne vient notamment corroborer une occupation exclusive depuis 1975.

Par ailleurs, la production par Madame [H] [X] et Madame [P] [X] d’une facture de charpente datée du 1er juillet 1977, ainsi que du projet architectural de 1984 visant à aménager cette même grange, atteste au contraire du propre exercice par leur père des prérogatives de propriétaire sur cet immeuble durant la période considérée. Ces éléments rendent la possession du demandeur, à la supposer exercée, équivoque et contestée.

Enfin, la reconnaissance par Monsieur [N] [X] en 2018 de ne pas être propriétaire du bien achève de caractériser l’absence d’intention non équivoque de se comporter, pendant trente ans, comme véritable propriétaire du bien.

Il s’ensuit que la possession invoquée ne répond pas aux conditions cumulatives fixées par l’article précité. La demande fondée sur l’usucapion doit être rejetée.

Sur la demande subsidiaire en remboursement de travaux

Monsieur [N] [X] sollicite enfin la condamnation solidaire de Madame [H] [X] et Madame [P] [X] à lui verser la somme de 4.220 € correspondant au coût de travaux de toiture effectués sur la grange litigieuse.

Toutefois, en l’absence de tout lien contractuel entre les parties et faute pour le demandeur d’établir que ces travaux auraient été réalisés dans l’intérêt exclusif de Madame [H] [X] et Madame [P] [X] avec leur accord, la dépense engagée ne saurait être répétée sur le fondement de l’article 1301-2 du code civil relatif à la gestion d’affaires. Il est, en effet, établi que Monsieur [N] [X] a agi dans son propre intérêt, dans la croyance erronée d’être propriétaire de cette grange, ce qui exclut toute gestion d’affaires utile.

Dès lors, aucune restitution ne saurait être ordonnée à ce titre.

Sur le mur séparant les parcelles D[Cadastre 1] et D[Cadastre 2]

Monsieur [N] [X] demande de voir déclarer mitoyen le mur formant contre façade de la maison séparant les parcelles D[Cadastre 1] et D[Cadastre 2] et de donner injonction à Madame [P] [X], Madame [H] [X] et Madame [Z] [W], d’avoir à remettre en état ledit mur, et dire que, passé un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, une astreinte de 100 € par jour de retard sera mise à leur charge.

Aux termes de l’article 653 du code civil, la mitoyenneté se présume pour tout mur servant de séparation entre bâtiments, cours et jardins, sauf preuve contraire.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire déposé le 17 novembre 2023 que le mur litigieux constitue la contre-façade d’une construction existante, initialement intégrée dans un ensemble immobilier unique. Ainsi, par sa nature et sa fonction, ce mur ne relevait pas, à l’origine, d’un ouvrage séparatif, mais d’un mur privatif dépendant du bâtiment auquel il était adossé.

La seule circonstance tenant à la division ultérieure des parcelles cadastrées D[Cadastre 1] et D[Cadastre 2] et à la situation du mur en limite de propriété est ainsi insuffisante à lui conférer, par elle-même, un caractère mitoyen ; étant rappelé qu’une mitoyenneté ne peut résulter que d’un titre, d’une prescription acquisitive ou de la présomption légale lorsque celle-ci est applicable.

Or en l’occurrence, Monsieur [N] [X] ne produit aucun titre établissant la mitoyenneté du mur et n’invoque ni ne démontre davantage une possession utile permettant de caractériser une prescription acquisitive.

L’analyse de l’expert judiciaire, selon laquelle le mur serait devenu « mitoyen de fait » du fait de sa situation en limite parcellaire, ne saurait suppléer l’absence de fondement juridique à la reconnaissance d’une mitoyenneté. En effet, la qualification juridique d’un bien ne peut résulter d’une simple appréciation factuelle.

Au surplus, les éléments matériels produits par Madame [H] [X] et Madame [P] [X], et notamment la présence d’une gouttière implantée en surplomb du fonds voisin, constituent des indices d’appropriation exclusive incompatibles avec l’existence d’une mitoyenneté.

Il s’ensuit que le mur litigieux ne peut être qualifié de mur mitoyen.

En conséquence, les demandes de Monsieur [N] [X] tendant à voir ordonner la remise en état du mur à la charge de Madame [H] [X] et Madame [P] [X] sera également rejetée en ce qu’il ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un trouble actuel et certain.

Il résulte effectivement du rapport d’expertise que le mur présente des dégradations limitées à un enduit partiellement altéré, sans caractère d’urgence ni atteinte avérée à la solidité de l’ouvrage.

Les pièces produites, notamment le procès-verbal de constat et les photographies, ne permettent pas davantage d’établir la réalité des infiltrations et désordres allégués.

Ainsi, à supposer même le mur mitoyen, ce qui n’est pas retenu, les conditions d’une condamnation sous astreinte ne seraient pas réunies.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu du sens du présent jugement, les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de licitation, et répartis entre les parties qui les supporteront à proportion de leur part, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Dans le même sens, Maître [C], notaire, sera autorisé, à régler ces dépens sur les fonds qu’il détient pour l’indivision successorale.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

S’agissant d’une procédure de partage diligentée dans l’intérêt commun des co-héritiers, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacun d’eux les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose par ailleurs que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, et au vu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

* * *

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de Madame [S] [X] décédée le [Date décès 4] 2003,

DÉSIGNE pour y procéder :

Maître [R] [C], notaire

[Adresse 10]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

ORDONNE à chacune des parties de verser au notaire commis la somme de 300 euros à titre de provision sur le coût des opérations de partage, et dit à défaut de versement par certaines d’entre elles, la somme totale de 1.800 euros sera avancée en totalité par les autres, étant toutefois rappelé que, par application de l’article 870 du code civil, les cohéritiers contribuent entre eux au paiement des dettes et charges de la succession, chacun dans la proportion de ce qu’il y prend,

DIT que les parties devront remettre au notaire commis, dès la première convocation, l’ensemble des pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

RAPPELLE que le notaire commis doit faire usage des dispositions des articles 1365 et suivants du code de procédure civile, ainsi que de celles de l’article 841-1 du code civil, et que, notamment, il doit dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre les copartageants, la masse partageable et les droits des parties,

RAPPELLE que les dispositions des articles 1368 et 1370 du code de procédure civile imposent au notaire commis de dresser l’état liquidatif dans le délai d’un an suivant sa désignation, sauf prorogation pour un délai maximal d’une nouvelle année en raison de la complexité des opérations, et sauf les cas de suspension du délai prévus à l’article 1369 du même code,

RAPPELLE que l’état liquidatif comprendra notamment les dettes et les créances de chaque héritier,

COMMET le président de la troisième chambre civile de ce tribunal pour surveiller les opérations de partage et faire rapport sur l’homologation de la liquidation s’il y a lieu,

DIT qu’en cas d’empêchement du juge ou du notaire commis, il sera procédé à leur remplacement sur simple requête,

ATTRIBUE à Monsieur [N] [X] les parcelles ZA [Cadastre 3], ZB [Cadastre 4], ZE [Cadastre 5], ZE [Cadastre 6], ZA [Cadastre 7], ZB [Cadastre 8], ZC [Cadastre 9], ZC [Cadastre 10], ZC [Cadastre 11] et ZL [Cadastre 12] pour la somme de 85.726 euros,

ATTRIBUE à Madame [I] [X] épouse [O] et Monsieur [J] [X] les parcelles ZI [Cadastre 13] (terrain à bâtir), ZE [Cadastre 14], ZL [Cadastre 15] pour un coût total de 91.509 euros,

ORDONNE qu’à défaut d’une vente de gré à gré du bien dans les six mois de la présente décision, il soit procédé à la vente sur licitation de l’immeuble situé sis [Adresse 7] à [Localité 1], cadastré Section D n°[Cadastre 16],

DIT qu’il sera procédé à cette vente aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de ce siège sur le cahier des charges dressé et déposé au greffe par Maître Charlotte Guittard, avocat au Barreau de l’Essonne sur une mise à prix de 82.000 € et, à défaut d’enchères sur ce prix, avec faculté de baisse du quart, du tiers ou de la moitié,

DIT qu’avant la vente et sur les diligences de Maître Charlotte Guittard, avocat au Barreau de l’Essonne, il sera procédé aux mesures de publicités légales, à savoir, en application et selon les modalités de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, l’annonce de la vente dans un avis simplifié déposé au greffe du juge de l’exécution en vue de son affichage et publié dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble et, en application et selon les modalités de l’article R. 322-32 du même code, l’apposition sur place d’un avis simplifié et sa publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion départementale au tarif des annonces ordinaires,

AUTORISE tout commissaire de justice choisi par l’avocat auteur du cahier des charges à pénétrer dans les lieux avec l’accord des occupants et à défaut à une date fixée par le commissaire de justice préalablement notifiée aux occupants, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier pour :

— dresser un procès verbal de description du bien,

— faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente ;

AUTORISE tout commissaire de justice territorialement compétent au choix de Maître Charlotte Guittard, avocat au Barreau de l’Essonne, à l’effet de faire visiter l’immeuble sus-désigné, avec l’assistance si besoin est d’un serrurier et de la force publique, pendant une durée de deux heures comprise entre huit heures le matin et vingt heures le soir, dans la quinzaine précédant la vente à l’exception des dimanches et jours fériés,

CONDAMNE Madame [I] [X] épouse [O] à payer à Monsieur [N] [X] la somme de 4.815,07 euros en remboursement des travaux de conservation, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2020,

CONDAMNE Monsieur [J] [X] à payer à Monsieur [N] [X] la somme de 4.815,07 euros en remboursement des travaux de conservation, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2020,

FIXE au passif de l’indivision successorale la somme totale de 3.233,44 euros, laquelle sera répartie à concurrence des droits de chacun, à savoir pour Monsieur [N] [X] 2/6ème (soit 1.077,81 – 400 = 667,81 euros), Madame [I] [X] 1/6ème (soit 538,91 euros), Monsieur [J] [X] 1/6ème (soit 538,91 euros), Madame [H] [X] 1/6ème (soit 538,91 euros) et Madame [P] [X] 1/6ème (soit 538,91 euros).

AUTORISE Maître [C] à régler la somme de 2.833,44 € à la SELARL [1] en paiement des factures des 24 juillet 2014 et 10 mars 2015 à partir des fonds détenus pour la succession,

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres demandes,

ORDONNE l’emploi des dépens de la présente instance en frais privilégiés de partage et de licitation, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

DIT que Maître [C], notaire, sera autorisé, à régler ces dépens sur les fonds qu’il détient pour l’indivision successorale.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le CINQ MAI DEUX MIL VINGT SIX, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,