TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/02446 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDIE

JUGEMENT

N° B

DU : 24 Janvier 2025

[D] [O] [R] [L]

C/

[W] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à M^e SIMONIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 26 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [D] [O] [R] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [W] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

PARTIE INTERVENANTE

M. [B] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marine BERGUA, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 11 juin 2013, Madame [H] [P] a donné à bail à Monsieur [W] [Z] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés [Adresse 3] [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 348,34€ outre 83€ de provisions sur charges.

Par acte notarié du 7 septembre 2021, suite au décès de Madame [P], la propriété de ce bien a été transférée à Madame [D] [R] [L].

Invoquant un trouble de jouissance paisible du logement, Madame [D] [R] [L] a fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024 pour obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et son expulsion.

A l’audience du 12 septembre 2024, Monsieur [B] [J], représenté par son conseil, est intervenu volontairement à l’instance.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire était retenue et plaidée à l’audience du 26 novembre 2024. Madame [D] [R] [L] et Monsieur [B] [J] étaient chacun représentés par un conseil qui déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un exposé de plus amples motifs.

Madame [D] [R] [L], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures complétées à l’audience :

* in limine litis :

— de se déclarer incompétent sur l’intervention volontaire de Monsieur [J] en ce que l’action de ce dernier étant fondée sur le trouble de voisinage elle relève de la compétence du tribunal judiciaire en vertu de l’article L211-3 du code de l’organisation judiciaire,

— de déclarer l’intervention volontaire de Monsieur [J] irrecevable en l’absence de lien suffisant avec les prétentions des parties,

* à titre principal :

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations du bail et défaut d’entretien,

— d’ordonner l’expulsion du locataire sans délai et au besoin avec intervention de la force publique,

— de le condamner à lui payer une indemnité d’occupation correspondant aux loyers jusqu’à son départ effectif, soit la somme de 521,26€, révisable selon les dispositions contractuelles,

— de le condamner à payer la somme de 1000€ pour chaque refus constaté ou en cas d’absence de réponse dans un délai de 3 mois à compter de la première présentation de la lettre recommandée lui proposant un rendez-vous de laisser le bailleur ou son représentant ou toute entreprises désignées par eux l’accès au logement pour réaliser les travaux de remise aux normes électriques et sécuriser l’installation électrique du logement ainsi que mettre fin au dégât des eaux,

* à titre subsidiaire de débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes qui ne sont pas justifiées

* à titre infinement subsidiaire de condamner Monsieur [Z] à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

* en tout état de cause de condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que Monsieur [Z] a violé ses obligations de locataire en ce qu’il est atteint du syndrome de diogène et occasionne des nuisances extrêment importantes notamment olfactives et par la présence de nuisibles notamment de rats. Elle fait également valoir que selon un arrêté d’urgence du 11 juillet 2024 l’appartement de Monsieur [Z] ne serait pas conforme aux normes électriques et qu’un dégâts des eaux chez un autre locataire proviendrait de son appartement mais que ce dernier s’oppose aux travaux et refuse l’accès à son logement.

Monsieur [B] [J], représenté par son conseil, sollicite :

— de déclarer recevable son intervention volontaire,

— de condamner Madame [R] [L] et Monsieur [Z] solidairement responsables des troubles de voisinage dont il a été victime

— de condamner Madame [R] [L] et Monsieur [Z] solidairement à lui payer les sommes de :

* 1785€ en réparation de son préjudice de jouissance du 1er juillet 2022 au 14 avril 2023

* 7643,62€ en réparation de son préjudice financier

* 3000€ en réparation de son préjudice moral

* 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir que le juge des contentieux et de la protection est compétent dans la mesure où les troubles de voisinage dont il se plaint trouvent leur source dans le contrat d’habitation consenti par Madame [R] [L] à Monsieur [Z].

Monsieur [W] [Z], bien que convoqué selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile par acte remis à étude, n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

Par note en délibéré autorisée reçue le 27 novembre 2024, le conseil de Madame [R] [L] a indiqué ne pas maintenir sa demande de condamnation de Monsieur [Z] concernant le refus d’accès du logement compte tenu du fait que cette demande additionnelle, qui ne figurait pas dans l’assignation, n’avait pas été contradictoirement notifiée à Monsieur [Z].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation et l’expulsion

La résiliation du bail peut être prononcée à la demande du bailleur en cas de violations graves ou renouvelées de ses obligations par le preneur.

Par ailleurs l’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Il convient donc que le manquement du locataire à ses obligations soit à la fois existant et suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code Civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

En outre selon l’article 7d de la même loi le locataire est obligé "De prendre à sa charge l’entretien courant du logement».

Ces obligations sont reprises dans le bail conclu notamment en son article 2.3.12 qui mentionne que « le locataire devra jouir des lieux en bon père de famille ».

En l’espèce, Madame [R] [L] produit plusieurs éléments :

— un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 10 février 2023 (pièce n°4 du demandeur) mentionnant qu’une odeur nauséabonde se dégage de l’intérieur de l’appartement occupé par Monsieur [Z] et situé au troisième étage, que l’odeur est ressentie depuis la cage de l’escalier du troisième étage et de manière plus forte sur le palier de cet étage, le commissaire de justice précisant que « l’intensité et la persistance de l’odeur rendent difficile le maintien de notre présence dans le couloir des parties communes du troisième étage ». Ce dernier note également la présence sur le balcon de cet appartement de nombreux effets mobiliers entreposés,

— une sommation interpellative adressée par commissaire de justice le 28 septembre 2023 à Monsieur [Z] afin de lui indiquer que le syndic de la copropriété a reçu des plaintes à son encontre de la part d’occupants de l’immeuble concernant les odeurs émanant de son appartement et de lui enjoindre de cesser les troubles olfactifs et mettre fin aux odeurs émanant de son appartement (pièce n°5 du demandeur) ,

— plusieurs attestations d’occupants de l’immeuble (Monsieur [J], Monsieur [I], Monsieur [U], Monsieur [C], Monsieur [K]) se plaignant des odeurs émanant de l’appartement de Monsieur [Z], de la présence de rongeurs venant de son balcon, de la présence de nombreux objets sur son balcon que certains occupants qualifie de « débarras », ces derniers décrivant une situation invivable et insupportable au quotidien (pièces n°6 à 13 du demandeur),

— un rapport de constatation du 4 juillet 2024 de la mairie de [Localité 6] mentionnant des travaux de désencombrement de déchets et d’encombrants réalisés en juin 2024 dans l’ensemble de l’appartement occupé par Monsieur [Z] y compris sur son balcon ainsi que la dératisation réalisée à deux semaines d’intervalle (pièce n°14 du demandeur).

— des photographies non datées mais qui permettent de constater l’état anormal d’encombrement du balcon.

De son côté Monsieur [Z] n’apporte aucun élément pour venir démentir ces éléments.

Il ressort donc de ces éléments que Monsieur [Z] n’entretient pas correctement son logement, qu’une prolifération de rats a été constatée dans l’immeuble en lien avec l’état de son appartement et que de fortes odeurs se dégagent du logement nuisant ainsi à la tranquillité de l’immeuble depuis plusieurs années.

Par conséquent, Monsieur [Z] n’a pas respecté plusieurs de ses obligations locatives.

Par ailleurs, l’intensité des odeurs qui sont perceptibles depuis plusieurs années dans les parties communes caractérisent une gravité suffisante pour prononcer la résiliation du bail. En outre, les odeurs étaient telles que Monsieur [J] a déménagé en raison de ces nuisances. De plus, un tel manque d’hygiène est de nature à provoquer la prolifération de rongeurs nuisant ainsi à la tranquillité de l’immeuble, prolifération attestée par plusieurs occupants de l’immeuble et ayant dû faire l’objet d’un traitement dans le logement de Monsieur [Z] par les services de la mairie.

Au regard de l’importance des manquements graves, durables et réitérés établis à l’encontre du locataire dans la jouissance des lieux loués, il peut être considéré que le locataire n’a pas tenu les lieux loués dans un état conforme à ce qui est exigé d’un locataire d’un appartement à usage d’habitation et que Madame [R] [L] est bien fondée à solliciter la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [Z] ainsi que son expulsion.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail et ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective des lieux, soit la somme de 521,26€, révisable selon les dispositions contractuelles.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager Madame [R] [L], Monsieur [W] [Z] sera condamné à lui verser la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

Sur les demandes de Monsieur [J]

L’article R211-3 du code de l’organisation judiciaire dispose que « le tribunal judiciaire statue […] dans les matières pour lesquelles compétence n’est pas attribuée expressément à une autre juridiction en raison de la nature de la demande ».

L’article 760 du Code de procédure civile dispose que « les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat devant le tribunal judiciaire ».

L’article 761 du Code de procédure civile dispose : “Les parties sont dispensées de constituer avocat dans les cas prévus par la loi ou le règlement et dans les cas suivants :

1° Dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection ;

2° Dans les matières énumérées par les articles R. 211-3-13 à R. 211-3-16, R. 211-3-18 à R. 211-3-21, R. 211-3-23 du code de l’organisation judiciaire et dans les matières énumérées au tableau IV-II annexé au code de l’organisation judiciaire ;(…).”

3°A l’exclusion des matières relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, lorsque la demande porte sur un montant inférieur ou égal à 10 000 euros ou a pour objet une demande indéterminée ayant pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10 000 euros. (…) Lorsqu’une demande incidente a pour objet ou pour effet de rendre applicable la procédure écrite ou de rendre obligatoire la représentation par avocat, le juge peut, d’office ou si une partie en fait état, renvoyer l’affaire à une prochaine audience tenue conformément à la procédure applicable et invite les parties à constituer avocat ».

Dans le présent litige, Monsieur [J] entend rechercher la responsabilité de Madame [R] [L] et de son locataire, Monsieur [Z], sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

Il est de jurisprudence constante que l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage constitue, non une action réelle immobilière, mais une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui peut être dirigée contre tout voisin auteur des nuisances, quel que soit son titre d’occupation (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 mai 2021, 20-11.926).

L’action de la victime contre le propriétaire/bailleur et son locataire est une action en responsabilité civile délictuelle qui peut être dirigée contre tout voisin auteur des nuisances quel que soit son titre d’occupation, même locataire, et ne correspond donc pas à une responsabilité contractuelle du locataire pour des manquements à son obligation de jouissance paisible.

Par conséquent, l’action de Monsieur [J] relève de la compétence du tribunal judiciaire et non d’une compétence exclusive du juge des contentieux de la protection.

Les demandes indemnitaires de Monsieur [J] étant d’un montant de 12428,62 euros qui excède le seuil de compétence en procédure orale de 10000 €, l’affaire doit être traitée selon la procédure écrite en application de l’article 775 du code de procédure civile, avec représentation obligatoire par avocat en application de l’article 761 du code de procédure civile.

Il convient donc de disjoindre l’instance s’agissant des demandes de Monsieur [J] et de se dessaisir s’agissant de ces demandes au profit du tribunal judiciaire de TOULOUSE, pôle civil, Site Jules-Guesde, aux fins de traitement selon la procédure écrite avec représentation obligatoire.

N’étant pas compétent pour statuer sur les demandes de Monsieur [J], il n’y pas lieu de statuer sur la recevabilité des ces mêmes demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 11 juin 2013 entre Madame [H] [P] et Monsieur [W] [Z] concernant un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés [Adresse 3] [Adresse 2], aux torts exclusifs du défendeur à la date du présent jugement, soit le 24 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [D] [R] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dont le sort sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à verser à Madame [D] [R] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 25 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 521,26 € actualisable selon les stipulations contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à verser à Madame [D] [R] [L] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

ORDONNE la disjonction de l’instance enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/02446 ;

DIT que relèveront de l’affaire nouvellement inscrite par l’effet de la disjonction toutes les demandes soumises au juge des contentieux de la protection et non tranchées dans le présent jugement, qui opposent Monsieur [B] [J] à Madame [D] [R] [L] et Monsieur [W] [Z] ;

ORDONNE la transmission au tribunal judiciaire de TOULOUSE, pôle civil, Site Jules-Guesde de l’affaire ainsi disjointe ;

RESERVE les dépens de l’affaire ainsi disjointe ;

La greffière, La vice-présidente