MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 23/01275 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RXN5

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 12 Mai 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 03 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [G] [W]

né le 11 Août 1958 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sandra STRUSI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 93

DEFENDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CIMPA FIT GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 343

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [W] est propriétaire d’un appartement constituant un lot de la résidence Esclarmonde sise [Adresse 4].

Par acte du 17 mars 2023, il a fait assigner le syndicat des copropriétaires de ladite résidence, représenté par son syndic en exercice la société Cimpa Fit Gestion, devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir l’annulation de plusieurs résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2022, ainsi que la condamnation du syndic à répartir entre les copropriétaires le solde créditeur du compte de la copropriété.

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 19 septembre 2024.

Au terme de ses dernières conclusions (n°1) signifiées le 12 février 2024, M. [W] demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des copropriétés des immeubles bâtis ;

Vu les articles 10 s, 18 s, 21 et 42 s de la loi susvisée ;

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu les articles 9 s, 15 s et 18 du décret n°67-223 susvisé ;

Vu l’article 19-2 du décret n°76-223 du 17 mars 1967 l’article 22-3, troisième alinéa, de l’ordonnance du n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire

Vu l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Vu l’article 1231-1 du code civil et l’article 1134 ancien du code civil ;

— déclarer recevable l’action en annulation des résolutions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 13 décembre 2022 ;

— prononcer la nullité des résolutions suivantes de l’assemblée générale du 13 décembre

2022 :

— résolution n° 3 : élection du scrutateur ;

— résolution n°4 : approbation des comptes clos au 31 décembre 2021 pour un montant de 6 136,62 euros ;

— résolution n°5 : Maintien du budget prévisionnel 2022 ;

— résolution n°6 : vote du budget prévisionnel 2023 ;

— résolution n°11 : Mise en concurrence des contrats et marchés ;

— résolution n°13 : Abondement du fonds de travaux ;

— résolution n°20 : Décision à prendre sur la réalisation de travaux de sécurisation de la porte d’entrée ;

— juger que le syndic ès qualités de représentant du syndicat des copropriétaires a procédé à la répartition du solde créditeur des comptes transférés sur les comptes des copropriétaires conformément aux décomptes établis par M. [W] en 2021 après l’assignation délivrée par M. [W] ;

En tout état de cause

— condamner le [Adresse 7] pris en la personne de son syndic la société Cimpa (Fit Gestion) à l’allocation d’une somme de 1 500 euros au titre des honoraires d’avocat à Maître [K] en application de l’article 700 code de procédure civile,

— dispenser M. [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en vertu de l’article 10-1, cinquième alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En réponse, suivant conclusions signifiées le 3 janvier 2024 (n°2), le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter M. [W] de sa demande d’annulation des résolutions n°3, 4, 5, 6, 11, 13 et 20 votées par l’assemb|ée générale du 13 décembre 2022,

— débouter M. [W] de sa demande de condamnation de la société Cimpa à répartir le solde créditeur des comptes transférés sur les comptes des copropriétaires,

— débouter M. [W] de sa demande de condamnation sous astreinte,

— débouter M. [W] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] à payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

A cet égard, il doit être observé que la condamnation sous astreinte du syndic initialement recherchée par M. [W] était parfaitement insusceptible de prospérer dès lors que celui-ci n’avait pas été appelé en cause à titre personnel mais uniquement en qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires. Le tribunal observe toutefois que ladite demande a été abandonnée dans les dernières conclusions du demandeur.

1. Sur la demande d’annulation de la résolution n°3

L’article 15 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

En l’espèce, il est recherché par M. [W] l’annulation de la résolution n°3 désignant M. [U] en qualité de scrutateur de séance, au motif que l’intéressé est arrivé en cours d’assemblée.

Il ressort toutefois du procès-verbal d’assemblée générale :

— d’une part que M. [U] est bien arrivé à l’assemblée générale au moment de l’examen de la résolution n°3, au vote de laquelle il a pris part,

— d’autre part que M. [W], représenté par son avocat, a lui-même voté en faveur de la résolution, de sorte qu’il n’est ni opposant, ni défaillant.

Il s’ensuit que la demande de M. [W] tendant à l’annulation de la résolution n°3 doit être rejetée.

S’agissant de la signature du procès-verbal : il est soutenu par M. [W] que le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 décembre 2022, qui lui a été notifié, n’est pas revêtu de la signature de M. [U] en qualité de scrutateur. Le procès-verbal versé aux débats par le demandeur aux fins d’appuyer ses dires, constituant sa pièce 3, est toutefois celui d’une autre assemblée générale, en l’occurrence celle du 26 juillet 2023. La pièce n°3 du syndicat des copropriétaires, correspondant au procès-verbal de l’assemblée générale du 13 décembre 2022, est quant à elle revêtue de la signature électronique de M. [U] en qualité de scrutateur, ce qui est parfaitement possible, l’article 17 du décret précité prévoyant que la signature du procès-verbal par les président, secrétaire et scrutateur(s) intervient à la fin de la séance ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, avec possibilité d’utilisation de la forme électronique. Le moyen est donc inopérant.

Au surplus, tel que relevé à juste titre par le syndicat des copropriétaires, il est de jurisprudence constante que l’omission des signatures des membres du bureau sur le procès-verbal n’entraîne pas la nullité des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires.

2. Sur la demande d’annulation des résolutions n°4, 5 et 6

M. [W] poursuit l’annulation de :

— la résolution n°4 approuvant les comptes clos au 31 décembre 2021 pour un montant de 6 136,62 euros,

— la résolution n°5 : maintien du budget prévisionnel 2022,

— la résolution n°6 : vote du budget prévisionnel 2023,

au motif qu’en sa qualité d’ancien syndic bénévole (jusque décembre 2021), il avait remis au nouveau syndic un compte présentant un solde créditeur, que la société Cimpa n’a pourtant pas réparti sur les comptes des copropriétaires.

Le moyen développé intéresse principalement la résolution n°4 (approbation des comptes), et non les résolutions n°5 et 6.

La lecture du procès-verbal révèle, s’agissant de la résolution n°4, que l’assemblée générale du 13 décembre 2022 a sollicité de son ancien syndic (M. [W]) d’adresser les pièces justificatives des dépenses de 2021 et prévu que la répartition des soldes de copropriétaires de 2020 (dont le tribunal comprend qu’il s’agit du solde auquel le demandeur fait référence) serait à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ‘selon tableau fourni par M. [W], sous réserves de ses explications, ou à défaut, une répartition du solde aux charges communes générales'.

Il ressort, du reste, des conclusions des parties que si le solde créditeur 2020 avait bien été consigné par le nouveau syndic, ledit solde a été réparti le 15 août 2023 sur les comptes de copropriétaires.

En tout état de cause, M. [W] ne justifie pas de la date à laquelle il a remis la totalité de la comptabilité en main propre ainsi qu’il l’allègue, le tribunal observant qu’aucune pièce n’accompagne, dans les éléments versés aux débats, les courriers de son assureur protection juridique, adressés les 4 mai et 23 juin 2022 au nouveau syndic. Le moyen n’est donc pas opérant.

Le nouveau syndic justifie encore avoir sollicité dès le 28 décembre 2021 des éclaircissements sur les soldes litigieux de 2020 (pièce 5 du défendeur).

La demande de M. [W] tenant à l’annulation des résolutions n°4, 5 et 6 sera donc rejetée.

3. Sur la demande d’annulation de la résolution n°11

En application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

M. [W] sollicite dans le dispositif de ses conclusions l’annulation de la résolution n°11 fixant à 800 euros le montant des marchés de travaux et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.

Le tribunal ne retrouve toutefois pas dans les conclusions de M. [W] de moyen au soutien de cette demande, les développements figurant en pages 8 et 9 intéressant la résolution n°20.

En conséquence, la demande de M. [W] tendant à l’annulation de la résolution n°11 sera rejetée.

4. Sur la demande d’annulation de la résolution n°13

M. [W] poursuit l’annulation de la résolution n°13 libellée ‘l’assemblée générale des copropriétaires, connaissance prise des modalités énoncées par le syndic pendant la constitution obligatoire de travaux, décide d’un pourcentage de 20 % du montant annuel et cette provision sera exigible sur la base des charges communes générales et sur la même périodicité que les appels de fonds charges courantes'.

Ainsi qu’il a été dit au 1., le moyen tiré de l’absence de signature du procès-verbal par le scrutateur ne peut prospérer.

M. [W] ne démontre pas plus avoir été empêché de consulter les comptes et le budget prévisionnel.

Enfin, il ne démontre pas, ainsi qu’il l’allègue, que le taux de 20 % n’a pas pu être approuvé par M. et Mme [E], qui ne sont pas parties à la présente procédure et dont le procès-verbal révèle qu’ils ont voté en faveur de la résolution attaquée.

Les moyens développés par M. [W] étant inopérants, le demandeur n’est pas fondé à solliciter l’annulation de la résolution n° 13.

5. Sur la demande d’annulation de la résolution n°20

L’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité oblige l’assemblée à arrêter un montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendu obligatoire.

S’agissant d’une disposition d’ordre public, il incombe au syndic de porter d’office la question à l’ordre du jour.

Toutefois, aucune obligation de mise en concurrence des marchés et travaux ne s’impose lorsque l’assemblée générale n’a pas fixé, en application de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire (3ème civ., 26 mars 2014, pourvoi n°13-10.693).

En l’espèce, la résolution attaquée est libellée : décision à prendre sur la réalisation de travaux de sécurisation de la porte d’entrée.

L’assemblée générale des copropriétaires, connaissance prise des devis joints à la convocation, décide :

– réaliser les travaux de sécurisation de la porte d’entrée de la résidence, afin de renforcer la [sécurité de] l’accès à la résidence, le montant des honoraires du syndic de 7 % du coût HT des travaux,

– suivant le devis de [N] [M] pour un montant de 1748 euros TTC,

– de donner mandat au conseil syndical pour le choix de l’entreprise, pour un montant maximum de 1800 euros TTC,

– de procéder aux appels de fond correspondant exigible aux dates suivantes 01/01/2023 (100 %) sur la base des charges communes générales.

Aucun seuil de mise en concurrence obligatoire antérieur à celui de 800 euros décidé lors de l’assemblée attaquée n’est allégué ni justifié, aucun procès-verbal d’assemblée générale antérieure à celle attaquée du 13 décembre 2022 n’est versé aux débats. Le tribunal ne peut qu’en retenir que, en contrariété avec les dispositions de l’article 21 ci-dessus rappelées, aucun seuil n’avait été fixé par les copropriétaires de la résidence [5].

M. [W], qui a exercé les fonctions de syndic jusqu’en 2021 et à qui il incombait alors de soumettre au vote de l’assemblée générale un seuil de mise en concurrence obligatoire, est donc particulièrement mal fondé à arguer d’un manquement du syndic à ladite obligation de mise en concurrence.

A titre superfétatoire, le syndic justifie avoir sollicité plusieurs entrepreneurs (M. [M] dont le devis a été retenu, et M. [C] à qui une demande de devis a été adressée le 25 octobre 2022), de sorte qu’il y a bien eu mise en concurrence.

La demande de M. [W] tendant à l’annulation de la résolution n° 20 sera donc rejetée.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [W], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, M. [W] sera condamné à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa propre demande à ce titre sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile sans qu’il y ait lieu de l’ordonner et il n’est pas sollicité de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Rejette les demandes de M. [G] [W] tendant à l’annulation des résolutions n°3, 4, 5, 6, 11, 13 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] tenue le 13 décembre 2022,

Condamne M. [G] [W] aux dépens de l’instance,

Condamne M. [G] [W] à verser au [Adresse 8] [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société Cimpa (Fit Gestion) la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [G] [W] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, La Présidente,