TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 08 JANVIER 2026

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N° RG 25/00027 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4YD

Code NAC : 70H

OPÉRATION : ORCOD-IN du [Adresse 16] à [Localité 13]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation des YVELINES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n 391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de [Localité 22] en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 7], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Miguel BARATA de L’AARPI BARATA-CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Tanguy DECAUP, avocat au barreau de PARIS.

ET

Monsieur [E] [N], demeurant [Adresse 2].

PROPRIETAIRE EXPROPRIÉ ET DEFENDEUR

Non comparant, n’ayant pas constitué avocat.

DÉBATS

À l’audience du 05 décembre 2025 tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur [S] [I], Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [E] [N] était propriétaire d’appartements, lots n°57, n°58 et n°59 et de caves, lots n°162, n°163 et n°164, au sein de la copropriété « [Adresse 20] », ainsi que de deux places de parking, lot n°9 et n°10, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées [Adresse 5] à [Adresse 11] [Localité 1].

Dans le cadre du projet de restructuration urbaine de l’ilot Ronsard situé au sein de l’ORCOD-IN du [Adresse 17] à [Localité 12], déclarée d’utilité publique au profit de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (ci-après EPFIF) par arrêté préfectoral du 27 août 2024, l’EPFIF a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

L’EPFIF a notifié à Monsieur [E] [N] son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 novembre 2024.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 24 mars 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir à Monsieur [E] [N].

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 11 avril 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 13 juin 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 19 juin 2025 en présence de l’EPFIF et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 septembre 2025 au cours de laquelle l’EPFIF et le commissaire du gouvernement ont été entendus. Les débats ont été réouvert à l’audience du 5 décembre 2025.

Aux termes de son mémoire récapitulatif réceptionné par le greffe le 5 septembre 2025, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité devant revenir à Monsieur [E] [N] comme suit :

— Pour les lots n°57, n°162 et n°9 : 45.770 euros soit 40.700 euros au titre de l’indemnité principale et 5.070 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— Pour les lots n°58 et n°163 : 42.140 euros soit 37.400 euros au titre de l’indemnité principale et 4.740 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— Pour les lots n°59, n°164 et n°10 : 45.770 euros soit 40.700 euros au titre de l’indemnité principale et 5.070 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— Laisser les dépens à la charge de l’EPFIF.

Aux termes de ses dernières conclusions rectificatives réceptionnées au greffe le 13 juin 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession comme suit :

— Pour les lots n°57, n°162 et n°9 :

— en valeur libre : 61.250 euros au titre de l’indemnité principale et 7.125 euros au titre de l’indemnité de remploi

— ou en valeur occupée : 52.000 euros au titre de l’indemnité principale et 6.200 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— Pour les lots n°58 et n°163 :

— en valeur libre : 61.250 euros au titre de l’indemnité principale et 7.125 euros au titre de l’indemnité de remploi

— ou en valeur occupée : 52.000 euros au titre de l’indemnité principale et 6.200 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— Pour les lots n°59, n°164 et n°10 :

— en valeur libre : 61.250 euros au titre de l’indemnité principale et 7.125 euros au titre de l’indemnité de remploi o

— ou en valeur occupée : 52.000 euros au titre de l’indemnité principale et 6.200 euros au titre de l’indemnité de remploi.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Au regard des notes en délibérés autorisées par le magistrat et reçues les 6 et 10 novembre 2025 au greffe, une réouverture des débats a été ordonnées. L’affaire a été rappelée à l’audience du 5 décembre 2025 au cours de laquelle ont été entendus le commissaire du gouvernement et le conseil de l’EPFIF. La réouverture des débats a été signifiée au défendeur par acte du 21 novembre 2025 déposé à étude.

Selon son mémoire récapitulatif et en réplique réceptionné au greffe le 28 novembre 2025, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :

— Rejeter les propositions indemnitaires du commissaire du gouvernement

— Pour les lots n°57, n°162 et n°9 : 45.770 euros soit 40.700 euros au titre de l’indemnité principale et 5.070 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— Pour les lots n°58 et n°163 : 42.140 euros soit 37.400 euros au titre de l’indemnité principale et 4.740 euros au titre de l’indemnité de remploi,

— Pour les lots n°59, n°164 et n°10 : 45.770 euros soit 40.700 euros au titre de l’indemnité principale et 5.070 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 décembre 2025 au profit de l’EPFIF s’agissant de cette parcelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 10] [Localité 14], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, une modification du PLUi est intervenue le 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020. A cette date, l’emprise était située en zone UCa du PLUi de la Communauté Urbaine du [Localité 10] [Localité 14] Seine et Oise soit une zone à dominante résidentielle qui regroupe les ensembles importants de logements collectifs, implantés sur des vastes emprises foncières.

La date de référence est donc le 21 février 2020.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 8 décembre 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

Le bien comprend un appartement n°57 situé au 3ème étage. L’EPFIF et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 50 m2. Le bien comporte également une cave, lot n°162, et une place de parking au sous-sol, lot n°9.

Le bien comprend un appartement n°58 situé au 4ème étage. L’EPFIF et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 50 m2. Le bien comporte également une cave, lot n°163.

Le bien comprend un appartement n°59 situé au 5ème étage. L’EPFIF et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 50 m2. Le bien comporte également une cave, lot n°164, et une place de parking au sous-sol, lot n°10.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

C. L’occupation du bien

Deux des trois appartements n’ont pu être visités. Le troisième était occupé.

L’EPFIF retient que chaque appartement est occupé. L’expropriant rappelle qu’il est de jurisprudence constante que l’état d’occupation d’un immeuble exproprié constitue un facteur de moins-value justifiant qu’un abattement pour occupation soit pratiqué afin de tenir compte de cette consistance et de cette sujétion (Civ. 3, 8 juin 2006, n°05-15446). La jurisprudence retient que l’occupation d’un bien par un locataire constitue un facteur de moins-value (Civ. 3, 16 novembre 2023, Avis n°15015). L’EPFIF souligne qu’en matière d’occupation titrée à titre d’habitation, il est d’usage de retenir un abattement de 20% pour occupation (CA [Localité 22], expro, 10 décembre 2024, 22/05362). L’EPFIF demande donc d’évaluer le bien objet des présentes en valeur occupé, soit en retenant des références de cessions portant sur des biens occupés de manière régulière à titre d’habitation.

En l’absence d’autres éléments que l’affirmation de l’expropriant, les biens seront considérés comme occupés.

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La Tour Jupiter se situe au sein du [Adresse 16], à environ 45-50 minutes en voiture de [Localité 22] que l’on rejoint par l’autoroute A13. Le quartier est éloigné de 3 km du centre-ville de [Localité 12] où se trouve la gare ferroviaire reliant la ville à [Localité 14] (ligne J). La tour de 17 étages se trouve dans un quartier urbain, à proximité de résidences, du marché du Val Fourré et du centre hospitalier.

La tour, construite dans les années 1970, est en mauvais état.

Sur la visite de l’appartement n°59

On se présente à l’appartement n°59, il est 10h49, après avoir sonné et frappé à la porte nous constatons aucune réponse. L’un des verrous de la porte a été bouché par un tissu.

Le conseil de l’EPFIF indique que Monsieur [N] a reçu l’AR.

Sur la visite de l’appartement n°58

On se présente à l’appartement n°58, il est 10h52, après avoir sonné et frappé à la porte nous constatons aucune réponse.

Le conseil de l’EPFIF indique que Monsieur [N] a reçu l’AR.

Sur la visite de l’appartement n°57

Monsieur [D] [X], locataire nous ouvre. Le locataire indique contacter le propriétaire au numéro 06.09.12.88.18. Un Monsieur répond affirmant être Monsieur [E] [N], propriétaire. Il indique « J’ai eu les recommandés mais je ne savais pas pour la visite ». Monsieur [N] donne son accord par téléphone pour la visite.

On entre, la porte d’entrée est recouverte de blattes.

Face à l’entrée se trouve les toilettes.

L’entrée présente des murs en mauvais état, le sol carrelé est en mauvais état, notamment sous les barres de seuil.

Le couloir dessert toutes les pièces.

A côté des toilettes, se trouve la cuisine dont les murs sont en mauvais état. Le sol carrelé est en partie cassé. Une partie du mur dans la cuisine est scotché.

Face à la cuisine, la porte donnant sur la salle de bain présente des traces de coups. La salle de bain est en mauvais état (papier peint des murs décollé, présence de nombreuses bêtes).

La salle de bain comporte une baignoire dont le coffrage est cassé, un lavabo et un lave-linge.

Le couloir dessert un salon / salle à manger dont le sol en bois est en mauvais état. Les murs sont également en mauvais état.

On note la présence d’un lit double et d’un lit à barreaux.

Mention du locataire :

J’ai dû faire de nombreux travaux moi-même dans les toilettes et la cuisine. J’ai changé le réservoir d’eau dans les toilettes. J’ai dû racheter moi-même un radiateur pour le salon.

Mention de Monsieur [B], maître d’œuvre :

Il manque juste la grille sur le radiateur.

Au bout du couloir, une porte en mauvais état donne dans l’unique chambre. Le sol en bois est en mauvais état et les murs sont partiellement peints ou avec un papier peint gondolé.

Mention du locataire :

J’ai changé les huisseries de la porte fenêtre de la chambre. Le propriétaire ne m’a donné que 100 euros sur 800 euros. Il a quand même changé la porte fenêtre du salon.

Le balcon filant est recouvert d’un filet anti-pigeons.

Le locataire ignore si le parking est accessible.

Les fenêtres de la cuisine sont en très mauvais état.

Toutes les portes de l’habitation présentent des impacts. Le locataire a enlevé la porte de la cuisine.

Mention du conseil de l’autorité expropriante :

Le meuble sous l’évier de la cuisine est infesté de cafards, comme tout l’appartement.

L’état de l’appartement est à la limite de l’indécence.

II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION.

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par l’EPFIF

L’EPFIF rappelle qu’aux termes de l’article L.322-8 du Code de l’expropriation, le juge de l’expropriation doit tenir des accords intervenus entre l’expropriant et les expropriés sous certaines conditions. Il choisit de présenter des termes de comparaison toutes situées au sein de la Tour Jupiter et d’une surface similaire :

1- Cession du 24 mars 2022 du logement n°68, libre, état bon,

Surface du bien : 52,02 m²

Prix de vente : 60.187 €

Prix au m² : 1.157 €

2- Cession du 13 juin 2024 du logement n°78, libre, état moyen,

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 54.978 €

Prix au m² : 1.078 €

3- Cession du 12 septembre 2024 du logement n°66, libre, état bon,

Surface du bien : 50,33 m²

Prix de vente : 66.217,6 €

Prix au m² : 1.178 €

4- Cession du 19 décembre 2024 du logement n°85, occupé, état moyen,

Surface du bien : 52,5 m²

Prix de vente : 53.899 €

Prix au m² : 916 €

5- Cession du 21 septembre 2025 du logement n°75, occupé, état mauvais,

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 46.665 €

Prix au m² : 814 €

6- Cession du 30 septembre 2025 du logement n°56, occupé, état bon +,

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 58.225 €

Prix au m² : 1.041 €

7- Cession du 30 septembre 2025 du logement n°71, occupé, état moyen,

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 51.325 €

Prix au m² : 915 €

Après le transport sur les lieux, l’EPFIF estime que l’état d’entretien est « mauvais » et retient un montant de 814 €/m2 pour les lots n°57 et n°59 et 748 €/m2 pour le lot n°58.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement estime que les termes de comparaison présentés par l’EPFIF font état d’une valeur homogène, bien qu’il retienne une valeur basse. Le commissaire du gouvernement analyse 22 ventes d’appartement de typologies T1 à T5 d’une superficie comprise entre 25 m2 à 100 m2, entre mars 2023 et mars 2025, issues de 4 copropriétés différentes dans le [Adresse 16], dont 14 au sein de la Tour Jupiter :

1- Cession du 19 avril 2023 d’un bien libre situé [Adresse 3]

Surface du bien : 64 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 1.171,88 €

2- Cession du 30 juillet 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 8]

Surface du bien : 79 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 949,37 €

3- Cession du 21 juillet 2023 d’un bien libre situé [Adresse 4]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 70.000 €

Prix au m² : 972,22 €

4- Cession du 29 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 4]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.166,67 €

5- Cession du 4 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 4]

Surface du bien : 86 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 976,74 €

6- Cession du 20 avril 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 5]

Surface du bien : 83 m²

Prix de vente : 76.248 €

Prix au m² : 918,65 €

7- Cession du 17 octobre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 5]

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 49.201 €

Prix au m² : 984,02 €

8- Cession du 30 novembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 77.136 €

Prix au m² : 918,29 €

9- Cession du 5 décembre 2023 d’un bien occupé situé [Adresse 5]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 56.295 €

Prix au m² : 1.103,82 €

10- Cession du 14 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 41.123 €

Prix au m² : 1.246,15 €

11- Cession du 27 décembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 96.375 €

Prix au m² : 1.147,32 €

12- Cession du 30 janvier 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.083,33 €

13- Cession du 13 février 2024 d’un bien occupé situé [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.000 €

14- Cession du 28 mars 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 46.585 €

Prix au m² : 1.370,15 €

15- Cession du 13 juin 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 55.312 €

Prix au m² : 1.084,55 €

16- Cession du 17 septembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 40.425 €

Prix au m² : 1.225 €

17- Cession du 29 octobre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 86.917 €

Prix au m² : 1.022,55 €

18- Cession du 14 novembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 87.487 €

Prix au m² : 1.029,26 €

19- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 5]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 35.092 €

Prix au m² : 1.032,12 €

20- Cession du 21 septembre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 9]

Surface du bien : 99 m²

Prix de vente : 119.500 €

Prix au m² : 1.207,07 €

21- Cession du 11 octobre 2023 d’un bien libre situé [Adresse 9]

Surface du bien : 67 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.358,21 €

22- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé [Adresse 9]

Surface du bien : 68 m²

Prix de vente : 80.981 €

Prix au m² : 1.190,90 €

Il souligne que les valeurs sur le secteur sont très homogènes et qu’il n’est pas constaté d’écarts de prix significatifs en fonction des copropriétés. Il souligne toutefois que les valeurs semblent varier selon la typologie des logements et en fonction de leurs situations libres ou occupés.

Il rappelle que la jurisprudence retient un abattement de 15% pour les biens loués par rapport aux biens libres, afin de tenir compte de la moins-value liée à l’état d’occupation (CA [Localité 14]. 12 septembre 2024, n°23/08176). Le commissaire du gouvernement retient donc un abattement de 15% pour les valeurs occupées par rapport à la valeur libre.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il ressort de ces 22 termes une moyenne de 1.098,10 €/m2 et une médiane de 1.083,94 €/m2. Sur la copropriété du [Adresse 5] la moyenne est de 1.083 €/m2 et la médiane de 1.058 €/m2. Il retient pour les T1-T2 en valeur libre : 1.225 €, en valeur occupée : 1.040 € ; pour les T3 : en valeur libre : 1.175 €, en valeur occupée : 1.000 € et pour les T4 et + : en valeur libre : 1.100 € et en valeur occupée : 935 €. Ses différentes comparaisons mettent en avant l’homogénéité du marché.

Au vu du transport sur les lieux, il pourra être appliqué une pondération comprise entre 5% et 15% à la hausse ou à la baisse selon l’état constaté du logement.

Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.225 euros/m2 en valeur libre ou 1.040 euros/m2 en valeur occupée.

Pour confirmer son analyse, le commissaire du gouvernement compare ses résultats avec ceux obtenus par la méthode par capitalisation qui consiste à appliquer au revenu de l’appartement productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des appartements loués. Il retient une valeur de 10,40 €/ m²/mois, soit une valeur locative annuelle de 6.240 euros (10,40 €/ m²/mois x 50 m2 x 12 mois). Il retient le taux médian de 11,90%. Par conséquent, il retient la valeur arrondie à 52.400 euros (6.240 euros / 11,90%). Il conclut que l’évaluation par la méthode par le revenu corrobore l’évaluation obtenue par la méthode par comparaison en valeur vénale occupée.

Sur la méthode

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. L’EPFIF et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison. Cette méthode sera donc appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées.

Sur la valeur retenue

L’article R.311-22 alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant ».

Il résulte de ce texte qu’en matière d’expropriation, l’application du principe, énoncé à l’article 4 du code de procédure civile, selon lequel l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, tient compte, d’une part, de la présence à l’instance du commissaire du gouvernement, qui est partie à la procédure, d’autre part, de la participation, active ou non, de l’exproprié à la procédure le concernant. Ainsi en l’absence de réponse de l’exproprié aux offres de l’expropriant et de demande formée par mémoire remis dans le délai qui lui est imparti, le juge est tenu de fixer l’indemnité en fonction des éléments dont il dispose, au titre desquels figure la proposition du commissaire du gouvernement, celle-ci serait-elle supérieure à l’offre de l’expropriant. Il en découle que, si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant ni notifié de mémoire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors qu’elle n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement, comme l’a jugé la Cour de cassation (Cass. 3e Civ. 9 octobre 2025, n°24-12.637).

Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes, en valeur occupé :

— Pour l’EPFIF : 814 €/m² pour les lots n°57 et n°59 et 748 euros/m² pour le lot n°58,

— D’après le commissaire du gouvernement : 1.225 €/m2 en valeur libre ou 1.040 euros/m2 en valeur occupée.

En l’espèce, il a pu être remarqué que la Tour Jupiter est bien plus dégradée dans le [Adresse 15] [Adresse 21] que les autres tours environnantes, y compris la Tour Neptune. Les résidences situées [Adresse 18] et [Adresse 19] comportent beaucoup moins d’étages et sont dans un meilleur état. Au regard du nombre de termes de comparaison proposés au juge de l’expropriation et de l’homogénéité du marché, outre la spécificité de l’état de la Tour Jupiter, il y a lieu d’écarter les termes correspondant à des bien situés en dehors de la Tour Jupiter, c’est-à-dire les termes n°1 à 5 et 20 à 22 du commissaire du gouvernement.

Concernant la moyenne des biens évalués en situation d’occupation et situés au sein de la Tour Jupiter, seuls les terme n°4 à 7 de l’expropriant et n°6 à 9, 12, 13 du commissaire du gouvernement peuvent être retenus, soit une moyenne de :

(916 + 814 + 1.041 + 915 + 918,65 + 984,02 + 918,29 + 1.103,82 + 1.083,33 + 1.000) /10 = 9.694,11 /10 = 969,411 €/ m2.

Toutefois, en ne retenant parmi ces termes que les termes correspondant à des biens occupés et d’une superficie d’environ 50 m2, la moyenne est de :

(916 + 814 + 1.041 + 915 + 984,02 + 1.103,82) / 6 = 5.773,84 /6 = 962,3 €/ m2 arrondis.

Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 50 m2 x 962,3 euros/m2 = 48.115 euros arrondis à 48.000 euros en valeur occupé.

Toutefois, concernant l’appartement n°57, il a pu être constaté que le logement loué était à la limite de l’indécence. Par conséquent, l’indemnité sera fixée pour cet appartement à la somme de 43.000 euros. Pour l’appartement n°58 et pour l’appartement n°59, l’indemnité sera fixée à 48.000 euros.

B. Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Pour le lot n°57, elle est égale à :

—  20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros

—  15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros

—  10 % sur le surplus = 2.800 euros,

soit un total de 5.300 euros.

Pour le lot n°58, elle est égale à :

—  20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros

—  15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros

—  10 % sur le surplus = 3.300 euros,

soit un total de 5.800 euros.

Pour le lot n°59, elle est égale à :

—  20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros

—  15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros

—  10 % sur le surplus = 3.300 euros,

soit un total de 5.800 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de L’EPFIF par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d’acquisition dû par l’EPFIF à Monsieur [E] [N] en contrepartie d’un appartement lot n°57, d’une cave n°162 au sein de la copropriété « [Adresse 20] », ainsi que d’une place de parking lot n°9 au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées [Adresse 6] [Localité 13], à la somme totale de 48.300 euros décomposée comme suit :

— Indemnité principale : 43.000 euros en valeur occupée,

— Indemnité de remploi : 5.300 euros.

FIXE le prix d’acquisition dû par l’EPFIF à Monsieur [E] [N] en contrepartie d’un appartement lot n°58, d’une cave n°163 au sein de la copropriété « [Adresse 20] », à la somme totale de 53.800 euros décomposée comme suit :

— Indemnité principale : 48.000 euros en valeur occupée,

— Indemnité de remploi : 5.800 euros.

FIXE le prix d’acquisition dû par l’EPFIF à Monsieur [E] [N] en contrepartie d’un appartement lot n°59, d’une cave n°164 au sein de la copropriété « [Adresse 20] », ainsi que d’une place de parking lot n°10 au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées [Adresse 5] à [Localité 13], à la somme totale de 53.800 euros décomposée comme suit :

— Indemnité principale : 48.000 euros en valeur occupée,

— Indemnité de remploi : 5.800 euros.

CONDAMNE l’EPFIF aux dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 22], le 08 Janvier 2026.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU