N° RG 25/00811 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UABD

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/00811 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UABD

NAC: 30G

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Jean Noël CHIBOUST

à la SELARL STV AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SAS HOTEL REPUBLIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Virginie STEVA-TOUZERY de la SELARL STV AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SCI PIFA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean Noël CHIBOUST, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Jean-Michel GALLARDO, avocat au barreau de PAU, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 02 septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial conclu à compter du 01 mars 2020, la SCI PIFA a donné à bail commercial à la SAS HOTEL REPUBLIQUE des locaux dépendant d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 3], constitués de plusieurs bureaux dont la superficie est de 180,64 m².

Depuis le 01 mars 2025, le montant annuel du loyer s’élève à 49.468,64 euros HT, alors que la provision annuelle pour charges s’élève à 18.200 euros HT.

Depuis l’origine, la SAS HOTEL REPUBLIQUE s’est plainte de ne pas bénéficier de la jouissance paisible en lien avec un dégât des eaux provenant de la toiture non sérieusement remédié par le bailleur selon elle. Par ailleurs, le 17 mai 2023, la SAS HOTEL REPUBLIQUE a alerté la SCI PIFA de la survenance de deux dégâts des eaux supplémentaire, dont l’un au même endroit que précédemment.

Malgré des mises en demeure et des consignations de loyers opérés par le preneur en CARPA, ainsi que l’intervention des assureurs, aucune solution n’a été trouvée.

Par acte de commissaire de justice, la SCI PIFA a délivré à la SAS HOTEL REPUBLIQUE un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 22.120,09 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, la SAS HOTEL REPUBLIQUE a assigné la SCI PIFA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été plaidée lors de l’audience du 02 septembre 2025.

La SAS HOTEL REPUBLIQUE demande au juge des référés, au visa des articles 491, 700 et 835 du code de procédure civile, 1719 du code civil, et L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution , de :

condamner la SCI PIFA à faire cesser durablement les désordres subis par elle au titre des dégâts des eaux déclarés le 17 mai 2023, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance,se réserver la liquidation de l’astreinte,condamner la SCI PIFA à lui verser la somme provisionnelle de 23.703,72 euros HT au titre du préjudice de jouissance égales à 25 % du montant des loyers depuis le 17 mai 2023, somme à parfaire jusqu’à l’achèvement des travaux conduisant à la cessation du trouble subi par elle,l’autoriser à consigner l’intégralité des loyers, charges et taxes dus à la SCI PIFA au titre du bail conclu à compter du 01 mars 2020, sur le compte CARPA de son conseil, à compter de la notification de l’ordonnance, jusqu’à la cessation définitive des désordres subis,condamner la SCI PIFA à lui payer une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, la SCI PIFA demande à la présente juridiction, au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, de :

débouter la SAS HOTEL REPUBLIQUE de l’ensemble de ses prétentions formée à son encontre,constater l’acquisition de la clause résolutoire du 07 mai 2025,condamner la SAS HOTEL REPUBLIQUE à régler la somme de 10.169,08 euros au titre des loyers arrêtés au 2ème trimestre 2025,condamner la SAS HOTEL REPUBLIQUE à régler les coûts du commandement de payer soit 217,62 euros,condamner la SAS HOTEL REPUBLIQUE à régler une indemnité de 5.000 euros pour procédure abusive,condamner la SAS HOTEL REPUBLIQUE à régler une indemnité de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la réalisation des travaux de remédiation

Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile : " Le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

L’article 1719 du code civil dispose : " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ".

Par ailleurs, l’article 1720 de ce même code dispose : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Sur le fondement de ces textes, la SAS HOTEL REPUBLIQUE demande au juge des référés de condamner la SCI PIFA à faire procéder à ses frais exclusifs aux travaux permettant de mettre fin aux désordres subis par elle dans les locaux loués.

La SAS HOTEL REPUBLIQUE démontre la parfaite réalité des sinistres par infiltrations, ayant affecté les murs du bureau conseil et du couloir desservant l’ensemble des pièces à gauche de l’entrée des locaux loués.

Les photographies, les échanges de courriels, le constat amiable de dégât des eaux, les procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaire et le procès-verbal de constat par commissaire de justice du 15 avril 2025 attestent des dommages subis par les locaux commerciaux loués par la SAS HOTEL REPUBLIQUE : auréoles sur les murs, murs cloqués avec reliefs, plinthes gonflées et enduits extérieurs endommagés et auréolés.

Bien que la SCI PIFA se soit dernièrement rétractée sur sa position, elle avait juste là reconnu à plusieurs reprises la réalité, ainsi que la cause de ces désordres subi par son preneur.

Il ne fait pas doute que ces infiltrations proviennent d’un défaut localisé dans la toiture devenu perméable de l’immeuble et rendu non-étanche et plus précisément au niveau du système d’évacuation des eaux pluviales.

Il s’agit d’un désordre récurrent dès lors que les manifestations visibles des conséquences des dégâts des eaux successifs ont endommagés les bureaux de la SAS HOTEL REPUBLIQUE aux mêmes endroits, en lien avec les mêmes causes non suffisamment traitées.

Les principes légaux et prétoriens qui découlent du droit des baux commerciaux mettent à la charge du bailleur la charge d’assurer l’étanchéité du couvert des lieux loués et les réparations qui s’imposent. Il s’agit d’une obligation de résultat.

A défaut pour le bailleur de mettre en œuvre les réparations qui lui incombent, celui-ci contribue par son inertie à être responsable d’une trouble manifestement illicite qui affecte la jouissance et la bonne délivrance des locaux qu’il loue, rendant ceux-ci partiellement inexploitables.

En l’espèce, il est assez frappant que la SAS HOTEL REPUBLIQUE n’a eu de cesse d’informer et de mettre en demeure la SCI PIFA d’agir, pour que le bailleur traite enfin les causes anciennes et identifiées de ce sinistre, qui n’ont pas une origine locative, par la mise en œuvre de travaux de remédiation qu’elle n’a finalement jamais réalisés. Le trouble manifestement illicite est entièrement caractérisé et il reste actuel.

Les dénégations, les revirements de position, et surtout l’inertie dont a fait preuve la SCI PIFA sont évidentes. Celle-ci s’est délibérément abstenue d’exécuter ses obligations de bailleur. Elle imagine créer le doute en pointant la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans ce qui serait un sinistre trouvant sa cause dans une partie commune du bien immobilier soumis au statut de la copropriété. Pourtant, elle n’a pas jugé utile d’appeler en la cause le syndicat des copropriétaires afin de tirer les conséquences de sa thèse qui perd ainsi toute opérance.

Il en résulte que la SCI PIFA est débitrice non seulement des grosses réparations qui affectent la toiture des bureaux quelle loue en tant que bailleresse et ce, en vertu de l’article 606 du code civil, mais également des troubles manifestement illicites qu’elle provoque chez son preneur en lien avec des dégât des eaux qui provient de sa propriété qu’elle s’obstine à ne pas remédier.

Le juge des référés est donc compétent pour contraindre la SCI PIFA à s’exécuter par injonction judiciaire. Compte tenu de la résistance dont fait preuve la SCI PIFA, l’astreinte s’avère indispensable pour en assurer la bonne exécution, et ne fait pas doublon avec l’autorisation de consigner les loyers telle qu’autorisée ci-dessous.

La SCI PIFA sera donc condamnée à réaliser les travaux de remédiation nécessaires dans les conditions fixées au dispositif de la présente ordonnance.

* Sur la provision au titre du trouble de jouissance et la consignation sollicitée

Il est avéré et non sérieusement contesté que la SAS HOTEL REPUBLIQUE ne peut exploiter normalement les locaux commerciaux qu’elle loue du fait des stigmates de dégâts des eaux qui affectent certains murs du local commercial.

Dans la mesure où elle reçoit du public, la mauvaise impression laissée par ces parois endommagées est de nature à affecter son image commerciale et/ou l’empêcher d’affecter l’ensemble de la surface commerciale comme elle l’entend.

Cette jouissance troublée rend les locaux partiellement inexploitables.

La SCI PIFA préférant occulter ce débat pour tenter de mettre fin à la relation contractuelle, n’apporte pas véritablement de contradiction à la question de savoir quelle proportion de surface, et donc de loyers à consigner, seraient concernés par cette jouissance troublée.

Dès lors, sa proposition de retenir 25 % du montant des loyers depuis l’origine du sinistre du 17 mai 2023 est non sérieusement contestable. Deux conséquences en seront tirées :

il sera fait droit à sa demande provisionnelle consistant à indemniser sa jouissance troublée depuis le sinistre du 17 mai 2023 en lui restituant la somme de 23.703,72 euros HT correspondant à 25 % du montant des loyers sur 23 mois (juin 2023 à avril 2025 inclus) x 49.468,64 euros HT annuel x 0,25 % /12 mois,

la SAS HOTEL REPUBLIQUE sera autorisée à consigner en CARPA 25 % des loyers HT du commercial à compter de l’échéance de mai 2025 inclus jusqu’à la cessation définitive des désordres subis.

Il ne sera pas fait droit à la demande qui tend à consigner l’intégralité des loyers depuis l’origine compte tenu de la possibilité partielle d’exploiter les locaux antérieurement et postérieurement aux sinistres du 17 mai 2023.

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le contrat prenant effet le 01 mars 2020 applicable dans les relations entre la SCI PIFA et la SAS HOTEL REPUBLIQUE contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le 07 avril 2025, la SCI PIFA justifie avoir délivré un commandement de payer pour la somme de 22.120,09 euros (frais d’acte exclus) visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales.

Nonobstant la réduction de 25 % du montant des loyers sur la période pour compenser le trouble de jouissance subi par le preneur, le fait est que la SAS HOTEL REPUBLIQUE justifie avoir payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois calculé selon les règles de computation des délais prévues aux articles 640 et suivants du code de procédure civile, à compter du commandement de payer, soit le 09 mai 2025 (le 08 mai étant un jour férié).

Compte tenu de cette régularisation, cette demande de constatation de la clause résolutoire sera donc rejetée, ainsi que les autres conséquences de droit (expulsion, provision, indemnités d’occupation).

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI PIFA qui succombe en ses demandes, sera tenue aux entiers dépens de l’instance, y compris ceux du commandement de payer du 07 avril 2025.

* Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide (…) ".

L’équité commande de faire application de ce texte. La SCI PIFA sera condamnée à verser à la SAS HOTEL REPUBLIQUE la somme de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANÈS, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

CONDAMNONS la SCI PIFA, à ses frais exclusifs, à exécuter les travaux nécessaires pour mettre définitivement fin aux désordres et infiltrations subis par la SAS HOTEL REPUBLIQUE ainsi qu’aux conséquences de ces sinistres sur les murs, cloisons et menuiseries intérieurs au sein des locaux loués dépendant d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 3] ;

DISONS qu’à défaut pour la SCI PIFA de justifier du respect de cette injonction judiciaire par procès-verbal de constat par commissaire de justice, par procès-verbal de réception des travaux sans réserves et/ou par un rapport d’un cabinet d’expert spécialiste dans un délai de 30 jours calendaires à compter de la signification de la présente ordonnance, la SCI PIFA sera condamnée à payer à la SAS HOTEL REPUBLIQUE une astreinte de 100 euros (cent euros) par jour calendaire de retard, à compter du 31ème jour calendaire à compter de la signification de la présente ordonnance jusqu’à sa mise en œuvre effective dont elle devra savoir faire la preuve certaine ;

DISONS que cette astreinte provisoire courra sur un délai de TROIS mois à compter de sa mise en œuvre ;

DISONS que le juge de l’exécution restera compétent pour liquider cette astreinte provisoire et/ou en prononcer de nouvelles ;

CONDAMNONS la SCI PIFA à verser à la SAS HOTEL REPUBLIQUE la somme provisionnelle de 23.703,72 euros HT (correspondant à 25 % du montant des loyers mensuels de juin 2023 à avril 2025 inclus) en avance sur son préjudice de jouissance ;

AUTORISONS la SAS HOTEL REPUBLIQUE à consigner en CARPA 25 % des loyers HT du bail commercial à compter de l’échéance mensuelle de mai 2025 inclus jusqu’à la date de cessation définitive des désordres subis dont la SCI PIFA devra savoir faire la preuve certaine selon l’un des modes de preuve précité ;

DISONS que sauf décision judiciaire ultérieure lui octroyant les sommes consignées comme une provision supplémentaire, elle devra déconsigner les sommes consignées dans un délai de 8 jours à compter de la date de cessation définitive des désordres subis dont la SCI PIFA devra savoir faire la preuve certaine selon l’un des modes de preuve précité ;

DEBOUTONS la SCI PIFA de l’ensemble de ses demandes notamment au titre de la constatation de la clause résolutoire, de l’expulsion, de l’octroi d’une provision et d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS la SCI PIFA à verser à la SAS HOTEL REPUBLIQUE la somme de 2.500 euros (DEUX MILLE CINQ CENT EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI PIFA aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 30 septembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,