TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02782

N° Portalis DBX4-W-B7J-UM2T

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

[K] [R]

[V] [R]

C/

[B] [N]

[X] [H] [U] [E] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

à la SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [K] [R]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Amélie ZAROUR de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [V] [R]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Amélie ZAROUR de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [N]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [X] [H] [U] [E] [S]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte des 24 et 31 octobre 2022, sous signature électronique, à effet du 28 octobre 2022, Monsieur [V] [R] et Madame [K] [R] ont donné à bail à Monsieur [B] [N] et Madame [X] [S], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 9], et les deux places de parking n°7 et 32, pour un loyer de 792,24 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 141 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [R] et Madame [K] [R] ont fait signifier le 25 avril 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 24 juillet 2025, Monsieur [V] [R] et Madame [K] [R] ont fait assigner Monsieur [B] [N] et Madame [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 17 octobre 2025 en lui demandant de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 24 octobre 2022 ;

— constater la résiliation du bail conclu et ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [N], Madame [X], [H], [S] ou de tout occupant de leur chef, au besoin par la force publique,

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.089,26 euros, au titre des loyers et charges impayés, cette somme étant à parfaire au jour de l’audience,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls des locataires et occupants,

— fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [N], Madame [X], [H] [S] jusqu’à leur départ ou leur expulsion, à une somme mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux,

— les condamner solidairement à leur verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré et les dépens de l’article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Monsieur [V] [R] et Madame [K] [R], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 4.283,54 euros selon un décompte arrêté au 3 octobre 2025 communiqué à l’audience et s’opposent à toute demande de délai de paiement formulée en défense.

Ils indiquent que les défendeurs et notamment Monsieur [N] a effectué des virements les 7 et 8 octobres 2025 et qu’ils n’apparaissent pas sur le décompte. Ils évoquent la possibilité de produire un décompte en cours de délibéré.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [V] [R] et Madame [K] [R].

Monsieur [B] [N] et Madame [X], [H] [S] comparaissent en personne. Madame [X] [H] [S] indique qu’elle a pour prénom usuel [X].

Monsieur [B] [N] déclare qu’ils payent le loyer depuis le mois de juin 2025 et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de leur accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Ils indiquent être tous les deux salariés, Monsieur [N] percevant une rémunération mensuelle d’environ 1.400 euros et Madame [S] environ 2200 euros et avoir chacun souscrit des crédits à la consommation à hauteur de 600 euros par mois pour Monsieur [N] et de 400 euros par mois pour Madame [S].

Ils indiquent qu’après les virements réalisés récemment, la dette locative s’élève à 2000 €.

Ils touchent une aide de la Caisse aux Allocations Familiales, sans en donner le montant.

Monsieur [B] [N] n’a pas déféré à la convocation du 25 septembre 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est observé après vérification de l’identité de Madame [X] [H] [S], que son nom complet est Madame [H] [U] [E] [S] et qu’elle sera dénommée, conformément à sa demande, pour le reste de la décision, avec son prénom usuel à savoir, Madame [X] [S],

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Monsieur [V] [R] et Madame [K] [R] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 28 avril 2025, sans respecter le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, celle-ci ayant été signifié le 24 juillet 2025.

Néanmoins Monsieur [V] [R] et Madame [K] [R] sont des personnes physiques, ce qui signifie que cette démarche, qui n’était pas obligatoire selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, a été effectué de façon volontaire, sans que le non-respect des délais précités entraîne l’irrecevabilité de la demande en justice.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continu à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 25 avril 2025, pour la somme en principal de 1.964,89 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 25 juin 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Monsieur [V] [R] et Madame [K] [R] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [B] [N] et Madame [X] [S] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.283,54 € en date du 3 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre au passif des locataires des frais de commandement de payer du 25 avril 2025 pour un montant de 162,09 euro le 1er juin 2025, qu’il convient de déduire en ce qu’il s’agit de dépens, ramenant la créance locative à la somme de 4.121,45 euros.

Monsieur [B] [N] et Madame [X] [S], qui ne justifient pas des virements évoqués, ne forment toutefois pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement, en deniers ou quittance, à la somme de, 4.121,45 euros.

La solidarité étant expressément stipulée à l’article 7 du contrat de bail, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [B] [N] et Madame [X] [S], qui ont repris le paiement du loyer courant et ont commencé à apurer la dette en versant des montants supérieurs au montant du loyer courant, apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [B] [N] et Madame [X] [S] pourra être poursuivie et ils seront tenus, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 981,14 euros.

— Sur la demande de séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués :

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque d’une part, les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et d’autre part, il s’agit pour leur d’une hypothèse encore non réalisée.

En conséquence, la demande de Monsieur [V] [R] et Madame [K] [R] sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [B] [N] et Madame [X] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée non seulement de façon volontaire et non obligatoire mais également hors délai, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [B] [N] et Madame [X] [S] seront cependant déboutés de leur demande au titre des dépens concernant l’article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée, lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Monsieur [B] [N] et Madame [X] [S] supporteront une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 25 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 24 et 31 octobre 2022 et liant Monsieur [V] [R] et Madame [K] [R] à Monsieur [B] [N] et Madame [X] [S], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 9] et les deux places de parking n°7 et 32 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [N] et Madame [X] [S] à payer à Monsieur [V] [R] et Madame [K] [R] à titre provisionnel, en deniers ou quittance, la somme de 4.121,45 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 3 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [B] [N] et Madame [X] [S] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 65 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [B] [N] et Madame [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [V] [R] et Madame [K] [R] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [B] [N] et Madame [X] [S] seront tenus de payer à Monsieur [V] [R] et Madame [K] [R] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 981,14 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS la demande de Monsieur [V] [R] et Madame [K] [R] au titre de la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [N] et Madame [X] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande de Monsieur [V] [R] et Madame [K] [R] au titre des dépens concernant l’article A444-32 du code de commerce ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [N] et Madame [X] [S] à payer à Monsieur [V] [R] et Madame [K] [R] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION