TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02428 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UKUI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Janvier 2026

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[S] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Janvier 2026

à [Localité 9] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 27 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU,Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Mme [Y] [V] munie d’un pouvoir de représentation

ET

DÉFENDERESSE

Mme [S] [O], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 octobre 2021, à effet du même jour, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT (ci-après l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT) a donné à bail à Madame [S] [O], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4][Adresse 7] à [Localité 10], pour un montant de loyer de 369,93 euros, outre une provision de charges mensuelles de 155,26 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a fait signifier le 27 janvier 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 12 mai 2025, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé, à l’audience du 21 octobre 2025 en lui demandant de :

— constater la résiliation du bail et prononcer son expulsion des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,

— la condamner au paiement par provision de la somme de 3567,63 €, y ajoutés les intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et du présent acte.

Au soutien de ses demandes il explique que la locataire n’a pas déféré au commandement de payer dans le délai de deux mois de sa signification et qu’elle ne s’est pas acquittée intégralement des loyers et charges postérieurs audit commandement, ce qui a pour conséquence notamment la résiliation du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2025.

Lors des débats, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, régulièrement représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 7.597,40 euros (mois de septembre 2025 inclus) selon un décompte fourni à l’audience.

Il indique que Madame [S] [O] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT.

Madame [S] [O], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le service chargé par le Préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier a indiqué que le courrier proposant un rendez-vous le 25 septembre 2025 à la défenderesse a été retourné avec la mention « courrier retourné adresse inconnue ».

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [S] [O], assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la Haute-Garonne de la situation d’impayés locatifs de Madame [S] [O], par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 octobre 2024, reçue le 05 novembre suivant, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continu à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 27 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.691,37 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 27 mars 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail d’habitation a pris fin.

Madame [S] [O], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [S] [O] restent devoir, la somme de 7.597,40 euros à la date du 21 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [S] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 7.597,40 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [S] [O] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, de 576,02 euros à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [S] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la caisse d’allocations familiales, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [S] [O] supportera également une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 27 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2021, à effet du même jour et liant l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT à Madame [S] [O], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4][Adresse 7] à [Localité 10] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [O] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du loyer et des charges (576,02 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Madame [S] [O] à payer à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 7.597,40 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 21 octobre 2025, échéance de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [S] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la caisse d’allocations familiales, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [S] [O] à payer à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE