TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/01059 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T6YU

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 23 Avril 2026

S.A.R.L. NEMEA APPART ETUD

C/

[E] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Maître Laurent GAY

Expédition délivrée à toutes les parties le

JUGEMENT

Le Jeudi 23 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER, Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Décembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. NEMEA APPART ETUD, dont le siège social est sis [Adresse 4] [Adresse 5]

Représentée par Maître Laurent GAY, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Maître Amélie DOMERCQ, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [E] [O], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 04 juillet 2022, à effet au 07 juillet 2022, la SARL NEMEA APPART’ETUD a donné à bail à Monsieur [E] [O], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 2], pour un loyer initial de 592 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL NEMEA APPART’ETUD a fait signifier le 14 novembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 26 février 2025, La SARL NEMEA APPART’ETUD a fait assigner Monsieur [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé à l’audience du 24 juin 2025 en lui demandant :

— de prononcer la résiliation du bail liant les parties pour non-exécution de ses obligations par le preneur, et notamment le paiement du loyer et des charges,

— ordonner son expulsion, ainsi que tout occupant de son chef des lieux occupés sis [Adresse 8] à [Localité 2], en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [E] [O],

— de le condamner au paiement de la somme de 18.049,51 euros au titre de l’arriéré de loyer, somme arrêtée au 31 janvier 2025, augmentée des intérêts de droit à compter de la présente,

— de le condamner au versement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus, à compter du jugement à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux,

— de le condamner à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l’audience du 24 juin 2025, la SARL NEMEA APPART’ETUD, représentée par son conseil, a maintienu ses demandes, et a actualisé sa créance à la somme de 21.832,69 euros selon un décompte produit à l’audience.

Monsieur [E] [O], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 septembre 2025, puis au 13 octobre 2025.

Par jugement du 13 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection, avant-dire droit, réouvert les débats, et a enjoint la SARL NEMEA APPART’ETUD de produire le détail de la créance appelée dans l’assignation et au jour de l’audience, depuis l’origine de la mise à bail à Monsieur [E] [O], ainsi que tout élément permettant d’apprécier les montants y figurants, ainsi qu’a enjoint à Monsieur [E] [O] de produire à l’audience des justificatifs de sa situation personnelle, notamment de ses charges et de ses ressources, et des paiements effectués jusqu’au jour de l’audience.

Il est observé qu’une erreur de plume s’est glissée dans le dispositif de cette décision, tel que relevé par le conseil de la SARL NEMEA APPART’ETUD et notamment la mention “afin de permettre aux parties de faire leurs observations sur les contreparties consenties dans le cadre du protocole d’accord” alors qu’il n’a jamais existé aucun protocole d’accord dans cette affaire.

À l’audience du 15 décembre 2025, la SARL NEMEA APPART’ETUD, représentée par son conseil, maintient ses demandes et produits un décompte complet sur la période du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2024.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SARL NEMEA APPART’ETUD.

En défense, Monsieur [E] [O], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026 puis au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur l’absence du défendeur :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été déli-vrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [E] [O], assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SARL NEMEA APPART’ETUD, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SARL NEMEA APPART’ETUD justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 15 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Les articles 1224, 1227 et 1741 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations et de rapporter la preuve du manquement, ainsi que de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En application des dispositions de l’article 1228 du code civil, il appartient au juge du fond d’apprécier, selon les circonstances, si la gravité des manquements de l’une des parties à ses obligations justifie de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le manquement à cette obligation essentielle qui pèse sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail.

En outre l’article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il est produit par la SARL NEMEA APPART’ETUD le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [E] [O] reste devoir, à la date du 19 juin 2025, la somme de 21.832,69 euros.

La SARL NEMEA APPART’ETUD justifie également avoir fait signifier au défendeur un commandement de payer en date du 14 novembre 2023 pour la somme en principal de 9.993,62 euros, sans que les causes de ce dernier n’aient été jamais réglées.

Malgré la délivrance de ce commandement, Monsieur [E] [O] ne s’est pas acquitté des loyers qui ont suivi, ayant pour conséquence d’augmenter lourdement son arriéré locatif, puisqu’il ressort finalement du décompte produit que seul deux paiements ont été enregistrés en septembre 2022.

Le manquement aux obligations principales du locataire est ainsi suffisamment caractérisé.

Dès lors, la résiliation du bail à effet du 23 avril 2026 et l’expulsion du locataire seront prononcées dans le respect des dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité et l’article 1353 du code civil, il incombe au locataire qui se prétend libéré, de justifier le paiement du loyer et des charges ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Comme rappelé précédemment, la SARL NEMEA APPART’ETUD produit un décompte mentionnant que Monsieur [E] [O] reste devoir, la somme de 21.832,69 euros à la date du 19 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Il est toutefois observé que deux décomptes ont été produits.

Le premier, avec entête la SAS LA SOULANE, relatif aux écritures en compte passées au nom de [E] [O] non pas du 1er janvier 2015 au 30 décembre 2024 tel qu’il apparaît en entête mais du 1er juillet 2022 – date du début du contrat de bail – au 30 décembre 2023, puisque la facture de janvier 2024 d’un montant de 610,93 €a été émise puis finalement annulée et dont il ressortune solde débiteur de 10.604,55 €.

Le second, avec entête la SARL NEMEA APPART’ETUD, pour le locataire M. [E] [O], relatif aux écritures enregistrées non pas du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 tel qu’il apparaît en entête, mais entre le 30 avril 2023 et le 1er juin 2025 dont il ressort un solde débiteur à cette date, d’un montant de 21 832,69 €.

Outre ces précédentes imprécisions, il apparaît que les quatre premières lignes du second décompte n’ont en réalité pas fait varier le solde débiteur au titre des périodes concernées à savoir du 30 avril 2023, mais ont simplement consisté à reprendre le solde figurant en fin du premier décompte, de sorte que le cumul du solde a suivi un ordre chronologique sans avoir été augmenté ou diminué artificiellement.

Néanmoins, ce décompte intègre au passif du locataire, des régularisations d’électricité pour un montant de 544,41 € en date du 1er novembre 2023 qu’il convient de déduire en ce qu’il s’agit de frais non justifiés, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 21.288,28 euros.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé.

Faute de comparaître, Monsieur [E] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe comme le montant de cette dette, et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 21.288,28 euros. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, à un montant correspondant au montant du loyer et des charges revisables tels que prévu dans le contrat de bail, soit la somme de 630,53 euros (au 1er juin 2025) et de condamner Monsieur [E] [O], à en payer le montant.

— Sur la demande d’inventaire et de stockage des meubles

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque d’une part, les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et d’autre part, il s’agit pour l’heure d’une hypothèse encore non réalisée.

En conséquence, la demande de la SARL NEMEA APPART’ETUD sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [E] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant notamment l’assignation en justice, le commandement de payer et la dénonce tant à la CCAPEX, qu’à la Préfecture.

Monsieur [E] [O] supportera une indemnité de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail du 4 juillet 2022, à effet au 7 juillet 2022, entre la SARL NEMEA APPART’ETUD et Monsieur [E] [O], portant sur un bien situé [Adresse 7] à [Localité 2], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du présent jugement soit le 23 avril 2026;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la la SARL NEMEA APPART’ETUD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande de stockage des meubles et RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L.433-2 et R. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation, due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, revisables selon les modalités fixées au contrat de bail, soit une indemnité de 630,53 euros par mois au 1er juin 2025;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à verser à la SARL NEMEA APPART’ETUD la somme de 21.288,28 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 15 décembre 2025, mensualité de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ainsi qu’en deniers ou quittances valables, les loyers échus impayés du jour de l’audience soit le 15 décembre 2025 jusqu’à la date du présent jugement, et les indemnité d’occupation continuant à courir de la résiliation du bail, soit du 23 avril 2026 jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à verser à la SARL NEMEA APPART’ETUD la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE