TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02642

N° Portalis DBX4-W-B7J-UMD5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Février 2026

S.A. [Adresse 4]

C/

[H] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Février 2026

à la S.A. HLM [Localité 2]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 24 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [X] [D],Chargée de recouvrement, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

M. [H] [B], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Mylène WEILL, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 avril 2024, à effet du même jour, la SA [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [H] [B], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] n°B005 à [Localité 3], pour un loyer de 470 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 109,37 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM [Localité 2] a fait signifier le 16 janvier 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 31 mars 2025, la SA [Adresse 4] a fait assigner Monsieur [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé à l’audience du 7 octobre 2025 en lui demandant :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 17 mars 2025 et, en conséquence,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [H] [B] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] Publique en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute pour Monsieur [H] [B] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— le condamner :

au paiement à titre provisionnel de la somme de 6048.57 Euros, mensualité de février 2025 incluse, représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

au paiement de la somme de 500 Euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du code de procédure civile,

au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières (Article 696 du Code de procédure civile).

L’affaire initialement appelée à l’audience du 7 octobre 2025, a finalement été débattue à l’audience du 2 décembre 2025.

Lors des débats, la SA HLM [Localité 2], régulièrement représentée, maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 5.260,94 euros (mensualités de novembre 2025 inclus) selon un décompte fourni à l’audience.

Monsieur [H] [B], représenté par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

A titre principal,

— rejeter la demande de résiliation-expulsion,

— homologuer le plan d’apurement de la dette sur 24 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire

A titre subsidiaire,

— constater sa situation et lui accorder un échelonnement de la dette locative sur une période de 24 mois,

En tout état de cause,

— prendre acte qu’il s’en remet à la sagesse du Juge quant au prononcé d’une éventuelle condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA [Adresse 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 17 janvier 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mars 2025, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 1er avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 16 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.198,11 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 16 mars 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

La SA HLM DES CHALETS produit le bail et indique que Monsieur [H] [B] reste devoir la somme de 5.260,94 euros à la date du 1er décembre 2025 (mois de novembre 2025 inclus).

Monsieur [H] [B] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.260,94 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois Monsieur [H] [B] sollicite des délais de paiement sur 24 mois, afin d’apurer sa dette et fait état d’un plan d’apurement signé avec la SA [Adresse 4] dont il demande l’homologation, sans pour autant le verser aux débats.

De son côté, la SA HLM [Localité 2], sans davantage produire ce plan, confirme toutefois son existence et indique dans ses écrits, qu’il a été signé le 23 octobre 2025 à hauteur de 150 euros par mois. Elle indique également au titre de ses demandes, « des délais de paiement de 150 euros ».

Les parties ayant trouvé un accord amiable pour un échéancier de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire, et Monsieur [H] [B] ayant en outre repris le paiement du loyer courant, il convient par conséquent de faire droit à la demande de délais de paiement, selon les modalités prévues au dispositif, dès lors également que le bailleur le demande et en fixe le montant, en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est observé qu’avec le quittancement du mois de novembre 2025 le 30 du même mois, alors que l’audience s’est tenue trois jours après, le 02 décembre 2025, sans que le paiement du loyer ne soit intervenu dans l’intervalle, la dette a été augmentée du montant de ce loyer, ce qui entraine de fait, la modification de l’échéancier, qui porterait en conservant le montant de l’échéance convenue et sollicitée par le bailleur à hauteur de 150 euros, la durée de celui-ci à plus de 35 mois au lieu de 24 mois sollicités en défense, soit en conservant la durée de 24 mois, porterait l’échéance à plus de 219 euros.

En conséquence, pour respecter au plus près les demandes formulées tout en préservant la capacité de remboursement de Monsieur [H] [B], l’échéancier sera établi sur une échéance de 150 euros par mois. Il est rappelé que cet échéancier est un minimum à respecter pour se maintenir dans les lieux, laissant toutefois au locataire la possibilité de faire des versements supérieurs ou complémentaires afin d’apurer la dette plus rapidement.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient toutefois de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [H] [B] pourra être poursuivie et il sera tenu, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 600,17 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [H] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [H] [B] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 16 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 avril 2024, à effet du même jour et liant la SA HLM [Localité 2] à Monsieur [H] [B] concernant le bien à usage d’habitation, [Adresse 7] n°B005 à [Localité 3] ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [B] à payer à la SA [Adresse 4] à titre provisionnel la somme de 5.260,94 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 1er décembre 2025, échéance de novembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [H] [B] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [H] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM [Localité 2] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [H] [B] sera tenu de payer à la SA [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 600,17 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [B] à payer à la SA HLM [Localité 2] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE