MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 24 octobre 2025

DOSSIER : N° RG 24/00180 – N° Portalis DB36-W-B7I-DBTF

AFFAIRE : Société SARL DESIGN IT “Tiki Meubles”, Société à responsabilité limitée à associé unique au capital de 200.000 XPF, immatriculée au RCS de Papeete sous le N°TPI 10201 B et inscrite à l’ISPF sous le n°Tahiti 952 317, représentée par son gérant, Monsieur [Y] [F] [P] C/ S.C.I. DES N°[Adresse 1], Société Civile Immobilière, immatriculée au RCS de Papeete et inscrite à l’ISPF sous le n°Tahiti 014258, représenté par son gérant M. [J] [V]

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

ILE DE TAHITI

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2EME CHAMBRE

JUGEMENT N° RG 24/00180 – N° Portalis DB36-W-B7I-DBTF

AUDIENCE DU 24 octobre 2025

DEMANDEUR -

— Société SARL DESIGN IT “Tiki Meubles”, Société à responsabilité limitée à associé unique au capital de 200.000 XPF, immatriculée au RCS de Papeete sous le N°TPI 10201 B et inscrite à l’ISPF sous le n°Tahiti 952 317, représentée par son gérant, Monsieur [Y] [F] [P]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Edouard VARROD de la SELARL SELARL MILLET VARROD AVOCATS, avocat au barreau de PAPEETE

DEFENDEUR -

— S.C.I. DES N°[Adresse 1], Société Civile Immobilière, immatriculée au RCS de Papeete et inscrite à l’ISPF sous le n°Tahiti 014258, représenté par son gérant M. [J] [V]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Arcus USANG, M^e Aurélien POULAIN, avocat au barreau de PAPEETE

APPELES EN CAUSE -

— S.A.R.L. A2D, Société à Responsabilité Limitée au capital de 1 000 000 FCP, Numéro de TAHITI 795 468 et immatriculée au RCS de PAPEETE sous le n°TPI 06 307 B, représentée par son gérant M. [Y] [F] [P]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Edouard VARROD de la SELARL SELARL MILLET VARROD AVOCATS, avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION DU TRIBUNAL -

PRESIDENT : Christine LAMOTHE

GREFFIER : Hinerava YIP

PROCEDURE -

Requête en Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail- Sans procédure particulière (30E) en date du 24 mai 2024

Déposée et enregistrée au greffe le 24 mai 2024

Rôle N° RG 24/00180 – N° Portalis DB36-W-B7I-DBTF

DEBATS -

En audience publique

JUGEMENT -

Par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2025

En matière civile, par contradictoire décision et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI [Adresse 1] est propriétaire d’un entrepôt dit " immeuble [Adresse 2] " sis à [Adresse 4] Papeete, édifié sur les parcelles cadastrées HA-67, HA-68, HA-70 et HA-71 dépendantes de la terre dite « Ancien domaine ELZEA » et d’une superficie globale de 12.447m².

En vertu d’un acte authentique en date du 10 février 2011, la SCI [Adresse 1] a consenti à la SARL DESIGN IT – société d’import-export de meubles exerçant à l’enseigne TIKI MEUBLES – un bail commercial de 9 ans courant jusqu’au 31 janvier 2019, portant sur un local d’une superficie de 248m² avec sanitaires, formant le lot A4 de l’immeuble [Adresse 2].

Selon acte authentique du 20 mars 2012, la SCI [Adresse 1] a par ailleurs consenti à la SARL DESIGN IT un deuxième bail commercial de 9 ans courant jusqu’au 31 mars 2021, portant sur un local d’une superficie de 248m² avec sanitaires, formant le lot A5 de l’immeuble [Adresse 2].

Selon acte authentique du 20 février 2015, elle lui a également consenti un bail commercial de 9 ans courant jusqu’au 31 janvier 2024, portant sur un local de 650m² environ, également situé dans l’immeuble [Adresse 2].

En vertu d’un acte authentique du 6 novembre 2015 auquel la SCI [Adresse 1] a été régulièrement appelée à participer en sa qualité de bailleresse, le bail commercial du 20 février 2015 a été cédé par la SARL DESIGN IT au profit de la SARL A2D POLYNÉSIE, société affiliée exerçant à l’enseigne TIKI SOFA.

Par ultime acte authentique séparé du même jour, la SCI DES N°[Adresse 1] a enfin consenti à la SARL A2D un bail commercial de 9 ans courant jusqu’au 31 octobre 2024, portant sur un local d’une superficie de 300m² formant le lot A3 de l’immeuble [Adresse 2].

Les baux des 10 février 2011 et 20 mars 2012 conclus au profit de la SARL DESIGN IT se sont poursuivis tacitement à l’issue des termes convenus, avant de faire l’objet, le 8 janvier 2024, d’une demande formelle de renouvellement de la part de la société preneuse.

Par deux lettres signifiés le 13 mars 2024, la SCI [Adresse 1], société bailleresse, a refusé le renouvellement et donné congé à la SARL DESIGN IT pour le 31 août 2024.

Par lettre distincte signifiée le même jour, elle lui a également délivré décision de non-reconduction du bail commercial du 20 février 2015 cédé à la SARL A2D, avec congé au 31 août 2024.

Aux termes de ces trois courriers signifiés par acte d’huissier en date du 13 mars 2024, la SCI DES N°[Adresse 1] excipait du bénéfice des articles

L.145-18, L.145-21 et L.145-24 du code de commerce pour motiver sa décision de non- renouvellement, se prévalant plus précisément de son droit de reprise pour démolir puis reconstruire l’immeuble [Adresse 2]. Elle offrait enfin à la SARL DESIGN IT de conclure 3 nouveaux baux de 9 ans courant à compter du 1er septembre 2024, portant sur des locaux situés dans le même immeuble, dont deux de 170m² chacun, outre un local de 300m².

Le 30 mai 2024, la société bailleresse a adressé à la SARL DESIGN IT trois sommations d’avoir à justifier, dans le délai d’un mois, de l’accomplissement d’un certain nombre de formalités prescrites à peine de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée dans les baux commerciaux des 10 février 2011, 20 mars 2012 et 20 février 2015.

PROCÉDURE :

Le 24 mai 2024, la SARL DESIGN IT a fait enregistrer une requête devant le tribunal civil de première instance de Papeete afin notamment de voir déclarés nuls les congés lui ayant été délivrés par la SCI DES N°[Adresse 1].

La SCI DES N°[Adresse 1] a été assignée par exploit du 7 juin 2024.

En sa qualité de titulaire des baux des 20 février et 6 novembre 2015, la SARL A2D a été appelée à la procédure par assignation délivrée le 14 février 2025.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’affaire par ordonnance du 7 mai 2025 et fixé le dossier à l’audience de plaidoirie du 4 juin 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

En l’état de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 7 mai 2025, la SARL DESIGN IT et la SARL A2D demandent du tribunal de :

À titre principal,

— Annuler les congés délivrés par la SCI DES N°[Adresse 1],

— Dire que le congé n’est fondé sur aucun motif et qu’en conséquence, la SARL DESIGN IT a droit à une indemnité d’éviction,

— Dire que l’offre de remplacement ne correspond pas aux besoins et possibilités de la SARL DESIGN IT,

— Résilier l’intégralité des baux commerciaux conclus par elles aux torts exclusifs de la société bailleresse à compter du prononcé de la décision,

— Condamner la SCI [Adresse 1] à leur payer la somme de 2 millions XPF chacune, en indemnisation de leur préjudice moral et commercial,

— Ordonner une expertise confiée à un expert en évaluation immobilière près la cour d’appel de Papeete, ayant mission de :

= Se faire remettre par les parties tous éléments utiles à sa mission ;

= S’adjoindre les services d’un sapiteur expert-comptable ;

= Se rendre à l’immeuble [Adresse 2] à Papeete, immeuble objet des baux conclus les 10 février 2011, 20 mars 2012 et 20 février 2015, ainsi que dans les locaux offerts par la société bailleresse en remplacement, les décrire et les comparer ;

= Examiner les caractéristiques du local offert et du local existant au regard des besoins et possibilités du preneur tels que visés par les dispositions de l’article L.145-18 alinéa 3 du code de commerce et inclure dans son rapport tous les éléments propres à déterminer si le local offert correspond, ou non, aux besoins et possibilités du preneur, ainsi qu’aux normes de sécurité,

= Apprécier si l’offre de nouveaux locaux d’une surface réduite et d’un loyer à la hausse aura une incidence sur l’exploitation du fonds de commerce de la SARL DESIGN IT, sur son organisation, sur la nécessité d’une réorganisation et son coût éventuel, voire si le fonds est susceptible de dépérir ;

= Rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte du fonds de commerce et dans le cas d’un refus de renouvellement ;

= Fournir, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

= Évaluer au regard de ces éléments le montant de l’indemnité d’éviction, au jour de l’expertise en détaillant chacun des postes.

— Ordonner le droit au maintien dans les lieux jusqu’au complet versement de l’indemnité d’éviction,

À titre subsidiaire,

— Dire que les baux commerciaux sont renouvelés pour une durée de 9 ans aux mêmes conditions :

= À compter du 8 avril 2024 pour les baux des 10 février et 20 mars 2012,

= À compter du 1er mai 2024 pour le bail du 20 février 2015,

— Condamner la SCI [Adresse 1] à payer à la SARL DESIGN IT la somme de 565.000 XPF au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien, elles font essentiellement valoir que :

— Le préavis donné à la SARL DESIGN IT aux termes des congés délivrés le 13 mars 2024 avec effet au 31 août de la même année est insuffisant, faute en effet de respecter le délai de 6 mois prescrit par l’article L.145-9 du code de commerce polynésien,

— Le refus de renouvellement des baux sans offre d’indemnité d’éviction était insuffisamment motivé. Aucun élément probant (expertise, plans, permis de construire) n’y a été adjoint. Le congé ne contient donc pas de motif réel et sérieux au sens de l’article L.145-9 du code de commerce.

— Les motifs invoqués par la SCI DES N°[Adresse 1] au soutien de telles décisions étaient également illégitimes et fallacieux. Le bailleur s’est contenté de justifier de son refus de renouvellement au visa d’une lettre de son assureur datée de 2020 et dans laquelle son simplement évoqués des désordres structurels. Cette lettre n’était pas jointe au congé et est en tout état de cause sans portée pour les preneurs. Ancienne de quatre années, elle n’était pas de nature à démontrer la nécessité de démolir l’immeuble, ni l’existence d’un projet réel de reconstruction.

— La contradiction doit être relevée dans le congé lui-même, qui proposait le transfert de l’activité du preneur dans le même bâtiment que le bailleur prétendait vouloir détruire.

— Le bailleur, à défaut d’avoir délivré un congé régulier, cherche à obtenir la résiliation des baux en invoquant des manquements contractuels :

= Il a exigé abusivement la justification, sur 14 ans, de la souscription et du paiement des assurances et de l’enregistrement des baux, sous menace de clause résolutoire. La SARL DESIGN IT a produit l’ensemble des pièces requises (attestations 2023-2024, paiements des primes, conditions couvrant 1 650 m², délégation d’assurance au profit de la Banque de Tahiti). Le bailleur, qui n’a jamais répondu ni adressé de nouvelle mise en demeure, persiste pourtant à soutenir des arguments infondés, équivalant à une défense abusive.

= Les manquements relevés par la Commission de sécurité le 12 février 2025 (désenfumage, isolement coupe-feu, éclairage, stockage) ont été régularisés par les preneurs dans les semaines suivantes (installation de détecteurs, transfert du stock, mise aux normes des dégagements et de l’éclairage, plan SSI). Une nouvelle visite du 16 avril 2025 a confirmé la régularisation intégrale des points imputables aux locataires, les seuls manquements persistants relevant de la responsabilité du bailleur. Les preneurs, n’ayant jamais été avertis auparavant, ont réagi avec diligence, si bien que la résiliation serait une sanction disproportionnée.

— La société bailleresse a manqué à son obligation de délivrance. L’expertise a révélé la vétusté et le défaut d’entretien de la structure du bâtiment nécessitant d’importants travaux de couverture et de structure. Ces grosses réparations, à la charge du bailleur, n’ont jamais été effectuées malgré leur caractère urgent.

— La SCI DES N°[Adresse 1] a également gravement manqué à son obligation de garantir aux société preneuses une jouissance paisible des lieux. En pleine exécution du bail, elle a volontairement détruit une partie de l’entrepôt, aggravant les désordres et provoquant infiltrations, sinistres et désordres pour l’activité du locataire. Malgré les mises en demeure, référés et astreinte, elle a persisté, obligeant les locataires à entreprendre eux-mêmes des travaux conservatoires. Ces agissements constituent une faute lourde, caractérisant un manquement grave à l’obligation de jouissance paisible.

Selon dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 29 avril 2025, la SCI [Adresse 1] demande au tribunal de :

Vu les clauses contractuelles des baux,

Vu l’absence d’assurances et de justification depuis le 10 février 2011,

Vu l’absence d’assurances et de justification depuis le 20 mars 2012,

Vu l’absence d’assurances et de justification depuis le 20 février 2015,

Vu l’article 1184 du code civil,

Vu les 3 sommations du 30 mai 2024,

Vu le rapport judiciaire de M. [M],

1/ Déclarer recevable l’exposante en ses demandes reconventionnelles ;

2/ Constater la résiliation des baux du 10 février 2011, du 20 mars 2012 et du 20 février 2015 par l’effet des clauses résolutoires suite aux sommations des 30 mai 2024 :

— En raison de l’absence de notification à la SCI DES N°[Adresse 1] dans le délai de 30 jours de quelques éléments ; (un simple courriel a été envoyé à Me [S] qui n’a pas qualité pour recevoir les actes compte tenu de l’élection de domicile du bail obligeant le respect du contrat)

— En raison de l’absence de justification et de paiement des primes d’assurances conformes aux baux depuis 2011, 2012 et 2015 ; (« pendant toute la durée du bail »)

— En raison des assurances non conformes aux baux et souscrites par la SARL DESIGN IT et la SARL AD2 POLYNÉSIE ;

3/ Prononcer la résiliation des baux des 10 février 2011 et 20 mars 2021 de la SARL DESIGN IT (PJ 2 et 4) et du bail du 20 février 2015 cédé le 06 novembre 2015 à la SARL AD2 POLYNÉSIE (PJ6 et 15) pour violation des clauses d’assurance ;

4/ PRONONCER LA RÉSILIATION DES BAUX DES 10 FÉVRIER 2011 ET 20 MARS 2021 DE LA SARL DESIGN IT (PJ 2 ET 4) ET DU BAIL DU 20 FÉVRIER 2015 CÉDÉ LE 06 NOVEMBRE 2015 A LA SARL AD2 POLYNÉSIE (PJ6 ET 15) POUR VIOLATION GRAVE DES CLAUSES LIÉES A L’OBLIGATION DE RESPECTER LES RÉGLEMENTATIONS LIÉES A L’ACTIVITÉ DONT LES ARTICLES A 114-6, D 513-2, D 511-2 D 515-9 ET A 514-14 DU CODE DE L’AMÉNAGEMENT DE LA POLYNÉSIE FRANÇAISE SUR L’ETABLISSEMENT RECEVANT DU PUBLIC (ERP) : (PJ 19 A 26)

4-1/ Pour la SARL DESIGN IT, pour violation grave des clauses contractuelles du bail du 10 février 2011 pour une superficie de 248 m² Lot A4 en ce qu’elle a violé les obligations suivantes :

(PJ2 page 4 conditions générales) « 3 – Le PRENEUR se conformera à toutes prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène, de salubrité et autres causes et sera tenu d’exécuter à ses frais, tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans l’immeuble loué. »

(PJ2 page 4 conditions spéciales) « 1 – Le PRENEUR se conformera rigoureusement pour l’exploitation de son commerce, aux lois, règlements et prescriptions administratives ».

4-2/ Pour la SARL DESIGN IT, pour violation grave des clauses contractuelles du bail du 20 mars 2012 (PJ4) pour une superficie de 248 m² Lot A 5, en ce qu’elle a violé les obligations suivantes :

(PJ4 page 4 conditions générales) « 3 – Le PRENEUR se conformera à toutes prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène, de salubrité et autres causes et sera tenu d’exécuter à ses frais, tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans l’immeuble loué. »

(PJ4 page 4 conditions spéciales) « 1 – Le PRENEUR se conformera rigoureusement pour l’exploitation de son commerce, aux lois, règlements et prescriptions administratives ».

4-3/ Pour la SARL A2D POLYNÉSIE, pour violation grave des clauses contractuelles du bail du 20 février 2015 (PJ6) pour 650 m² d’exposition de meubles en ce que « Le »Preneur« s’engage à respecter toutes les normes de sécurité propres à l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués, telles qu’elles résultent tant des textes législatifs et réglementaires en vigueur que de la situation des locaux ». (PJ6 page 5)

5/ Condamner et ordonner l’expulsion de la SARL DESIGN IT et de la SARL AD2 POLYNÉSIE des lieux loués sous astreinte de 500.000 XPF par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

6/ Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir au regard des dangers dûment prouvés par l’expert et les rapports ; (PJ 18 à 26)

7/ Condamner SARL DESIGN IT et la SARL AD2 POLYNÉSIE à payer à la SCI DES N°[Adresse 1] la somme de 530.000 XPF au titre des frais irrépétibles de première instance ;

8/ Condamner la SARL DESIGN IT et la SARL AD2 POLYNÉSIE aux dépens de première instance.

À l’appui de ses prétentions, elle fait valoir :

— que sa bonne foi ne peut être remise en cause, qu’alertée en 2020 sur la nécessité de reconstruire le bâtiment, elle a tout essayé pour reloger ses locataires, deux l’ayant été sans difficultés,

— que la clause résolutoire insérée dans les trois contrats de bail (10 février 2011, 20 mars 2012 et 20 février 2015) est acquise, la SARL DESIGN IT n’ayant pas déféré dans le délai prévu aux trois sommations d’avoir à justifier délivrées, dès lors qu’aucune réponse n’est parvenue au domicile élu figurant dans les baux, en violation des dispositions de l’article 1134 du Code civil ; qu’elle n’a jamais procédé à une élection de domicile au cabinet de son avocat, de telle sorte que la notification par courriel officiel à l’avocat à titre d’information est irrégulière et ne vaut pas notification régulière d’un acte de procédure,

— qu’il n’est pas justifié d’assurances au nom de la SARL DESIGN IT, les contrats ayant été souscrits par la SARL A2D POLYNÉSIE, qui n’a aucun lien contractuel avec la bailleresse,

— qu’il n’est pas justifié des assurances dans les termes des contrats (assurance des risques d’explosion, de dégâts provenant du gaz, de l’électricité), pour toute la durée du bail, ni du paiement exact et régulier par le locataire de ces primes d’assurances aux échéances,

— que l’assurance incendie ne couvre pas l’ensemble de la surface du bien loué (850 m² au lieu de 1.146 m²), et qu’elle a été contractée avec une délégation au profit de la Banque de Tahiti, sans l’accord du bailleur, de telle sorte qu’en cas d’incendie, le bailleur ne pourra pas être indemnisé,

— qu’il n’est pas justifié d’une assurance responsabilité civile,

— que les locataires n’ont pas respecté leurs obligations réglementaires et contractuelles de respecter les normes de sécurité et les textes législatifs et réglementaires relatifs aux établissement recevant du public, et notamment ne justifient pas, chacune pour sa partie, disposer d’une autorisation à ce titre,

— que ces violations des clauses du bail sont d’une gravité telle qu’elles justifient la résiliation judiciaire desdits baux, dès lors que l’immeuble présente un état vétuste et dangereux, interdisant la poursuite de l’exploitation du fonds de commerce, pour :

= doit faire l’objet d’une démolition, a fait l’objet d’une arrêté de péril imminent, doublé de l’obligation de démolition, pris par la commune de PAPEETE le 11 décembre 2024, en application de l’article L 2212-2 1° du Code général des collectivités territoriales applicable en Polynésie française,

= que ce constat est confirmé par le rapport de la SOCOTEC POLYNÉSIE, pour qui la dangerosité de l’immeuble est liée à une problématique structurelle et des fondations sous-dimensionnées,

— que la mairie a pris un arrêté portant fermeture au public, le 07 mars 2025, qui n’a pas été respecté par l’établissement TIKI MEUBLE, en suite de l’avis défavorable de la commission de sécurité du 12 février 2025, confirmant la violation des règles de sécurité et des dispositions contractuelles,

— que l’exécution provisoire s’impose compte tenu de la nature de l’affaire et des motifs de non assurance et de dangerosité des lieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

= Sur la validité des congés avec refus de renouvellement du 13 mars 2024 :

Selon les dispositions de l’article L. 145-9 du Code de commerce dans sa version applicable en Polynésie française : “Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avance.

A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l’article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l’alinéa précédent.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour un terme d’usage. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.”

Selon les dispositions de l’article L 145-17 du Code de commerce dans sa version applicable en Polynésie française : “I. – Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1º S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2º S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II. – En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.”

Selon les dispositions de l’article L 145-18 du Code de commerce dans sa version applicable en Polynésie française : “Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14.

Il en est de même pour effectuer des opérations de restauration immobilière comportant des travaux de remise en état, de conservation, de modernisation ou de démolition ayant pour conséquence la transformation des conditions d’habitabilité d’un ensemble d’immeubles nécessitant l’évacuation des lieux. Ces opérations peuvent être décidées et exécutées dans le respect de la réglementation locale, soit par les autorités publiques localement compétentes, soit à l’initiative d’un ou de plusieurs propriétaires, groupés ou non en association syndicale. Dans ce dernier cas, ce ou ces propriétaires y sont spécialement autorisés dans des conditions fixées par les autorités territoriales compétentes, qui précisent notamment les engagements exigés des propriétaires quant à la nature et à l’importance des travaux. Les immeubles acquis par un organisme de rénovation ne peuvent, après restauration, être cédés de gré à gré qu’aux conditions d’un cahier des charges type approuvé par lesdites autorités. "

Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d’emménagement.

Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l’alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l’article L. 145-58.

Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l’article L. 145-56."

Il est établi que les baux des 10 février 2011 et 20 mars 2012 conclus au profit de la SARL DESIGN IT se sont poursuivis tacitement à l’issue des termes convenus, avant de faire l’objet, le 8 janvier 2024, d’une demande formelle de renouvellement de la part de la société preneuse.

Par deux lettres signifiés le 13 mars 2024, la SCI DES N°[Adresse 1], société bailleresse, a refusé le renouvellement et donné congé à la SARL DESIGN IT pour le 31 août 2024.

Par lettre distincte signifiée le même jour, elle lui a également délivré décision de non-reconduction du bail commercial du 20 février 2015 cédé à la SARL A2D, avec congé au 31 août 2024.

La SCI DES N°[Adresse 1] a expressément, dans ses conclusions (page 14), “exercé son droit de retrait du congé et sollicité la résiliation judiciaire du bail en raison du fait que les locaux ne peuvent plus être occupés sans danger en raison de leur état”.

Il s’en déduit que le bailleur ayant expressément rétracté son congé, et n’entendant plus s’en prévaloir, la demande de nullité du congé et les demandes subsidiaires au titre de l’absence de motifs des congés sont sans objet.

= Sur la demande reconventionnelle de résiliation des baux par l’effet de la clause résolutoire :

Selon les dispositions 1134 du Code civil dans sa version applicable en Polynésie française : “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.”

Selon les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce dans sa version applicable en Polynésie française : “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Il résulte de la lecture des baux des 10 février 2011 et 20 mars 2012 qu’est insérée au contrat la clause suivante, rédigée de manière identique pour les deux contrats :

“CLAUSE RÉSOLUTOIRE

A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges et accessoires, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le “Bailleur” de son intention d’user de son bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus, dans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire. Dans le cas ou le “Preneur” refuserait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Première Instance de la situation de l’immeuble, exécutoire de suite.”

Enfin, est inséré dans le bail du 20 février 2015 la clause suivante :

“Il est convenu qu’en cas de non-exécution par le “Preneur” de l’un quelconque de ses engagements stipulé aux présentes comme le non respect de la clause de destination, ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le “Bailleur”, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au “Preneur” de régulariser sa situation et contenant déclaration par le “Bailleur” d’user du bénéfice de la présente clause. À peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au bénéficiaire pour régulariser la situation.

Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de grande instance compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. De plus, le “Preneur” encourrait une astreinte de quinze mille francs pacifique (15.000 cfp) par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50%).

En cas de résiliation suite à un des cas cités ci-dessus, ou de résiliation amiable acceptée par les deux parties (…).”

La SCI [Adresse 1], représentée par son conseil, a, par acte d’huissier du 30 mai 2024, fait sommation à la SARL DESIGN IT de justifier, dans le délai de un mois à compter de la date de l’acte :

1°/ des assurances pour garantir pendant toute la durée du bail contre les risques d’incendie, d’explosion, de dégâts provenant du gaz, de l’électricité et des eaux, les meubles meublants, objets mobiliers, matériel et marchandise garnissant l’immeuble loué ainsi que les risques locatifs et le recours des voisins et tiers,

2°/ du paiement exact et régulier de ces primes d’assurances aux échéances et de les justifier au bailleur,

3°/ d’avoir à enregistrer le bail et de justifier au bailleur de son enregistrement pour la période du 1er février 2018 à nos jours (bail du 20 février 2015), du 20 mars 2012 à nos jours (bail du 20 mars 2012), et pour la période du 1er février 2014 à nos jours (bail du 10 février 2011.

Il est justifié de ce que le conseil de la SARL DESIGN IT a adressé au conseil de la SCI DES N°[Adresse 1] par courrier officiel, daté du 24 juin 2024, les justificatifs demandés, demandant s’il était souhaité d’autres justificatifs, ce à quoi il ne lui a pas été répondu.

Il est effectivement inséré dans les baux des 10 février 2011 et 20 mars 2012 une clause intitulée “SIGNIFICATION” ainsi rédigée “Toutes significations, demandes et autres ne seront valablement faites qu’à la personne du “Bailleur” et à son domicile et son siège”, il est également inséré dans chacun des trois baux une clause intitulée “ELECTION DE DOMICILE” comportant pour élection de domicile, pour le bailleur en son domicile indiqué et le locataire dans les lieux loués, ou son siège, selon la rédaction.

Toutefois, dès lors que chacune des parties a eu recours aux services d’un avocat, c’est bien entre les mandataires que les échanges ont valablement lieu. Les parties ne peuvent, après avoir désigné leur mandataire-avocat, tenu déontologiquement de communiquer avec son confrère adverse, exiger qu’il soit procédé selon les règles de notifications directe entre les signataires prévues dans le contrat en l’absence de mandataire.

Il en résulte que c’est valablement que le conseil de la SARL DESIGN IT a adressé au conseil de la SCI DES N°[Adresse 1] les justificatifs demandés par ses soins pour le compte de son mandant.

La SARL DESIGN IT a bien justifié de l’enregistrement des baux pour les périodes indiquées, et du paiement des droits y afférents, ce qui n’est pas contesté.

La SARL DESIGN IT a également justifié des contrats d’assurance souscrits à la fois par elle-même et par la SARL A2D POLYNÉSIE pour les années 2023 et 2024.

Par ailleurs, et contrairement aux affirmations de la SCI DES N°4 ET 10 RUE DU MARCHÉ, soutenues en dépit du bon sens et allant à l’encontre totale des justificatifs produits, la SARL DESIGN IT justifie bien :

— de ce qu’elle est assurée pour l’intégralité de la surface louée (“en qualité de locataire pour une surface de 1 650 m²”), ainsi que cela résulte des attestations d’assurance multirisque professionnelle du 06 juin 2024,

— de ce que c’est bien la SARL DESIGN IT qui est assurée, et non seulement la SARL A2D POLYNÉSIE,

— de ce que les polices souscrites correspondent bien aux stipulations contractuelles et notamment les risques “Incendie et risques annexes”, et “Attentats”, lesquels incluent bien “les risques d’explosion, de dégâts provenant du gaz, de l’électricité”, ainsi que cela résulte des conditions générales du contrat d’assurance (pages 37 et 51).

L’existence d’une délégation au profit de la Banque de Tahiti, qui ne fait l’objet ni de dispositions contractuelles, ni de la sommation d’avoir à justifier, est sans emport dans le cadre du présent débat, qui ne concerne que la demande de mise en oeuvre de la clause résolutoire de plein droit.

La SARL DESIGN IT ne justifie pas avoir produit les justificatifs d’assurance concernant la durée totale du bail (12, 13 et 14 ans). Toutefois, elle invoque à juste titre la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, pour avoir demandé de justifier des contrats d’assurance et de leur paiement pour la durée totale des baux, remontant jusqu’à 14 ans pour le plus ancien, dont elle ne s’était jamais préoccupée auparavant, et présentée alors que la présente instance en contestation des congés délivrés venait à peine d’être introduite. Ces circonstances, ainsi que le caractère exagéré et disproportionné de la demande caractérisent la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de ladite clause résolutoire de plein droit, et excluent le prononcé de la résiliation des baux pour ce motif.

= Sur les demandes croisées de résiliation judiciaire des baux :

Selon les dispositions 1184 du Code civil dans sa version applicable en Polynésie française : “La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.”

Le statut d’ordre public des baux commerciaux ne fait pas obstacle à la demande judiciaire de leur résiliation pour faute selon le droit commun des contrats. Il appartient dans ce cas au tribunal de prendre en considération la gravité de la faute reprochée pour prononcer ou non la résolution du contrat.

Tant la SCI DES N°[Adresse 1] que la SARL DESIGN IT sollicitent la résiliation des baux, aux torts exclusifs de leur co-contractant.

= Sur la demande de résiliation aux torts du locataire :

Comme rappelé ci-dessus, la SARL DESIGN IT, ainsi d’ailleurs que la SARL A2D POLYNÉSIE justifient bien de la souscription de contrats d’assurances conformes aux dispositions contractuelles, et pour les surfaces louées. Il est notamment justifié de ce que les polices souscrites couvrent bien la responsabilité civile exploitation et contractuelle des preneurs, ainsi que cela résulte des attestations produites en date des 04 janvier et 22 novembre 2023 pour la SARL DESIGN IT, et également des attestation des 04 janvier et 22 novembre 2023 pour la SARL A2D POLYNÉSIE.

Par ailleurs, l’existence d’une délégation en faveur de la SA BANQUE DE TAHITI, mécanisme tout à fait classique en la matière ne constitue en aucun cas une faute, et ne concerne que les relations entre l’assureur et son assuré.

Il n’est pas contesté que la SARL DESIGN IT a bien l’obligation contractuelle, et au demeurant légale de respecter la réglementation applicable à son activité.

Il n’est pas plus contesté que la SARL DESIGN IT est un établissement recevant du public (ERP), et doit à ce titre respecter la réglementation applicable à ce type d’établissement.

La SCI DES N°4 ET 10 RUE DU MARCHÉ, en se contentant de conclure qu’il “n’est nullement justifié de l’existence d’une autorisation au titre d’une ERP”, sans articuler à l’appui de son affirmation aucun moyen de fait ou de droit, ne caractérise ni ne justifie pas la violation d’une clause du contrat.

S’il est justifié qu’à la suite de la visite de la Commission de sécurité du 12 février 2025, laquelle a listé un certain nombre de problèmes de sécurité, le maire de Papeete a pris le 07 mars 2025, un arrêté ordonnant la fermeture de l’établissement Tiki Meubles, il est également justifié de ce que cet arrêté a été suspendu par ordonnance du juge des référés du Tribunal administratif de la Polynésie française en date du 26 mars 2025.

La SARL DESIGN IT démontre également avoir pris toutes les mesures pour mettre fin aux désordres reprochés : installation de détecteurs de fumée, installation d’un schéma directeur de mise en sécurité, relevé d’implantation des équipements de sécurité, déménagement de tout le stock de l’entrepôt dans un autre entrepôt.

Il est ainsi justifié de ce que tous les points à charge de la SARL DESIGN IT ont été réalisés, en moins de deux mois après le passage de la commission de sécurité.

Seuls restent d’actualité l’absence d’un dispositif de désenfumage et d’isolation coupe feu du bâtiment par rapport aux tiers, travaux qui sont à la charge du bailleur, ce qui n’est au demeurant pas contesté.

Contrairement à ce que soutient la SCI DES N°[Adresse 1], la particulière gravité de ce manquement ne saurait résulter de la particulière dangerosité qu’il y aurait à poursuivre l’activité commerciale dans les locaux loués, dès lors que de l’état dangereux du bâtiment est en lien avec une problématique structurelle et des fondations sous dimensionnées, difficultés relevant intégralement de la responsabilité du bailleur, et non du locataire. Par ailleurs, la particulière dangerosité invoquée n’est pas démontrée, dès lors qu’en réalité, l’arrêté de péril imminent du 11 décembre 2024 a été suspendu par ordonnance de référé du Tribunal administratif de la Polynésie française du 07 janvier 2025. De la même manière, l’arrêté du 07 mars 2025 du maire de Papeete ordonnant la fermeture de l’établissement Tiki Meubles, a été suspendu par ordonnance du juge des référés du Tribunal administratif de la Polynésie française en date du 26 mars 2025. Il résulte notamment du rapport d’expertise diligentée par l’expert [M], daté du 11 février 2025 que “Si le danger existe et est réel, il ne constitue pas une menace immédiate.”

Dès lors que moins de deux mois après avoir été relevées par la commission de sécurité, les non-conformités faisant obstacle à l’exploitation régulière des lieux loués ont été levées par le locataire, et qu’en réalité la seule difficulté perdurant résulte de l’inaction du bailleur, celles-ci ne présentent pas la gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail pour faute du locataire.

En conséquence, la SCI DES N°[Adresse 1] sera déboutée de sa demande de résiliation des baux des 20 février 2015, 20 mars 2012 et 10 février 2011 aux torts du preneur.

= Sur la demande de résiliation aux torts du bailleur :

Selon les dispositions de l’article 1719 du Code civil dans sa version applicable en Polynésie française : “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1. De délivrer au preneur la chose louée ;

2. D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3. D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.”

Selon les dispositions de l’article 1720 du Code civil dans sa version applicable en Polynésie française : “Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.”

Il résulte du rapport d’expertise du 11 février 2025 diligenté par l’expert [M], sur désignation par le Tribunal administratif, que celui-ci a notamment conclu “La vétusté et le manque d’entretien des structures justifie bien une démolition ou un renforcement général dès que possible sans pour autant qu’il puisse être qualifié d’urgent (en heures ou en jours)….”.

Ce rapport confirme les rapports :

— de la société POLYNÉSIE INGENIERIE du 21 décembre 2023 (“état très vieillissant” du bâtiment, “l’entrepôt présente de nombreux dysfonctionnements structurels qui pourraient être résolus au cas par cas mais nécessitant alors une reprise générale de la conception du bâti tout en conservant un aléa sur le dimensionnement des fondations”),

— de la SOCOTEC du 02 août 2024 (“Au vu de la quantité de travaux de reprise à réaliser, nous conseillons à la maîtrise d’ouvrage d’envisager la reconstruction globale de l’ouvrage. D’autant plus que certains de ces travaux concernent la reprise des fondations et plate-forme d’assise de ces dernières. Il nous semble irréalisable d’entreprendre ces travaux sans dépose globale de la structure.”),

— de l’expert d’assurance M. [D], établi en 2020, à la suite d’un sinistre, produit seulement partiellement par la SCI DES N°[Adresse 1] (manquent les pages 10 et 11), lequel relève l’absence de justificatifs transmis par le propriétaire et écrit, s’agissant de la cause des dommages “L’absence de justificatifs demandés, les informations précédents et l’absence de dommages sur les bâtiments avoisinants nous amènent à penser que les dommages seraient les conséquences d’un défaut d’entretien sur une structure sous-dimensionnée et vieillissante.”.

L’expert [M] a relevé qu’étaient à prévoir les travaux suivants :

— L’isolation coupe-feu entre exploitation,

— Remplacement et complément des chéneaux,

— Remplacement de la couverture en tôle ondulée par de la tôle nervurée,

— Remplacement des pannes bois par des pannes métalliques plus conséquentes,

— Complément des éléments de contreventement et chaînage manquants et insuffisants,

— Renforcement des profilés sous dimensionnés comme les poteaux et/ou arbalétriers,

— Mise en adéquation des structures support des stocks en mezzanine, avec leurs capacités

— Reprise totale des éléments situés aux droits des auvents aux prises de vent très importantes,

— Ancrage et fixation des poteaux à reprendre,

— Lestage de la construction pour la tenue aux vents forts, avec les charges globales apportées,

travaux qui, affectant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, relèvent des grosses réparations, à la charge du bailleur selon les dispositions contractuelles.

L’obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination prévu au bail (exploitation d’un magasin de meubles) n’est dès lors pas remplie par le bailleur, qui manque ainsi à une de ses obligations principales.

D’autre part, il résulte des éléments produits que la SCI DES N°[Adresse 1] a fait procéder au démontage de la toiture du hangar limitrophe aux locaux loués, ce qui a eu pour conséquence de soumettre aux intempéries le mur intérieur. Une zone de couverture a été endommagée côté “Tiki Meubles”. Plusieurs désordres liés aux intempéries s’en sont suivis.

En dépit de leurs multiples démarches amiables, la SARL DESIGN IT et la SARL A2D POLYNÉSIE ont finalement été contraintes d’assigner en référé d’heure à heure la SCI DES N°[Adresse 1], afin d’obtenir la cessation des travaux sous astreinte, et que soit diligentée une expertise afin de déterminer les travaux provisoires à accomplir d’urgence pour faire cesser les désordres subis.

Il résulte clairement de l’ordonnance du 03 avril 2025, des procès-verbaux de constat des 21 et 28 mars 2025, photographies et éléments divers produits, ainsi que de la note aux parties de M. [M], expert désigné par le juge des référés, que la SCI [Adresse 1] a fait procéder au démontage de la toiture du hangar limitrophe aux locaux loués par Tiki Meuble, ce qui a exposé aux intempéries un mur intérieur, lequel a ainsi dû remplir la fonction de mur de façade sur deux niveaux ; une zone de couverture a été également été endommagée côté Tiki Meuble. Il en résulté des dégâts des eaux et plusieurs désordres dans les locaux loués par la SARL DESIGN IT et la SARL A2D POLYNÉSIE (infiltrations d’eau, poussières, risque de dégradation des meubles en bois ou tissus composant le fonds de commerce des deux sociétés locataires, trous dans la toiture et poutres métalliques soutenant la charpente entamées, usage dangereux de chalumeaux).

Le juge des référés a par ailleurs souligné que “la défenderesse n’a manifestement cure des dommages pouvant être occasionnés, n’ayant de cesse, à tort ou à raison, de vouloir faire déguerpir ses locataires sans aucune indemnisation ;”.

Il résulte de tous ces éléments la démonstration de ce que la SCI DES N°[Adresse 1] a délibérément violé son obligation d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loués, au surplus en lui causant le plus de désagréments possibles.

La gravité des fautes de la SCI [Adresse 1], qui a manqué à son obligation de délivrance, se montrant défaillante dans l’entretien des lieux loués, et qui a délibérément et ouvertement troublé la jouissance de son locataire justifie que soit prononcée la résiliation des baux des 20 février 2015, 20 mars 2012 et 10 février 2011, ainsi que du bail du 06 novembre 2015 aux torts exclusifs du bailleur, à compter de la présente décision.

= Sur les demandes indemnitaires et au titre l’indemnité d’éviction :

Selon les dispositions de l’article L 145-14 du Code de commerce dans sa version applicable en Polynésie française : “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

Selon les dispositions de l’article L 145-28 du Code de commerce dans sa version applicable en Polynésie française : “Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de première instance statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56.”

La perte du droit au bail résultant de la résiliation prononcée aux torts exclusifs du bailleur s’assimile à un refus de renouvellement sans motif grave et légitime, et ouvre dès lors droit au locataire à l’indemnité d’éviction prévue à l’article L 145-14 susvisé.

Il convient dès lors de faire droit à la demande d’expertise sollicité, selon les modalités fixées au présent dispositif, aux frais avancés du locataire, aux fins de détermination des éléments permettant le calcul du montant de l’indemnité d’éviction à laquelle peuvent prétendre la SARL DESIGN IT et la SARL A2D POLYNÉSIE.

Il appartiendra également à celles-ci de caractériser et justifier le préjudice moral et commercial dont elles sollicitent indemnisation, sans plus de précision.

Dans l’attente, et conformément aux dispositions de l’article L 145-28, il convient dès lors, dans l’attente de la fixation et du paiement de l’indemnité d’éviction, de dire que le locataire est autorisé à se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses des contrats de bail résiliés, à charge pour la SARL DESIGN IT et la SARL A2D POLYNÉSIE de régler à titre d’indemnité d’occupation une somme du même montant que les loyers réglés avant la résiliation des baux.

= Sur l’exécution provisoire :

Selon les dispositions de l’article 309 du Code de procédure civile de la Polynésie française : “Hors le cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée à la demande des parties ou d’office chaque fois qu’il y a urgence ou péril en la demeure et à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. En aucun cas, elle ne peut l’être pour les dépens et les indemnités allouées au titre de l’article 407.

Elle peut être ordonnée sur minute et avant enregistrement.”

Les circonstances de l’espèce, et notamment les désordres qui affectent l’immeuble loué, largement aggravés par les derniers travaux (désormais stoppés) engagés par la SCI DES N°[Adresse 1], bien que ne constituant pas une situation de péril imminent, caractérisent toutefois une situation d’urgence, de telle sorte qu’il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

L’affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état du 21 janvier 2026.

= Sur les dépens et l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française :

Les dépens et les demandes des parties au titre des frais irrépétibles seront réservés.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe :

— DIT sans objet la demande de nullité des congés sans offre de renouvellement signifiés le 13 mars 2024 par la SCI [Adresse 1] et les demandes subsidiaires fondées sur l’absence de motifs et l’offre de remplacement, présentées par la SARL DESIGN IT, la SCI [Adresse 1] ayant rétracté ses congés,

— DÉBOUTE la SCI DES N°[Adresse 1] de sa demande de constat de la résiliation des baux du 10 février 2011, 20 mars 2012 et 20 février 2015 par l’effet des clauses résolutoires suite aux sommations des 30 mars 2024,

— DÉBOUTE la SCI [Adresse 1] de sa demande de prononcé de la résiliation des baux du 10 février 2011, 20 mars 2012 et 20 février 2015 pour fautes du locataire,

— PRONONCE la résiliation des baux 10 février 2011, 20 mars 2012 et 20 février 2015, entre la SCI DES N°[Adresse 1] et la SARL DESIGN IT ainsi que du bail du 06 novembre 2015, entre la SCI DES N°[Adresse 1] et la SARL A2D POLYNÉSIE aux torts du bailleur,

— DIT que la SARL DESIGN IT et la SARL A2D POLYNÉSIE ont droit à une indemnité d’éviction,

— DIT que la SARL DESIGN IT et la SARL A2D POLYNÉSIE ont droit à se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses des contrats de bail résiliés, à charge pour chacune de régler à titre d’indemnité d’occupation une somme du même montant que les loyers réglés avant la résiliation des baux,

et avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’occupation :

— ORDONNE une expertise confiée à M. [T] [G], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de PAPEETE, avec pour mission de :

= Se faire remettre par les parties tous éléments utiles à sa mission ;

= Se rendre à l’immeuble [Adresse 2] à Papeete, immeuble objet des baux conclus les 10 février 2011, 20 mars 2012 et 20 février 2015, et 06 novembre 2015,

= Rechercher tous éléments pertinents permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte du fonds de commerce et dans le cas d’un refus de renouvellement ;

= Fournir, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

= Évaluer au regard de ces éléments le montant de l’indemnité d’éviction, au jour de l’expertise en détaillant chacun des postes,

= Faire toute observation de nature à éclairer le tribunal sur le litige qui lui est soumis.

— DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 140 et suivants du Code de Procédure Civile de la Polynésie Française,

— RAPPELLE à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine. Si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance.

— FIXE à 200.000 F CFP le montant de la provision que devront consigner la SARL DESIGN IT et la SARL A2D POLYNÉSIE à la régie d’avances et de recettes du Tribunal Civil de Première Instance de PAPEETE, dans le délai d’un mois courant à compter de la notification de la présente décision, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 149 du Code de Procédure Civile sauf à justifier du bénéfice de l’aide juridictionnelle,

— INDIQUE que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur,

— DEMANDE à l’expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties

et intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises, Madame Christine LAMOTHE, Vice-Président. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise.

— DIT que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, et que conformément aux dispositions de l’article 151 du Code de Procédure Civile de la Polynésie Française : “Les opérations d’expertise doivent se dérouler contradictoirement en présence des parties et de leurs conseils ou elles et eux dûment appelés, et en présence d’un interprète assermenté si l’une des parties au moins ne maîtrise pas parfaitement la langue française.”

— DIT que l’expert devra établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé,

— RAPPELLE que, selon les modalités de l’article 155 Code de Procédure Civile de la Polynésie Française : “L’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Il doit faire mention dans son avis de la suite qu’il leur aura réservée.”

— DIT que l’expert informera obligatoirement en cours d’opération les parties de toutes demandes de provision complémentaire et de prorogation de délai adressées au juge,

— DIT que, conformément aux dispositions de l’article 162 du Code de Procédure Civile de la Polynésie Française : “L’expert peut :

= soit adresser directement à chacune des parties une copie de son rapport et en adresser deux exemplaires au greffe, dans ce cas, le greffier adresse aux parties une lettre simple les avisant du dépôt et leur rappelant la date fixée pour l’audience ;

= soit déposer son rapport au greffe en deux exemplaires et autant de copies qu’il y a de parties. Dans ce cas, le greffier, par lettre simple, avise les parties de ce dépôt, de la mise à leur disposition au greffe d’une copie du rapport et leur rappelle la date fixée pour l’audience.

Ces avis sont rédigés en langues française et polynésienne de la Polynésie française .

Dans tous les cas, le greffe avise par lettre simple les avocats des parties du dépôt et leur rappelle la date fixée pour l’audience.”

— DIT que le magistrat ayant ordonné la mesure sera saisi de toute demande particulière conditionnant au niveau matériel ou financier la poursuite de l’expertise, et en particulier en matière de communication de pièces.

— FIXE à l’expert un délai de QUATRE MOIS à compter de sa saisine, (date

figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires, sauf prorogation accordée.

— AUTORISE l’expert, en vertu de l’article 156 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

— DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement motivé de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance sur requête.

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

— RÉSERVE les dépens et les demandes sur le fondement de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie Française,

— RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 21 janvier 2026.

En foi de quoi la minute a été signée par le Président et le Greffier.

Le Président, Le Greffier,

Christine LAMOTHE Hinerava YIP