TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02574 – N° Portalis DBX4-W-B7J-ULUT

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 13 Mars 2026

ASSOCIATION PATRIMOINE RESIDENCES MEUBLEES DENOMMEE PARME

C/

[V] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e Renaud ZEITOUN

Expédition délivrée

à toutes les parties

le

JUGEMENT

Le Mardi 13 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER, Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Décembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’ASSOCIATION PATRIMOINE RESIDENCES MEUBLEES DENOMMEE PARME, agissant poursuites et diligences de son président domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 4] [Localité 2]

représentée par M^e Renaud ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [V] [Z], demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat d’occupation d’un logement meublé en résidence sociale signé le 29 décembre 2023, à effet du même jour, l’Association PATRIMOINE RESIDENCES MEUBLEES, (l’Association PARME) a autorisé Monsieur [V] [Z] à occuper le studio meublé n°5082 situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de même durée jusqu’à 3 ans maximum, pour une redevance forfaitaire mensuelle de 397,95 €.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er juillet 2025, l’ASSOCIATION PARME a fait assigner Monsieur [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, 1103 et suivants et 1724 et suivants du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

— constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire du contrat d’occupation ayant existé entre les parties à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire qu’elle a signifié et démeuré infructueux,

A titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat d’occupation meublé du logement 5082 conclu entre elle et Monsieur [V] [Z],

En tout état de cause :

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef des locaux qu’il occupe au sein de la résidence et ce au besoin avec l’assistance de la force publique,

— ordonner en tant que de besoin, la séquestration dans tel local de la résidence ou dans tels quels gardes meubles au choix du poursuivant et à ses frais des meubles et objets mobiliers lui appartenant qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion,

— le condamner à lui payer la somme de 5.829,17 € avec intérêts au taux légal au titre de l’arriéré des redevances arrêtés au 3 juin 2025 (redevance du mois de juin 2025 incluse) qu’elle se réserve d’actualiser à la date de l’audience,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à un montant égal, en application de l’article VIII, au double de la redevance quotidienne, soit mensuellement 820,82 € (410,41 x 2) à compter de la date d’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux, remise des clefs,

— le condamner à lui payer ladite indemnité d’occupation mensuelle,

— le condamner à lui payer la somme de 1.000 en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses demandes, elle explique que Monsieur [V] [Z] s’est affranchi de son obligation de règlement de la redevance en contrepartie de son occupation des lieux.

La dette s’aggravant, elle indique avoir été contrainte de lui faire signifier un commandement de payé demeuré infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise au 2 juin 2025.

L’affaire a été débattue à l’audience du 15 décembre 2025.

Lors des débats, l’ASSOCIATION PARME, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et, à la demande du président d’audience, confirme que l’appartement occupé par Monsieur [V] [Z] porte le numéro 5082.

En défense, Monsieur [V] [Z], bien que régulièrement citée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026 puis avancée au 13 mars 2026 pour des nécessités de service.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [V] [Z] assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par l’association PARME, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort.

— Sur l’acquisition des effets de la clause resolutoire

Aux termes des dispositions de l’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, «toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L. 633-1 a droit à l’établissement d’un contrat écrit.

Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat.

(…)

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré. »

L’article R.633-3 du même code dispose que « II – le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis:

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

(…) III.-la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. (…)».

Il ressort des conditions générales prévues au contrat d’occupation signé, et notamment à l’article VI – Obligations du résident, que «le résident est tenu des obligations principales suivantes : 1 – payer la redevance aux termes convenus».

Selon l’article VIII de ces mêmes conditions générales, intitulé Clause résolutoire et clause pénale, «le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après un courrier recommandé demeuré infructueux sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : dans les cas suivants et notamment :

« – à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie de la redevance forfaitaire

(…)

Une fois acquis à PARME le bénéfice de la clause résolutoire, le résident devra libérer immédiatement les lieux. S’il s’y refuse PARME devra préalablement à toute expulsion faire constater la résiliation du bail par le juge des référés. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’ASSOCIATION PARME a, par acte de commissaire de justice du 2 mai 2025, fait délivrer à Monsieur [V] [Z] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 5008,35 € correspondant à l’arriéré de redevances forfaitaires.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 2 juin 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Dès lors, Monsieur [V] [Z], qui n’a plus de titres d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif, et notamment dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la demande de stockage des meubles

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque d’une part, les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et d’autre part, il s’agit pour l’heure d’une hypothèse encore non réalisée.

En conséquence, la demande de l’association PARME sera rejetée de ce chef.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [V] [Z] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 juin 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Néanmoins, l’ASSOCIATION PARME sollicite de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, en application de l’article VIII, au double de la redevance quotidienne, soit mensuellement 820,82 € (410,41 × 2) à compter de la date d’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux par la remise des clefs.

Selon l’article VIII des conditions générales figurant au bail intitulé Clause résolutoire et clause pénale, « le résident s’engage formellement à respecter les clauses pénales qui suivent :

2-si le résident déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard une indemnité conventionnelle d’occupation égale à 2 fois la redevance quotidienne, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés.

Cette indemnité est destinée à dédommager PARME du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice du droit du bailleur. ».

Toutefois, l’article 1231-5 du code civil énonce que «lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire».

En conséquence, l’indemnité de résiliation prévue par le contrat qui sanctionne la défaillance du résident, autrement dénommé clause pénale, sera réduite au montant de la redevance et des prestations obligatoires, telles qu’elles auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, ceci tenant d’une part au caractère social du bien mis à bail ainsi qu’à la situation de précarité du preneur, et d’autre part au préjudice réellement subi par l’association PARME.

— Sur la demande en paiement des redevances

L’article VI – Obligations du résident prévoit que «le résident est tenu des obligations suivantes: 1 – payer la redevance forfaitaire aux termes convenus», et de ce qui précède, l’obligation pour Monsieur [V] [Z] de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance et des prestations obligatoires.

Il est produit par l’association PARME un décompte mentionnant que Monsieur [V] [Z] reste devoir la somme de 8291,63 € à la date du 5 décembre 2025 (redevance de décembre 2025 incluse).

Or, ce décompte intègre au passif du preneur des frais de contentieux en date du 19 avril 2024 pour un montant de 20 €, qu’il convient de déduire en ce qu’il s’agit soit de dépens, soit de frais non justifiés, ramenant l’arriéré de redevance à la somme de 8271,63 €.

Faute de comparaître, Monsieur [V] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit par conséquent être condamné au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Monsieur [V] [Z] sera, en outre, condamné aux indemnités d’occupation dues à compter du 3 juin 2025 jusqu’à la libération des lieux.

— Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [V] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Succombant, il sera condamné à payer à l’ASSOCIATION PARME une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE à la date du 02 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat d’occupation d’un logement meublé en résidence sociale conclu le 29 décembre 2023 entre l’Association PATRIMOINE RESIDENCES MEUBLEES dénommée PARME et Monsieur [V] [Z] concernant le studio meublé n°5082 situé [Adresse 5] à [Localité 3] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [Z] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Association PATRIMOINE RESIDENCES MEUBLEES dénommée PARME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande formée par l’Association PATRIMOINE RESIDENCES MEUBLEES dénommée PARME au titre du stockage de meubles et RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation équivalente au montant des redevances et prestations obligatoires selon les conditions contractuelles augmentées de la provision sur charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs (410,41€ par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à payer à l’Association PATRIMOINE RESIDENCES MEUBLEES dénommée PARME la somme de 8.271,63 € au titre des redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation impayées suivant décompte arrêté au 05 décembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à verser à l’Association PATRIMOINE RESIDENCES MEUBLEES dénommée PARME une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE