TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02414 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UKS7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Janvier 2026

S.A. 3F OCCITANIE

C/

[E] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Janvier 2026

à M^e MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 27 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU,Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [E] [F], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 août 2022, à effet du même jour, La SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Madame [E] [F], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3][Adresse 6] à [Localité 8], pour un loyer de 421,65 euros, outre une provision mensuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier le 13 février 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 13 avril 2025, la SA 3F OCCITANIE a fait assigner Madame [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé, à l’audience du 21 octobre 2025, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire y insérée,

— ordonner en conséquence son expulsion, ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— la condamner solidairement à lui payer :

* la somme de 2.561,98 euros représentant le montant des loyers et charges dus à la date de la présente assignation sauf à parfaire, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du présent acte,

* à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers, sur loyers et charges qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous les frais et dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, la SA 3F OCCITANIE expose que les causes du commandement de payer, dans le délai de deux mois la somme de 1404,60 euros, n’ont pas été réglées ce qui justifie l’engagement de cette procédure.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 octobre 2025.

Lors des débats, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, maintient les demandes formulées dans son assignation, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5.840,41 € au 15 octobre 2025, selon décompte fourni à l’audience.

Elle expose toutefois que la locataire ayant quitté le logement et restitué les clés le 15 octobre 2025, elle se désiste de sa demande d’expulsion.

Elle indique que le dernier paiement est intervenu en juin 2024.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA 3F OCCITANIE

Madame [E] [F], bien que régulièrement citée à domicile, avec dépôt de l’acte en étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [E] [F], assignée à domicile, avec dépôt de l’acte en étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA 3F OCCITANIE, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la Haute-Garonne de la situation d’impayés locatifs de Madame [E] [F], par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 mai 2024, reçue le 29, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir adressé à la préfecture de la Haute-Garonne une copie de l’assignation, par la voie électronique le 06 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 13 février 2025, pour la somme en principal de 1.404,60 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 13 avril 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin et que Madame [E] [F] n’a plus de titre d’occupation depuis cette date.

La SA 3F OCCITANIE était donc fondée à saisir le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour faire autoriser l’expulsion de Madame [E] [F].

Cependant, dans la mesure où Madame [E] [F] a quitté les lieux et où la reprise du logement est effective depuis le 15 octobre 2025, il n’y pas lieu de prononcer l’expulsion.

Subséquemment, la demande relative à l’expulsion de tous objets se trouvant dans les lieux loués est devenue sans objet.

Il convient toutefois de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’occupant, de la résiliation du bail jusqu’à la reprise du logement, au montant égal à celui du loyer dû en application des dispositions contractuelles et des charges.

— Sur les demandes en paiement

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SA 3F OCCITANIE le bail, un commandement de payer du 13 février 2025, ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [E] [F] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 5.840,41 euros à la date du 15 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

Faute de comparaître, Madame [E] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette.

La créance locative, constituée des loyers et charges impayés, n’étant pas sérieusement contestable, cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Madame [E] [F] sera en conséquence, condamnée au paiement de la somme de 5.840,41 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation dus à la date du 15 octobre 2025 – échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025, date de la demande en justice.

Madame [E] [F] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, le 15 octobre 2025.

Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 578,69 euros à compter de cette date.

En revanche, la demande de condamnation solidaire sera rejetée car seule Madame [E] [F] a été appelée en justice. Au surplus, elle est seule titulaire du bail sans être non plus garantie par une caution en cas de défaillance de celle-ci dans le versement notamment des loyers et charges.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [E] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le commandement de payer du 13 février 2025, l’assignation en justice et sa dénonce à la préfecture.

Madame [E] [F] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite,

CONSTATONS, à la date du 13 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2022, à effet du même jour et liant la SA 3F OCCITANIE à Madame [E] [F], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3][Adresse 6] à [Localité 8] ;

CONSTATONS que Madame [E] [F] a libéré les lieux, avec restitution des clés, le 15 octobre 2025 ;

DISONS que la demande d’expulsion est devenue sans objet ;

DISONS que la demande relative aux meubles garnissant les lieux est devenue sans objet et RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail et jusqu’au 15 octobre 2025, date de la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (578,69 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Madame [E] [F] à payer à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel, la somme de 5.840,41 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 15 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025, date de la demande en justice ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de solidarité au titre des condamnations en paiement ;

CONDAMNONS Madame [E] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2025, de l’assignation en justice et de sa dénonce à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [E] [F] à payer à la SA 3F OCCITANIE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE