TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

30 Septembre 2024

N° R.G. : N° RG 23/06304 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YSFL

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropiétaires de l’immeuble “[Adresse 4]” sis [Adresse 3] représenté par son syndic:

C/

[A] [H], [D] [H], [B] [H]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropiétaires de l’immeuble “[Adresse 4]” sis [Adresse 3] représenté par son syndic:

Cabinet COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE “CO.GE.FO”

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

défaillant

Madame [D] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

défaillant

Monsieur [B] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Juin 2024 en audience publique devant :

Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Caroline KALIS, Juge

Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 30 septembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de la carence persistante de Monsieur [A] [H], Madame [D] [H] et Monsieur [B] [H] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, malgré une précédente condamnation prononcée par jugement en date du 15 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier, représenté par son syndic, la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE « CO.GE.FO », les a fait assigner devant ce tribunal par exploits des 27 juillet 2024 et 1er août 2024 aux fins de voir:

DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 3], représenté par le cabinet ROMPTEAUX COGEFO, es-qualité de syndic, bien fondé en son action et le DÉCLARER recevable ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [H], Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 3], représenté par le cabinet ROMPTEAUX COGEFO, es-qualité de syndic, la somme de 21.164,67 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés échues au 11 juillet 2023, 3e trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 06.09.2022 ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [H], Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 3], représenté par le cabinet ROMPTEAUX COGEFO, es-qualité de syndic, la somme de 757,53 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [H], Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 3], représenté par le cabinet ROMPTEAUX COGEFO, es-qualité de syndic, la somme de 3 000 euros à titre des dommages et intérêts ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [B] [H], Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 3], représenté par le cabinet ROMPTEAUX COGEFO, es-qualité de syndic, la somme de 3 000 euros sur le fondement de 'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Solidairement Monsieur [B] [H], Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H] aux entiers dépens.

Monsieur [A] [H] et Madame [D] [H], assignés par acte remis en l’étude du commissaire de justice qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, et Monsieur [B] [H], assigné par acte remis à personne, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 25 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que la demande tendant à voir « dire et juger » telle que figurant dans le dispositif de l’assignation, ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, en ce qu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert, cette demande n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur laquelle il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte arrêté au 11 juillet 2023 couvrant la période du 1er septembre 2018 au 1er juillet 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 27 janvier 2016, 31 janvier 2017, 7 février 2018, 28 janvier 2019, 22 janvier 2020, 19 avril 2021, 10 février 2022 et 15 décembre 2022 et les attestations de non-recours afférentes,

— des appels de fonds,

— le contrat de syndic,

— le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre en date du 15 juillet 2019 au titre des charges impayées arrêtées au 3 juillet 2018,

— le règlement de copropriété.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 21.164,67 euros au titre des charges arrêtées au 11 juillet 2023, appel du 3e trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2022.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur [A] [H], Madame [D] [H] et Monsieur [B] [H] sont propriétaires indivis des lots n° 33, 74 et 115 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 27 janvier 2016, 31 janvier 2017, 7 février 2018, 28 janvier 2019, 22 janvier 2020, 19 avril 2021, 10 février 2022 et 15 décembre 2022 qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2017-2018 à 2022-2023, mais aussi voté des travaux et le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2023-2024.

L’examen du décompte produit pour la période du 1er septembre 2018 au 1er juillet 2023 laisse par ailleurs apparaître un solde débiteur à hauteur de 21.164,67 euros, après déduction de la somme de 757,53 euros réclamée au titre des frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 21.164,67 euros.

Il sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2022.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la demande du syndicat des copropriétaires ne tient pas compte de la date d’exigibilité des charges réclamées. En outre, il convient par ailleurs de préciser qu’aucun courrier de mise en demeure adressé aux défendeurs en date du 6 septembre 2022 n’est produit.

Partant, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, soit le 27 juillet 2023 à l’égard de Monsieur [B] [H] et le 1er août 2023 à l’égard de Monsieur [A] [H] et de Madame [D] [H].

En conséquence, Monsieur [A] [H], Madame [D] [H] et Monsieur [B] [H] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.164,67 euros au titre des charges dues pour la période du 1er septembre 2018 au 1er juillet 2023, appel de charges du 3e trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023 à l’égard de Monsieur [B] [H] et du 1er août 2023 à l’égard de Monsieur [A] [H] et de Madame [D] [H].

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 757,53 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes:

— frais de mise en demeure en date du 3 février 2022 (40 euros) et de sommation de payer du 20 septembre 2022 (197,53 euros) dès lors qu’aucun document n’est produit aux fins de justifier de la réalité des diligences invoquées ;

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (120 euros en date du 12 mai 2022), ainsi que les frais d'« envoi du dossier Tribunal » (400 euros en date du 15 décembre 2022), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.

Débouté de l’ensemble de ses demandes formées au titre des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devra en conséquence recréditer la somme totale de 757,53 euros sur le compte de Monsieur [A] [H], Madame [D] [H] et Monsieur [B] [H] en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de Monsieur [A] [H], Madame [D] [H] et Monsieur [B] [H] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi des défendeurs est d’autant plus caractérisée qu’ils ont déjà été condamnés par le tribunal de grande instance de NANTERRE le 15 juillet 2019 au titre des charges arrêtées au 3 juillet 2018.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à titre de dommages-intérêts, que Monsieur [A] [H], Madame [D] [H] et Monsieur [B] [H] seront condamnés à lui verser.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [A] [H], Madame [D] [H] et Monsieur [B] [H], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Monsieur [A] [H], Madame [D] [H] et Monsieur [B] [H] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur la condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que Monsieur [A] [H], Madame [D] [H] et Monsieur [B] [H] soient condamnés solidairement au paiement de toutes les sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété, qui stipule en son article 15 :

« En cas d’indivision d’un lot, tous les copropriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot ».

La qualité de propriétaires indivis des défendeurs résulte par ailleurs de l’extrait de matrice cadastrale produit.

Partant, il sera partiellement fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires s’agissant de la seule condamnation prononcée au titre des charges de copropriété, laquelle est directement afférente aux lots des défendeurs.

Ces derniers seront en revanche condamnés in solidum au paiement des autres sommes mises à leur charge en vertu du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [H], Madame [D] [H] et Monsieur [B] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 21.164,67 euros au titre des charges dues pour la période du 1er septembre 2018 au 11 juillet 2023, appel des charges du 3e trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 27 juillet 2023 à l’égard de Monsieur [B] [H] et le 1er août 2023 à l’égard de Monsieur [A] [H] et de Madame [D] [H],

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [H], Madame [D] [H] et Monsieur [B] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 3], représenté par son syndic :

— la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 3] de sa demande formée au titre des frais de recouvrement,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (757,53 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [A] [H], Madame [D] [H] et Monsieur [B] [H],

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 3] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [H], Madame [D] [H] et Monsieur [B] [H] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,