TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02970 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UOTK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 20 Mars 2026

,

[W], [D]

C/

,

[C], [X], sous curatelle (curateur : Mme, [N], [R]),

[R], [N], curatrice

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e RAPP

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M., [W], [D], demeurant, [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-romain RAPP de la SELARL INTER-BARREAUX PRICENS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Mme, [C], [X], demeurant, [Adresse 5]

Mme, [R], [N], curatrice de Madame, [C], [X], demeurant, [Adresse 6]

représentées par M^e Patricia BOLDRINI, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 mars 2022, M., [W], [D] a donné à bail à Mme, [C], [X] un appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 7], avec parking et cave, pour un loyer mensuel de 510 € et 150 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M., [W], [D] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 octobre 2024 pour un montant de 1.556 € en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 août 2025, M., [W], [D] a ensuite fait assigner Mme, [C], [X], en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de Mme, [C], [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux fins de paiement de la dette locative en cas de défaillance de Mme, [C], [X] dans le paiement de celle-ci ;

— et de la condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3.720 euros, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

* outre aux dépens et aux frais irrépétibles.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 octobre 2025, à laquelle

M., [W], [D], représenté par son conseil, et se rapportant à ses conclusions déposées, maintient les demandes de son assignation, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.567,40 euros, et sollicite le rejet des demandes de Mme, [C], [X].

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le logement a fait l’objet d’une renumérotation et qu’il est devenu n°26 au lieu du n°18. Il indique qu’il a pris acte de la décision de la commission de surendettement des particuliers de Haute Garonne qui lui a été notifiée en octobre 2025 et qu’il a retranché de la dette la somme de 1.684,24 euros qui a été effacée. Il soutient que la locataire n’a jamais sollicité la production des justificatifs de décompte des charges et qu’il fournit un décompte récapitulatif de la date de son entrée dans les lieux jusqu’au 31 décembre 2024, ainsi que les justificatifs des charges, avec un trop perçu en faveur de la locataire de 21,36 euros à déduire, soit une dette locative ramenée à la somme de 3.717,40 euros. Il fait valoir que les factures EDF produites ne concernent pas l’appartement lui-même mais les parties communes et l’ascenseur et que la locataire a un abonnement propre pour son logement.

Mme, [C], [X], assistée de Mme, [R], [N], es qualité de curatrice, représentée par son conseil, sollicite en se rapportant à ses conclusions déposées de :

— à titre principal,

— constater que la demande d’expulsion se fonde sur un autre appartement sis au n°18;

— constater que la commission de surendettement des particuliers de Haute-Garonne a effacé la dette locative pour un montant de 1.684,24 euros ;

— juger que le montant du trop perçu des charges indûment payé par Mme, [C], [X] à M., [W], [D] s’élève à la somme de 4.185 euros ;

— en conséquence,

— débouter M., [W], [D] de sa demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés et de sa demande d’expulsion, au paiement d’une indemnité d’occupation et de séquestrer les meubles aux fins de paiement de la dette locative en cas de défaillance de Mme, [C], [X] dans le paiement de celle-ci ;

Reconventionnellement,

— condamner M., [W], [D] à payer à Mme, [C], [X] la somme de 1.643,24 euros en remboursement du trop perçu après déduction de la somme de 2.541,76 euros due par la locataire au titre de la dette locative;

— à titre subsidiaire,

— octroyer un délai de paiement de 24 mois ;

— ordonner un échelonnement de la dette en 24 mensualités de 94,97 euros,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— En tout état de cause,

— débouter M., [W], [D] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande de condamnation au titre des dépens et dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Elle précise que par ordonnance du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Toulouse, elle a été placée sous mesure de curatelle pour une durée de cinq ans.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que bail concerne un appartement n°18 alors qu’il est demandé l’expulsion de Mme, [C], [X] du n°26 et que la clause résolutoire ne peut donc jouer. Elle soutient également, sur le fondement des articles L733-16 et L733-17 du code de la consommation, qu’elle a bénéficié d’un effacement de la dette à hauteur de 1.684,24 euros par la commission de surendettement des particuliers et que le bailleur ne produit pas d’élément justifiant de la régularisation annuelle des charges, ses pièces étant inexploitables, et que le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire. Elle sollicite, à titre subsidiaire, de déduire du montant de la dette locative la somme de 1.288,10 euros correspondant aux postes électricité et ordures ménagères, n’étant pas démontré que ces charges correspondent bien au logement loué, et d’accorder à Mme, [C], [X] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Elle demande, sur le fondement des articles 1302, 1302-1 du code civil et des articles 7 et 23 de la loi du 06 juillet 1989, le remboursement des provisions sur charges depuis le commencement du bail en l’absence de justification desdites charges, soit la somme de 4.185 euros, le bailleur ayant réclamé un dépôt de garantie supérieur à un mois ce qui n’est pas conforme aux dispositions légales. Elle sollicite la compensation des sommes dues par chacune des parties entre elles et par suite la condamnation de M., [W], [D] à rembourser à Mme, [C], [X] la somme de 1.643,24 euros (4.185 € – 2.541,76€). Elle ajoute avoir procédé à deux versements de 200 euros, l’un en date du 5 décembre 2025 et l’autre en date du 10 janvier 2026, qui n’ont pas été pris en compte par le bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe. En délibéré autorisé, le conseil du demandeur a confirmé par mail du 10 février 2026 que les sommes invoquées par la locataire ont été réglées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que “constater”, “juger” qui ne constituent pas de véritables prétentions sont en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la discussion des prétentions et moyens, et non dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de Mme, [C], [X] formulées dans ces termes qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

En application de l’article 834 du code de procédure civile :

“Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

En application de l’article 835 du même code dans son premier alinéa,

“Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il résulte de ces dispositions que le commandement de payer n’est efficace en tant que moyen de faire jouer la clause résolutoire que si les sommes réclamées constituent réellement des

loyers ou des charges et qu’elles sont réellement et valablement dues.

Toutefois, le commandement de payer délivré pour avoir paiement d’une somme supérieure à celle due, il est n’est pas nul et demeure valable pour la partie non-contestable de la dette (Civ, 3ème, 7 décembre 2004).

Par ailleurs, l’article 722-5 du code de la consommation dispose que lorsqu’un dossier de surendettement est déclaré recevable, la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté.

En l’espèce, le bail conclu le 18 mars 2022 contient une clause résolutoire (article en page 2).

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 16 octobre 2024 pour la somme en principal de 1.556 €, conformément à la clause résolutoire.

Mme, [C], [X] soutient que M., [W], [D] ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire au motif que le bail vise un appartement n° 18 alors qu’elle réside au 26, M., [W], [D] expliquant qu’il s’agit simplement d’une renumérotation des lieux. Il ne peut être considéré qu’il s’agit d’une contestation sérieuse dès lors que Mme, [C], [X] a bien signé le bail et qu’il n’y a aucune incertitude quant à l’identification des lieux.

Par ailleurs, si Mme, [C], [X] fait valoir qu’elle a bénéficié d’une décision d’effacement de la dette de la commission de surendettement de Haute Garonne prononcée le 28 août 2025 à hauteur de 1.684,24 euros pour conclure au rejet du constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, il convient de rappeler que cette décision a pour effet d’effacer la dette à hauteur de cette somme mais que cet effacement n’équivaut pas à son paiement de sorte que cette décision n’est pas de nature à faire obstacle à l’effet d’une clause résolutoire déjà acquise (Cass. 3e civ., 6 juil. 2022, n° 21-19.427.). En outre, les articles L733-16 et L733-17 du code de la consommation invoqués par fd1 ne sont pas applicables au cas d’espèce puisqu’ils visent l’incident de paiement au sens de l’article L131-73 du code monétaire et financier, à savoir les rapports liant le banquier et le titulaire du compte bancaire. De surcroît, la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Haute Garonne est intervenue le 26 juin 2025, soit postérieurement au délai de deux mois dont Mme, [C], [X] disposait pour régulariser les impayés de loyers et de charges. Elle est donc sans effet sur cette acquisition.

Pour autant Mme, [C], [X] fait valoir que M., [W], [D] n’a pas procédé à la régularisation des charges depuis son entrée dans les lieux et qu’elle sollicite la restitution des charges à compter du 15 mars 2022, ce qui est susceptible d’avoir une incidence tant sur les sommes réclamées au titre du commandement de payer que sur le montant de la dette locative.

Force est de constater que M., [W], [D] produit à ce titre des éléments justificatifs peu clairs que Mme, [C], [X] conteste.

La contestation de Mme, [C], [X] peut donc être considérée comme sérieuse et rend nécessaire de trancher les demandes respectives des parties, selon le pouvoir d’appréciation souverain du juge du fond, sur le montant de la dette visée dans le commandement de payer qui conditionne l’acquisition de la clause résolutoire mais aussi sur le montant de la dette locative finale.

Par suite, la demande reconventionnelle de Mme, [C], [X] au titre du remboursement du trop perçu des charges doit également être tranchée par le juge du fond d’autant que Mme, [C], [X] n’a pas formé sa demande en paiement à titre provisionnel alors que le juge des référés ne peut accorder que des provisions.

Il convient donc de constater qu’il n’y a pas lieu à référé et de dire que les demandes de chacune des parties ne seront pas examinées dans le cadre du présent litige. En outre, aucune des parties n’a sollicité le bénéfice de l’article 837 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M., [W], [D], partie perdante au principal, supportera la charges des dépens et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’autant qu’il n’a formé aucune demande chiffrée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses quant aux demandes des parties ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

CONDAMNONS M., [W], [D] aux dépens;

DEBOUTONS M., [W], [D] de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre prétention ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente