TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [H] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Ali DERROUICHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06410 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IY6

N° MINUTE :

24/4

JUGEMENT

rendu le 27 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSE

Madame [H] [X],

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 3 décembre 2024 prorogé au 27 décembre 2024 par Blanche GUERRIER, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

Décision du 27 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06410 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IY6

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2023, la société HENEO a consenti à Mme [H] [X] un contrat de résidence sociale portant sur un logement situé n°202, 2ème étage Résidence sociale [Adresse 1], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction pour des périodes de même durée à la volonté du seul résident.

Se prévalant d’impayés de redevances, la société HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024 un commandement de payer la somme de 1 820,48 euros, correspondant à l’arriéré des redevances terme de juillet 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, la société HENEO a fait assigner Mme [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéficie de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire de résidence,ordonner l’expulsion de Mme [H] [X] et de tout occupant de son chef dans un délai de 48h à compter de la signification de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique si besoin est, à peine d’astreinte de 80 euros par jour de retard,ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Mme [H] [X],condamner Mme [H] [X] à lui payer la somme de 2 262,34 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 31 mars 2024 avec intérêts légal à compter du 2 février 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance actualisée,condamner Mme [H] [X] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,rejeter toute demande de délai de grâce,A titre subsidiaire, si des délais étaient accordés : suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais,condamner Mme [H] [X] à payer les dépens comprenant le coût de l’assignation et de tous actes subséquents tendant à la libération des lieux.

A l’audience du 10 octobre 2024, la société HENEO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5 569,56 euros, terme de septembre 2024 inclus.

Régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [H] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Il sera référé à l’assignation de la société HENEO soutenue à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [H] [X] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;cessation totale d’activité de l’établissement ;cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, la convention d’occupation conclue le 11 juillet 2023 entre la société HENEO et Mme [H] [X] contient une clause résolutoire indiquant que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

La résiliation est notifiée au résident par lettre recommandée avec avis de réception.

La société HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024 un commandement de payer la somme de

1 820,48 euros, correspondant à l’arriéré des redevances terme de juillet 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement de payer correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et trois termes consécutifs de redevances et que la locataire n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois mois qui lui était accordé, de sorte qu’il y a a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans la convention d’occupation étaient réunies à la date du 3 mars 2024.

Mme [H] [X] étant sans droit ni titre depuis le 3 mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [H] [X] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de redevances

Mme [H] [X] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, la société HENEO produit un décompte démontrant que Mme [H] [X] reste lui devoir la somme de 5 569,56 euros à la date du 3 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances, et indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [H] [X] sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024 date du commandement de payer, pour la somme de 1 820,48 euros y étant visée, à compter du 13 juin 2024 date de l’assignation pour la somme de 2 262,34 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Mme [H] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement duquel Mme [H] [X] sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 11 juillet 2023 entre la société HENEO et Mme [H] [X] concernant le logement situé n°202, 2ème étage Résidence sociale [Adresse 1] à la date du 3 mars 2024,

ORDONNE en conséquence à Mme [H] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés n°202, 2ème étage Résidence sociale [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [H] [X] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’était la redevance, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [H] [X] à verser à la société HENEO la somme de 5 569,56 euros due à la date du 3 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, au titre de l’arriéré de redevances et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024 pour la somme de 1 820,48 euros, du 13 juin 2024 pour la somme de 2 262,34 euros, et de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

CONDAMNE Mme [H] [X] à payer à la société HENEO la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [H] [X] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection