NE Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE AG TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 10 SEPTEMBRE 2024

N° RG 23/04647 – N° Portalis DBYF-W-B7H-I54A

AGMANAGURS

Madame X Y Z AA née le […] à […] (37600) de nationalité Française, demeurant […]

Monsieur AB AC Y Z AA né le […] à PEDORIDO (PORTUGAL), demeurant […] Tous deux représentés par Maître Emeric AGSNOIX de la SELARL SELARLU AGSNOIX, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENAGUR

Monsieur AD AE AF né le […] à SIDI BEL ABBES (ALGERIE), demeurant 49 ter rue du Val

Violet – 37300 JOUE LES TOURS non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS AGS DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Mai 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2024.

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EXPOSÉ DU LITIGE  :

Par acte notarié passé devant Maître Hugues AG AH le 27 janvier 2022,

Madame X Y Z AA et Monsieur AB Y Z AA ont consenti à Monsieur AD AF une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation […] […].

La promesse unilatérale de vente, laquelle fixait un prix de 297 000 euros, comportait une condition suspensive d’obtention de prêt par le bénéficiaire avant le 27 mars 2022.

Elle prévoyait en outre un délai de levée d’option pour le bénéficiaire jusqu’au

13 juillet 2022.

A défaut de levée d’option à cette date, et si les conditions suspensives étaient réalisées, il était prévu que le bénéficiaire soit redevable d’une indemnité d’immobilisation de 29 750 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er août 2022 revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé »,Maître Hughes AG AH l’a mis en demeure de signer l’acte d’acquisition de la maison d’habitation.

En l’absence de réponse Monsieur AD AF, le conseil de Madame X Y Z AA et Monsieur AB Y Z AA a, par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 12 juin 2023, mis en demeure Monsieur AD AF d’avoir à régler sous quinze jours l’indemnité d’immobilisation.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 09 octobre 2023, Madame X Y Z AA et Monsieur AB Y Z AA ont assigné Monsieur AD AF devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de :

- débouter Monsieur AD AF de toutes ses demandes ;

 – condamner Monsieur AD AF à leur verser la somme de 29 750 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2022 ;

 – condamner Monsieur AD AF à leur verser la somme de 5000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

 – condamner Monsieur AD AF à leur verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

 – condamner Monsieur AD AF aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Emeric AGSNOIX, avocat aux offres de droit.

Au soutien de leur demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation, Madame X Y Z AA et Monsieur AB Y Z AA prétendent que Monsieur AD AF n’a pas payé cette indemnité, alors que la condition suspensive d’obtention d’un prêt était réalisée.

Madame X Y Z AA et Monsieur AB Y Z AA ajoutent que les conditions dans lesquelles Monsieur AD AF n’a pas levé l’option, en ne donnant plus aucun signe de vie, a généré pour eux des tracas en lien notamment avec des tensions familiales, ce qui justifie leur demande en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

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Monsieur AD AF, assigné par acte de commissaire de justice remis à étude, n’a pas constitué avocat.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile et de l’article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 08 février 2024 et a fixé l’audience de plaidoiries au 07 mai 2024.

MOTIFS AG LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation

Selon l’article 1103 du Code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon l’article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Par ailleurs, il résulte de l’article 1304-6 du Code civil qu'« en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. »

La défaillance d’une ou plusieurs conditions suspensives à la date fixée pour leur réalisation, entraîne la caducité de la promesse, même si l’acte ne le prévoit pas expressément (Cass. 3ème civ., 30 avril 1997, Bull n° 95 ; Cass. 3ème civ., 10 septembre 2013, pourvoi n°12-22.753).

Aux termes de l’article 1304-3 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, par acte authentique du 27 janvier 2022, Madame X Y Z AA et Monsieur AB Y Z AA d’une part, et Monsieur AD AF d’autre part, ont conclu une promesse unilatérale de vente, en vertu de laquelle les bénéficiaires devaient verser une indemnité d’immobilisation d’un montant de 29 750 euros s’ils ne levaient pas l’option d’achat dans le délai contractuellement prévu, dès lors que les conditions suspensives prévues dans la promesse de vente était réalisée.

Outre les conditions suspensives de droit commun d’absence de titres de propriété révélant l’existence de servitudes susceptibles de nuire au droit de propriété,

d’absence d’état hypothécaire révélant des saisies ou inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût de radiation, de non exercice de droits de préemption urbain par la SAFER du centre et de délivrance d’un certificat d’urbanisme ne révélant pas des servitudes de nature à remettre en cause le droit de propriété ou de nature à modifier la destination d’habitation de l’immeuble, la promesse était soumise à l’obtention par Monsieur AD AF d’un prêt d’un

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montant de 297.500 euros au taux d’intérêt de 6 % hors assurances pour une durée minimale de 2 ans par Monsieur AD AF avant le 27 mars 2022, avec obligation pour celui-ci de justifier de deux attestations bancaires de refus pour que la condition soit considérée comme non réalisée.

Cette promesse de vente rappelait les dispositions de l’article 1304-3 du Code civil suivant lesquelles la condition suspensive est réputée réalisée si le défaut d’obtention des prêts lui est imputable et notamment s’il a négligé d’en faire la demande et de donner les justificatifs utiles.

Or, il apparaît que dans un courrier recommandé avec accusé de réception avec avis de réception signé le 22 juillet 2022, Maître Hughes AG AH s’est inquiété auprès de Monsieur AD AF, de n’avoir eu aucun retour de sa part sur une éventuelle date de signature de l’acte authentique de vente, le délai de levée d’option ayant pourtant été fixé dans la promesse de vente au 13 juillet 2022.

En l’absence de réponse de Monsieur AD AF, Maître Hughes AG

AH l’a, par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er août 2022 revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », mis en demeure de signer l’acte d’acquisition de la maison d’habitation, en lui rappelant que s’il était dans l’incapacité de fournir deux refus de prêt, comme stipulé dans la condition suspensive, il devrait alors verser l’indemnité d’immobilisation aux vendeurs ; ces derniers retrouvant leur pleine et entière liberté.

Enfin, par un courrier en date du 1er septembre 2022 adressé aux vendeurs, Maître Hugues AG AH a confirmé ne pas avoir eu de réponse de Monsieur AD AF.

Dès lors que Monsieur AD AF n’a pas justifié de la remise de deux offres conformes aux caractéristiques convenues par la promesse et de deux refus de prêt qui lui auraient été opposés, la condition d’obtention du prêt prévue au sein de la promesse de vente a défailli du fait de Monsieur AD AF.

La condition suspensive d’obtention du prêt étant réputée accomplie et à défaut pour lui d’avoir levé l’option d’achat dans le délai contractuellement prévu, Monsieur AD AF est tenu au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par conséquent, Monsieur AD AF sera condamné à verser à Madame

X Y Z AA et Monsieur AB Y Z AA la somme de 29.750 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 12 juin 2023, date de réception par Monsieur AD AF de la mise en demeure de régler l’indemnité d’immobilisation, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

2. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame X Y Z AA et Monsieur AB Y Z AA

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

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Madame X Y Z AA et Monsieur AB Y Z AA demandent l’indemnisation de leur préjudice moral résultant de la non-réalisation de la vente, dans un contexte de tensions familiales lié au retard pris dans le remboursement d’un prêt familial destiné à financer leur nouveau logement.

Toutefois, dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, seul le promettant est engagé, en sorte que la non-levée de l’option par Monsieur AD AF ne peut être, en elle-même, fautive, sauf à porter atteinte à leur liberté discrétionnaire d’acquérir ou non le bien immobilier ; la seule obligation s’imposant à eux étant de payer l’indemnité d’immobilisation, prix de l’exclusivité consentie par le promettant, en cas de non-réalisation de la vente qui leur soit imputable.

Par ailleurs, Madame X Y Z AA et Monsieur AB Y Z AA ne justifient pas d’un préjudice résultant du non-paiement de l’indemnisation d’immobilisation, qui ne serait pas déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

Il convient, en conséquence, de débouter Madame X Y Z AA et Monsieur AB Y Z AA de leur demande de dommages et intérêts.

3. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur AD AF, partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’équité commande de condamner Monsieur AD AF à payer à Madame X Y Z AA et Monsieur AB Y Z AA la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Emeric AGSMOIX, si les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile sont réunies.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort ;

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Condamne Monsieur AD AF à payer à Madame X Y Z AA et Monsieur AB Y Z AA la somme de 29 750 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du

12 juin 2023 ;

Déboute Madame X Y Z AA et Monsieur AB Y Z AA de leur demande indemnitaire pour préjudice moral ;

Condamne Monsieur AD AF à payer à Madame X Y Z AA et Monsieur AB Y Z AA la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde à Maître Emeric AGSNOIX le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur AD AF aux entiers dépens.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER, LA PRÉSIAGNTE,

V. AUGIS V.GUEDJ

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