RG 24/01790

MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 08 Novembre 2024

N° DEJAN 24/01790

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[J] [F]

[V] [F]

ET :

[U] [M]

Débats à l’audience du 04 Juillet 2024

copie et grosse le :

à M^e LEPAGE

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TENUE le 08 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 08 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [J] [F]

né le 01 Octobre 1964 à [Localité 11]

de nationalité FR, demeurant [Adresse 5]

Madame [V] [F]

née le 05 Mai 1971 à [Localité 10]

de nationalité FR, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Alexis LEPAGE de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e BERBIGIER

D’une Part ;

ET :

Monsieur [U] [M]

né le 23 Mai 1987 à [Localité 6]

de nationalité FR, demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 16 août 2019 et signé par voie electronique en date du 9 août 2019, Monsieur et Madame [F] [J] et [V], par l’intermédiaire de leur mandataire FONCIA VAL DE [Localité 8], ont consenti à Monsieur [M] [U] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 1] à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430,00€ charges comprises.

Le 13 novembre 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [M] [U] par acte d’huissier du 1er mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [M] [U] à la date du 13 janvier 2024 ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [M] [U] se trouve être occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [M] [U] au paiement de la somme de 1530,63 € arrêtée au jeu de la clause résolutoire ; outre le règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 470,35 € à compter du 1er février 2024, et ce, jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ; outre une somme de 1000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre à prendre à sa charge exclusive les entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et la dénonce à la CCAPEX;

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] en date du 6 mars 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [M] [U] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 4 juillet 2024.

A l’audience, Monsieur et Madame [F] [J] et [V], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation et actualisent la dette locative à la somme de 4591,47 € arrêtée au 2 juillet 2024.

Régulièrement cité par acte d’huissier du 1er mars 2024 signifié à étude, Monsieur [M] [U] était ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024 prorogé au 8 novembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 1er mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 6 mars 2024 soit plus de deux mois avant l’audience fixée au 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu ou renouvelé postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement reconduits.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé par voie électronique entre les parties le 9 août 2019 aux termes duquel il est prévu à l’article VIII que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 13 novembre 2023 à Monsieur [M] [U] et portant sur la somme de 1337,48 € dont 1248,28 € au titre des impayés de loyers, de charges et du dépôt de garantie.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Ce commandement fait application des dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire le délai imparti au locataire pour régler sa dette à partir de la délivrance d’un commandement de payer à six semaines. Or le bail a été signé entre les parties le 9 août 2019 pour une durée de trois ans et a été reconduit tacitement depuis lors. Par conséquent, les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 ne sont pas applicables. Ainsi, le jeu de la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois.

Monsieur [M] [U] n’a pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 janvier 2024

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 9 août 2019, le commandement de payer délivré le 13 novembre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 2 juillet 2024 faisant apparaître une somme de 4591,47 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 442,77 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte susvisé que le cabinet FONCIA, mandataire de Monsieur et Madame [F] [J] et [V], a imputé de février 2020 à juillet 2024 une somme totale de 724,72 € au titre d’une « assurance Privilège ». Or, il apparaît que ces frais résultent d’un contrat d’assurance souscrit par Monsieur [M] [U] auprès du cabinet FONCIA. Par conséquent, Monsieur et Madame [F] [J] et [V] ne sont pas parties à ce contrat et ne peuvent réclamer le paiement des cotisations d’assurance qui ne constituent, en outre, ni une dette de loyer ni une dette de charge. Ainsi, la somme de 724,72 € sera déduite du décompte.

Au surplus, il apparaît à la lecture du décompte produit que Monsieur [M] [U] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement d’un article 700 du code de la procédure civile à hauteur de 400,00 € et imputée au débit du compte locataire en octobre 2021. Il en résulte que cette somme a fait l’objet d’un jugement, non produit par les demandeurs, et pour laquelle le défendeur ne peut être condamné au paiement à deux reprises. Il convient, par conséquent, de déduire cette somme du décompte ainsi que les frais de plaidoierie de 13,00 €.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [M] [U] à verser à Monsieur et Madame [F] [J] et [V] la somme de 3010,98 € (4591,47 € – 442,77 € -724,72 € – 413,00 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 2 juillet 2024, échéance de juillet comprise.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [U] n’a pas comparu à l’audience à laquelle il a été régulièrement convoqué et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière.

En outre, il ressort du décompte susvisé que Monsieur [M] [U] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, le dernier règlement effectué datant de janvier 2024.

lI n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 14 janvier 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [M] [U] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 14 janvier 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 14 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [M] [U], perdant le procès, sera condamné à verser à Monsieur et Madame [F] [J] et [V] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [M] [U].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [M] [U] à payer à Monsieur et Madame [F] [J] et [V] la somme de 3010,98 € (TROIS MILLE DIX EUROS ET QUATRE VINGT DIX HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 juillet 2024, échéance de juillet comprise ;

Constate la résiliation du bail à la date du 14 janvier 2024 ;

Dit que Monsieur [M] [U] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [M] [U] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, pour Monsieur [M] [U], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 9], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [M] [U] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [M] [U] à verser à Monsieur et Madame [F] [J] et [V] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui airaient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter de l’échéance d’août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne Monsieur [M] [U] à verser à Monsieur et Madame [F] [J] et [V] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS)au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [M] [U] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection