MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 23 Octobre 2024

N° RC 23/03077

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

GLOBAL EXPLOITATION, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 535 302 525

Société SEYNA, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 843 974 635

ET :

[D] [O]

Débats à l’audience du 20 Juin 2024

copie et grosse le :

à M^e LACOME D’ESTALENX

copie le :

à

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 23 Octobre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Juin 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 23 Octobre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

GLOBAL EXPLOITATION, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 535 302 525, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Société SEYNA, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 843 974 635, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant substituée par M^e CHALOPIN

D’une Part ;

ET :

Monsieur [D] [O]

né le 23 Janvier 1994 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juin 2021, la SASU GLOBAL EXPLOITATION a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [D] portant sur un logement meublé situé sis [Adresse 5], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470,00 € charges comprises.

Le 6 juillet 2021, Monsieur [O] [D] a souscrit, par l’intermédiaire de la SAS GARANTME, un contrat de cautionnement auprès de la SA SEYNA couvrant le risque d’impayés de loyers, charges et indemnité d’occupation.

En raison d’impayés de loyers, la garantie a été actionnée par le bailleur à compter du mois de novembre 2022 réglé par la SA SEYNA le 25 novembre 2022 aux lieu et place de la locataire.

Le 15 décembre 2022, la SASU GLOBAL EXPLOITATION a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice en date du 16 juin 2023, dénoncé le 19 juin 2023 par voie dématérialisée au Préfet d’Indre-et-Loire, la SASU GLOBAL EXPLOITATION et la SA SEYNA, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, ont fait assigner Monsieur [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 février 2023 ;à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;l’expulsion de Monsieur [O] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; sa condamnation au paiement de la somme de 1008,46 € au titre des loyers et charges dus au terme de mai 2023 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :- la somme de 93,91 € à la SASU GLOBAL EXPLOITATION ;

— la somme de 914,55 € à la SA SEYNA subrogée dans les droits de la SASU GLOBAL EXPLOITATION à hauteur de ce montant ;

la condamnation de Monsieur [O] [D] à verser à la SASU GLOBAL EXPLOITATION une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ;la condamnation de Monsieur [O] [D] à verser à la SA SEYNA la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer délivré le 15 décembre 2022.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 28 septembre 2023.

La SASU GLOBAL EXPLOITATION et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes dans les termes de l’assignation et produisent un décompte actualisé arrêté au 1er septembre 2023.

Régulièrement cité par acte d’huissier du 16 juin 2022 signifié à étude,Monsieur [O] [D] n’était ni présent ni représenté à l’audience du 28 septembre 2023.

Par jugement du 1er décembre 2023, le magistrat a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 4 avril 2024 pour que la SASU GLOBAL EXPLOITATION et la SA SEYNA produisent le contrat de bail signé par les parties et un décompte détaillé de la créance et les justificatifs des sommes prélevées au titre des “autres frais”. Il a été sursis à statuer sur les autres demandes et les dépens ont été réservés.

A l’audience du 4 avril 2024, le demandeur produit le contrat de bail et un décompte actualisé de la créance. Concernant les “autres frais”, il précise qu’il n’y a aucun frais comptabilisé, qu’il doit s’agir d’une erreur comptable.

Monsieur [O] [D] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024 et par jugement du même jour, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 20 juin 2024 afin que les demandeurs produisent les pièces mentionnées sur le bordereau de leur assignation.

A l’audience du 20 juin 2024, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont déposé leurs pièces et produit un décompte actualisé arrêté au 10 juin 2024.

Monsieur [O] [D], régulièrement convoqué par notification par le greffe du jugement rendu le 2 mai 2024 valant convocation des parties à l’audience, était non comparant.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024, délibéré prorogé au 23 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

Sur la recevabilité de l’action

Vu les articles 1353 et 2306 du Code civil,

En droit positif, la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail; cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, le contrat de cautionnement signé le 6 juillet 2021 stipule notamment que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du bailleur ou de son mandataire, à l’encontre du locataire, afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues. Pour ce faire, SEYNA, par l’intermédiaire de GARANTME, pourra faire jouer la clause résolutoire du bail, utiliser le dépôt de garantie en cas d’absence de dégradations et/ou engager toute procédure judiciaire dont l’expulsion du locataire.

La SA SEYNA justifie son action en raison d’une défaillance du locataire et du règlement au bailleur des loyers et charges exigibles. Elle produit des quittances subrogatives au titre desquelles la SAS UXCO GROUP reconnait avoir perçu des règlements de la société GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de la SA SEYNA. Il résulte de l’extrait KBIS de la société GLOBAL EXPLOITATION, versé aux débats, que la SAS UXCO GROUP agit en qualité de directeur général de GLOBAL EXPLOITATION.

La SA SEYNA est donc subrogée dans les droits et actions du bailleur contre le locataire défaillant.

Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 décembre 2022, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 16 juin 2023 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

L’assignation a été dénoncée et réceptionnée le 19 juin 2023 au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience du 28 septembre 2023, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L’action de la SA SEYNA et de la société GLOBAL EXPLOITATION est dès lors recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail versé aux débats et rédigés en date du 2 juin 2021 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Toutefois, le contrat de bail produit n’apparaît ni signé ni paraphé. Par conséquent, la clause résolutoire insérée à ce contrat ne saurait être opposable aux parties et il convient de considérer que le bail est verbal.

Ainsi, il convient de rejeter la demande de la SA SEYNA et de la société GLOBAL EXPLOITATION portant sur la constatation de la résiliation par le jeu de la clause résolutoire.

Sur la résiliation du bail

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

RG 24/00443

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, les demandeurs produisent le commandement de payer délivré au locataire le 15 décembre 2022 et portant sur la somme de 1045,27 € dont 961,25 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ils versent également aux débats un décompte arrêté au 10 juin 2024 laissant apparaître une somme de 1258,79 € à la charge du locataire.

En ne comparaissant pas, Monsieur [O] [D] s’interdit éventuellement de contester la dette locative ou de justifier d’un paiement libératoire.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée et de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [O] [D] à compter de la présente décision.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Les demandeurs font la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le commandement de payer délivré le 15 décembre 2022, le décompte de la créance arrêté au10 juin 2024 portant sur la somme de 1258,79 €.

Il ressort des développements précédents que la caution, la SA SEYNA, est subrogée dans les droits et actions du bailleur.

Elle produit l’acte de cautionnement régularisé le 6 juillet 2021 ainsi que les quittances subrogatives correspondantes au paiement qu’elle a effectué entre les mains du bailleur pour un montant total de 914,55 €.

Il convient, par conséquent, de condamner Monsieur [O] [D] à verser la somme de 914,55 € à la SEYNA et la somme de 344,24 € à la société GLOBAL EXPLOITATION au titre des impayés de loyers et chargés arrêtés au 10 juin 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [D] n’a pas comparu à l’audience à laquelle il a été régulièrement convoqué et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et familiale.

En ne comparaissant pas, Monsieur [O] [D] s’interdit de solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le tribunal n’étant pas saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [O] [D] est occupant sans droit ni titre à compter de la présente décision causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire de droit à titre provisoire, étant une décision de première instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile. La demanderesse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les dépens

Monsieur [O] [D] succombant à l’instance sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Déboute la SA SEYNA et la SAS GLOBAL EXPLOITATION de leur demande de constat de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

Prononce la résiliation du bail verbal conclu entre la SAS GLOBAL EXPLOITATION d’une part et Monsieur [O] [D] d’autre part portant sur le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 9] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [O] [D] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [O] [D] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], à [Localité 9] , deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [O] [D] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [O] [D] à payer à la SA SEYNA la somme de 914,55 € (NEUF CENT QUATORZE EUROS ET CINQUANTE CINQ CENTIMESS) et à la SAS GLOBAL EXPLOITATION la somme de 344,24 € (TROIS CENT QUARANTE QUATRE EUROS ET VINGT QUATRE CENTIMES) au titre des loyers et charges dus au 10 juin 2024 ;

Condamne Monsieur [O] [D] à payer à la SAS GLOBAL EXPLOITATION une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code de sprocédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute les demandeurs de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [O] [D] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection