MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 24/01809

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.C.I. LA MAILLOCHERIE

ET :

[E] [L]

[W] [R]

Débats à l’audience du 19 Septembre 2024

copie et grosse le :

à M^e DE LA RUFFIE

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. LA MAILLOCHERIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [E] [L]

née le 18 Janvier 2000 à [Localité 9]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [W] [R]

né le 20 Juillet 1997 à [Localité 6] (AFRIQUE), demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2022 pour les locataires et 19 juillet 2022 pour le bailleur, la SCI LA MAILLOCHERIE a loué à Madame [L] [E] et Monsieur [R] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 670 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement par le mandataire du bailleur et l’un des locataires le 20 juillet 2022.

Les locataires ayant signalé des moisissures dans l’appartement, un dés-humidificateur d’air a été installé.

Madame [L] [E] et Monsieur [R] [W] ont quitté les lieux loués en juillet 2023 après un préavis réduit à 1 mois à leur demande compte tenu des moisissures.

Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement par le mandataire du bailleur et l’un des locataires le 18 juillet 2023.

Le dépôt de garantie d’un montant de 670 euros n’a pas été restitué.

La tentative de conciliation initié par le bailleur a échoué.

Compte tenu des réparations locatives qu’il avait dû réalisés et incombant selon lui aux locataires sortants, mais aussi en raison d’impayés de loyer entre mai et juillet 2023, par actes d’huissier en date du 29 mars 2024 en ce qui concerne Madame [L], et du 5 avril 2024 en ce qui concerne Monsieur [R], la SCI LA MAILLOCHERIE a fait assigner Madame [L] [E] et Monsieur [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande de :

— condamner solidairement Madame [L] [E] et Monsieur [R] [W] à lui payer la somme de 1551,33 euros au titre de la dette locative, déduction faite du dépôt de garantie de 670 euros ;

— condamner solidairement Madame [L] [E] et Monsieur [R] [W] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [L] [E] et Monsieur [R] [W] aux entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 septembre 2024.

A cette audience, la SCI LA MAILLOCHERIE, représentée, sollicite le bénéfice de son assignation.

Madame [L] [E] et Monsieur [R] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions de la demanderesse il sera renvoyé à la lecture de ses écritures, conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile,

« En application de l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-2-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

En l’espèce, une tentative de conciliation est donc obligatoire. La bailleresse justifie d’une tentative de conciliation. Par ailleurs, la recevabilité de l’action n’est pas contestée.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

La bailleresse sollicite une condamnation de Madame [L] [E] et Monsieur [R] [W] à lui payer la somme de 1551,33 euros au titre de la dette locative, déduction faite du dépôt de garantie de 670 euros.

Il résulte du décompte produit que cette somme est constituée :

— d’une dette locative stricto sensu de 1593,60 euros au 5/07/2023 ;

— de réparations locatives pour un montant total de 599,73 euros (159,50 + 418 + 8 + 16 + 15 + 6,23 – 8 – 15).

Sommes auxquelles doit être déduites le montant du dépôt de garantie.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la dette locative s’élèverait à 1593,60 euros.

Madame [L] [E] et Monsieur [R] [W], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

La somme réclamée appelle les observations suivantes : elle comporte au total 310 euros de frais de relance ainsi qu’une somme de 129,60 euros pour une « facture », dont il n’est pas justifié et qui n’apparaissent pas relever du régime des arriérés locatifs.

Par suite, la dette locative à retenir est de 1154 euros.

Il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie de 670 euros.

Madame [L] [E] et Monsieur [R] [W] seront par conséquent condamnés au paiement de cette la somme de 484 euros au titre de la dette locative.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Le bailleur est fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice subi qui résulte de la dépréciation de la chose louée et du coût des travaux nécessaires pour remettre les lieux dans l’état dans lesquels ils se trouvaient à l’arrivée des locataires, ce sans avoir à justifier de l’exécution préalable de réparations locatives.

A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

En l’espèce, la SCI LA MAILLOCHERIE produit les états des lieux d’entrée et de sortie, et soutient en substance que :

— des travaux de peinture étaient nécessaires pour une somme de 418 euros;

— l’entretien de la chaudière doit être mis à la charges des locataires sortant pour un montant de 159,50 euros;

— des indemnités sont dûes pour des impacts, crochet, trace de colle pour un total de 45,23 euros.

En ce qui concerne les indemnités pour des impacts et crochets, trace de colle pour un total de 45,23 euros, la bailleresse n’explique pas comment ces montants sont établis de sorte que, à supposer même que ces impacts, crochet et trace de colle ressortent de la comparaison des états des lieux, sa demande à ce titre ne peut qu’être rejetée.

En ce qui concerne l’entretien de la chaudière, aucune facture ou devis n’est produit. Par ailleurs, sur l’état des lieux d’entrée la chaudière est présentée comme neuve et il n’est pas exclu que le premier entretien annuel soit inclus dans la facture de pose de la chaudière. Faute d’explication et de justificatif, la demande à ce titre doit donc être rejetée.

En ce qui concerne les travaux de peinture, la bailleresse n’explique pas les parties de l’appartement qui devraient être repeintes, le devis produit mentionnant des “parties abîmées”, sans précisions. Par ailleurs, il ressort de la comparaison des états des lieux qu’une partie des différences portent sur des fissures qui ne peuvent être imputées aux locataires sans explication, a fortiori après une année de location. Par suite, faute d’explication et de précision, la demande doit également être rejetée.

Ainsi, la demande au titre des réparations locatives doit être rejetée dans son ensemble.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article VII du contrat de location (page 1), les locataires sont tenus solidairement et indivisiblement à l’exécution du bail.

Il appartient au juge de déterminer précisément la portée d’une telle clause.

En l’espèce, la solidarité s’applique à la dette locative.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [L] [E] et Monsieur [R] [W], parties perdantes, sont condamnés à supporter les frais de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LA MAILLOCHERIE, mais de rejet partiel des demandes de cette dernière, Madame [L] [E] et Monsieur [R] [W] seront condamnés à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT l’action recevable,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [E] et Monsieur [R] [W] à verser à la SCI LA MAILLOCHERIE la somme de 484 euros (quatre cent quatre-vingt-huit euros) au titre des loyers et charges impayés dus à la date de la libération des lieux, déduction faite du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande de la la SCI LA MAILLOCHERIE pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [E] et Monsieur [R] [W] à payer à la SCI LA MAILLOCHERIE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [E] et Monsieur [R] [W] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,