TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/01348

N° Portalis DBX4-W-B7J-UB3O

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

[D] [U]

C/

[O] [J]

[M] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Novembre 2025

à Maître Sandra HEIL-NUEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB ,Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [D] [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Mme [O] [J], demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Benjamin MEKHFI, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [M] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 janvier 2023, à effet du 3 janvier 2023, Madame [D] [U] a donné à bail à Madame [O] [J], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1][Adresse 7] à [Localité 8], assorti d’un parking n°31 (lot 168), pour un loyer de 448 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 65 euros.

Par acte du 03 janvier 2023 Madame [M] [Z] s’est portée caution solidaire, couvrant le paiement des loyers, charges, impôts et taxes, réparations locatives, indemnités d’occupation, pour la durée de 3 ans.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [D] [U] a fait signifier le 23 décembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Puis, par acte du 26 décembre 2024, le commandement de payer les loyers, a été dénoncé à Madame [M] [Z], en sa qualité de caution.

Le 11 mars 2025, Madame [D] [U] a fait assigner Madame [O] [J] et Madame [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé à l’audience du 27 juin 2025 en lui demandant de :

— constater que par suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai fixé, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire, et qu’elle est de actuellement occupant du logement sans droit ni titre,

— la condamner à libérer les lieux et dans l’hypothèse où le preneur n’aurait pas volontairement libéré les lieux dans le délai indiqué, la condamner à en être expulsée ainsi que de tous les occupants de son chef, de pouvoir disposer du mobilier les garnissant, avec au besoin le concours de la force publique,

— les condamner solidairement à payer par provision la somme de 2.333,18 euros, représentant le montant des loyers et accessoires dus à ce jour, montant qu’il y a lieu de parfaire au jour de l’audience, et de laquelle il convient de déduire les éventuels versements effectués,

— dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 qui est la date du commandement de payer les loyers,

— les condamner solidairement à payer à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges conventionnels jusqu’à son départ effectif des locaux,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à tous les dépens et aux frais de mise à exécution (articles 491 et 696 du code de procédure civile, L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 06 juin 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 27 juin 2025.

Lors des débats, Madame [D] [U], représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.579,62 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Madame [D] [U] s’oppose toutefois à l’octroi des délais de paiement, ainsi que des délais pour quitter les lieux, sollicités en défense.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [D] [U].

Madame [O] [J], représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injuste ou en tous les cas, mal fondées,

— accorder à la locataire un délai pour quitter le logement, d’une durée de 6 mois,

— reporter l’exigibilité de la créance due par la locataire en attente de l’instruction de la demande de prises en charge des impayés de loyers auprès de l’organisme CNP ASSURANCE, durant une période de quatre mois,

— accorder à défaut de report ou en cas d’irrecevabilité de la demande de prise en charge, à la locataire un délai de paiement pour apurer sa dette locative, dans la limite de 24 mois,

— dire et juger ne pas avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [O] [J] expose avoir été en arrêt maladie de longue durée, ce qui a impacté ses ressources mensuelles qui se sont élevées à une moyenne de 831 euros en 2024 contre 1.337 euros en 2023 et ne lui permettant plus de régler son loyer courant. Elle indique devoir également rembourser un trop perçu de la Caisse d’allocations familiales, laquelle ne lui verse donc plus de prestations à ce titre. La médecine du travail ayant déclaré son état de santé incompatible avec son poste de travail, Madame [O] [J] ne s’oppose pas à la résiliation du bail et sollicite des délais pour quitter les lieux, le temps de trouver un logement social dont elle a déjà demandé l’attribution. Elle explique que son compagnon, avec qui elle va emménager, l’hébergera à titre gratuit le temps d’apurer sa dette locative et d’obtenir la réponse à la demande d’aide sociale formée auprès de sa mutuelle pour bénéficier d’une aide financière.

Il est renvoyé aux conclusions de Madame [O] [J], pour l’exposé complet de ses prétentions.

Madame [M] [Z], qui comparaît en personne, se présente comme la mère de Madame [O] [J]. Elle indique avoir déjà aidé financièrement sa fille l’année dernière et sollicite des délais de 24 mois pour apurer l’arriéré locatif compte tenu de ses revenus mensuels de 1.980 euros en moyenne. Elle explique héberger gratuitement un petit enfant à son domicile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025 puis prorogée au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Madame [D] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 24 décembre 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 23 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.128,16 euros et dénoncé à la caution le 26 décembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 23 février 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [O] [J], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Madame [D] [U] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [O] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.579,62 euros à la date du 24 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Cependant ce décompte intègre au passif de la locataire des frais de rejet (5 x 25€, soit 125€), des frais de 2ème rappel (2 x 6€, soit 12€) et des frais de mise en demeure (13€), pour un total de 150€ qu’il convient de déduire de cette créance, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 4.429,62€

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Madame [O] [J], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doit être condamnée au paiement de la somme de 4.429,62 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

La demande relative au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la délivrance du commandement du 23 décembre 2024, sera donc rejetée.

Madame [O] [J] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 560,11 euros à compter de cette date.

— Sur le cautionnement de Madame [M] [Z] :

Aux termes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version alors applicable, la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il ressort de l’acte de cautionnement signé par Madame [M] [Z] le 03 janvier 2023, que celle-ci s’est portée caution solidaire, sans bénéfice de discussion, ni de division, du règlement des loyers et des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts, de tous intérêts, dus par Madame [O] [J] pour un montant maximum de 513 euros. Cet engagement dactylographié en première page a également été reproduit manuscritement « En me portant caution de Mme [J] [O] dans la limite de la somme de 513 euros couvrant le paiement des loyers, des charges (…) et pour la durée de 3 ans (…) »

En conséquence, il résulte dudit contrat que Madame [M] [Z] a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement circonscrit en l’espèce à la somme de 513 euros, et que ce contrat respecte, selon une appréciation globale, les formes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité.

Madame [M] [Z] sera donc tenue solidairement au paiement des sommes dues par Madame [O] [J], dans la limite de 513 euros.

Compte tenu de ce faible montant, la demande de délais de paiement formée par Madame [M] [Z] sera rejetée.

Sur la demande de report d’exigibilité et de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du Code civil, applicable à défaut d’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puisque Madame [O] [J] ne sollicite pas le maintien dans les lieux et la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail, le Juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, Madame [O] [J] verse aux débats ses avis d’imposition sur les revenus 2023 et déclaration d’imposition 2024, ainsi que l’attestation des indemnités journalières perçues pour la période de janvier à juin 2025, et, ses bulletins de paie d’avril et de mai 2025, alors en arrêt de travail, desquels il ressort notamment une rémunération mensuelle nette de 1.925,26 euros, avant une saisie sur salaire d’un montant de 340 euros.

Si le diagnostic social et financier fait état d’une situation financière obérée depuis son arrêt de travail et a mis en exergue une difficulté à gérer le budget, Madame [O] [J] a toutefois accepté de rencontrer une conseillère en économie sociale et familiale pour l’accompagner.

Madame [O] [J] produit également les échanges avec CNP Assurances afin de bénéficier d’une allocation d’entraide en date, pour le dernier du 17 juin 2025. Néanmoins, Madame [O] [J] ne démontre pas avoir déposé un dossier complet en cours d’instruction, justifiant le report du paiement des sommes dues.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de report d’exigibilité de la dette.

Néanmoins, Madame [O] [J] s’est mobilisée tant pour rechercher un logement plus adapté à ses besoins et ses ressources, que pour lui permettre de mieux appréhender et gérer son budget, alors qu’elle perçoit à nouveau une rémunération plus confortable, à hauteur de 1.585 euros, après saisie sur salaire. Ainsi, il n’apparaît pas contraire à ses besoins de lui permettre d’apurer sa dette sur 24 mois.

Il sera donc fait droit à la demande de délais de paiement sollicités sur 24 mois.

Sur les délais pour quitter les lieux :

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [O] [J] s’est mobilisée pour trouver une solution d’hébergement notamment dans le parc social, ainsi qu’elle s’est déplacée au rendez-vous pour l’établissement du diagnostic social et financier, au terme duquel celle-ci a accepté une orientation vers une CESF.

Néanmoins, Madame [O] [J], qui perçoit une rémunération supérieure à celle perçue durant plusieurs mois, ne démontre pas avoir repris le paiement du loyer courant, et pas davantage commencé à régler sa dette, alors que c’est précisément ce comportement qui aurait permis de pouvoir accéder à sa demande.

Au surplus, Madame [O] [J] produit un mail adressé à la bailleresse, lui proposant la date du 21 juillet 2025 à l’heure de son choix pour la restitution des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie.

Dans ces conditions et en l’absence de tout versement, la demande de Madame [O] [J] sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [O] [J] et Madame [M] [Z], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [O] [J] et Madame [M] [Z] supporteront in solidum une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 23 février 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 janvier 2023 et liant Madame [D] [U] à Madame [O] [J], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1]C06 à [Localité 8] et le parking n°31 (lot 168) ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [O] [J] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de Madame [O] [J] de bénéficier d’un délai pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (560,11 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [J] et Madame [M] [Z], cette dernière dans la limite maximum de 513 euros toute condamnation confondue, à payer à Madame [D] [U] à titre provisionnel la somme de 4.429,62 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 24 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande d’intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 décembre 2024 ;

REJETONS la demande de report d’exigibilité de la dette ;

AUTORISONS Madame [O] [J] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 185 euros pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente décision, et la dernière (et 24ème mensualité) couvrant le solde de la dette ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLONS que conformément à l’article 1343-5 alinéa 4 du Code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Madame [D] [U] s’agissant du paiement de la dette locative, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Madame [M] [Z] ;

CONDAMNONS in solidum Madame [O] [J] et Madame [M] [Z], cette dernière dans la limite maximum de 513 euros toute condamnation confondue, aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Madame [O] [J] et Madame [M] [Z], cette dernière dans la limite maximum de 513 euros toute condamnation confondue, à payer à Madame [D] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE