MINUTE N° : 25/00102

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

N° RG 25/01007 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JSMW

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “LEONARD DE VINCI”

ET :

[J] [M]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 mars 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 21 MAI 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “LEONARD DE VINCI” représenté par son syndic la SARL CITYA BERANGER, immatriculée au RCS de [Localité 5] N° 498 661 099, demeurant [Adresse 3]

non comparant, représenté par M^e POUBEL substituant M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [M] est propriétaire du lot n°215 dans l’immeuble situé [Adresse 2].

Le 27 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Léonard de Vinci », [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL CITYA BÉRANGER a donné assignation à M. [J] [M] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 44 du code de procédure civile, 35,36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1342-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, des articles 514, 966,700, 750-1 et 825 du code de procédure civile,

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 2 072,62 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 22 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du du 18 juin 2024;la somme de 717,60 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts

Ordonner la capitalisation des intérêts; condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 2 202 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 22/01/2025 la somme de 2 072,62 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété contrarie le fonctionnement normal de la copropriété.

A l’audience du 19 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, cité par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble verse aux débats:

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du16 décembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice 01/07/2025 au 30/06/2026 ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 21/01/2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

1436,62

Frais sollicités

717,60

Frais relevant de l’article 700

636,00

TOTAL

2790,22

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [J] [M] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 21/01/2025 à hauteur de la somme de 1436,62 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 18 juin 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [J] [M] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1436,62 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 21 janvier 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité n’est pas justifiée pour 4 mises en demeures. Deux sont justifiées à hauteur de 45,60 et 33,60 €.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, les diligences exceptionnelles sont justifies à hauteur de la somme de 480 euros.

***

M. [J] [M] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 559,20 euros au titre des frais de recouvrement à compter de l’assignation.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

La capitalisation des intérêts ne sera pas ordonnée, les intérêts n’ayant pas couru une année.

M. [J] [M] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [J] [M] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

Condamne M. [J] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Léonard de Vinci », [Adresse 2] les sommes suivantes :

1.436,62 € (MILLE QUATRE CENT TRENTE-SIX EUROS SOIXANTE-DEUX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 21/01/2025 ;559,20 € (CINQ CENT CINQUANTE-NEUF EUROS VINGT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Rejette la demande de capitalisation des intérêts ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Léonard de Vinci », [Adresse 2] ;

Condamne M. [J] [M] aux dépens;

Condamne M. [J] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Léonard de Vinci », [Adresse 2] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRESIDENT