MINUTE N° : 25/00145

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

N° RC 24/03126

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 784 298 614

ET :

[T] [I]

Débats à l’audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à Mme [I]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 784 298 614, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [T] [I], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

RG 24/03126

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2016, la société LIGERIS, anciennement[Adresse 6], a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [T] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 599,38 € charges comprises.

Par un second acte signé le 01 avril 2021, la société LIGERIS a donné à bail à Madame [I] [T] un parking en sous-sol numéroté 105 et situé à la même adresse que le logement pour un loyer mensuel de 25,31 € hors charges.

Le 26 mars 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire deux commandements de payer les loyers visant pour l’un le logement et pour l’autre le parking, tous deux demeurés infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [I] [T] par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation des baux consentis à Madame [I] [T] ;

— à titre subsidiaire, la résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

— dire et juger en conséquence que Madame [I] [T] se trouve être occupante sans droit ni titre;

— l’expulsion de Madame [I] [T] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [I] [T] au paiement de la somme de 1473,55 € au titre des loyers impayés pour le logement et la somme de 648,86 € au titre des loyers impayés pour le parking selon décompte arrêté en date du 31 mai 2024 ;

— la condamnation de Madame [I] [T] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux ;

— la condamnation de Madame [I] [T] à verser à la société LIGERIS la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [I] [T] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer délivré le 26 mars 2024, de l’assignation ainsi que de la notification EXPLOC.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 7] le 1er juillet 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la société LIGERIS – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1651,86 € concernant le logement et à la somme de 603,78 €.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024 signifié à étude, Madame [I] [T] a comparu à l’audience et a déclaré être sans emploi et vivre seule avec ses six enfants. Elle a indiqué percevoir une allocation mensuelle de la MDPH à hauteur 1016,00 € par mois ainsi que des prestations familiales d’un montant de 2700,00 € par mois. Elle a ajouté qu’un échéancier avait été mis en place avec le bailleur à hauteur de 300,00 € par mois mais qu’elle n’a pas pu le respecter, les échéances étant trop élevés. Elle a sollicité des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 24 juin 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 7] par voie électronique le 1er juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 22 décembre 2016 concernant le logement ainsi que le contrat de bail signé le 1er avril 2021 concernant le parking aux termes esquels il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024 à Madame [I] [T] et portant sur la somme de 1594,55 € dont 1470,97 € au titre des impayés de loyers et de charges concernant le logement.

Il produit également le commandement de payer délivré à Madame [I] [T] à la même date et portant sur la somme de 640,16 € dont 568,16 € au titre des impayés de loyers du parking.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [I] [T] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des deux contrats de bail sont réunies au 27 mai 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les baux signés le 22 décembre 2016 et le 1er avril 2021, les deux commandements de payer délivrés le 26 mars 2024 à Madame [I] [T] et le décompte de la créance concernant le logement faisant apparaître une somme de 1651,86 € ainsi que celui relmatif au parking pour un montant de 603,78 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Ainsi, les sommes de 72,00 € concernant le parking et de 251,74 € concernant le logement seront déduites du décompte à ce titre.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit concernant le logement que le bailleur a imputé au locataire une somme mensuelle de 7,62 € de juin à décembre 2022 et de janvier à décembre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. Par conséquent, la somme de 137,16 € sera déduite du décompte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [I] [T] à verser à la société LIGERIS la somme de 1262,96 € (1651,86 € – 251,74 € – 137,16 €) au titre des impayés de loyers et de charges dus pour le logement et la somme de 531,78 € (603,78 € – 72,00 €) au titre des impayés de loyers dus pour le stationnement arrêtés au 16 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [I] [T] a sollicité des délais de paiement à l’audience et a proposé de régler 200,00 € en plus du loyer courant. Madame [I] [T] n’a produit aucun justificatif de ressources et il apparaît que ses déclarations de ressources faites à l’audience ne concordent pas avec celles faites auprès de l’enquêteur social, variant de plus de 1500,00 €. A défaut de justificatifs de ressources, le tribunal n’est pas en mesure de s’assurer que la locataire est en situation de régler la dette locative.

Au surplus, il résulte du décompte susvisé que Madame [I] [T] n’a pas repris les paiements avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis août 2024.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 27 mai 2024 et d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [T].

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [I] [T] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 mai 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 27 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 26 mars 2024, de l’assignation et de la notification à la préfecture à la charge de Madame [I] [T].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Madame [I] [T] à payer à la société LIGERIS la somme de 1262,96 € (MILLE DEUX CENT SOIXANTE DEUX EUROS ET QUATRE VINGT SEIZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 janvier 2025 concernant le logement ;

Condamne Madame [I] [T] à payer à la société LIGERIS la somme de 531,78 € (CINQ CENT TRENTE ET UN EUROS ET SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 janvier 2025 concernant le stationnement ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des deux contrats de bail signés le 22 décembre 2016 et le 1er avril 2021 sont réunies au 27 mai 2024 ;

Dit que Madame [I] [T] est désormais occupante sans droit ni titre du logement et du stationnement ;

Ordonne en conséquence à Madame [I] [T] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Madame [I] [T], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 9] comprenant un logement et un stationnement en sous-sol numéroté 105, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [I] [T] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Madame [I] [T] à payer à la société LIGERIS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation des deux contrats de bail, et ce, à compter de l’échéance de janvier 2025 payable à terme échu le 31 janvier 2025 ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [I] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection