TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/53333 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VHD

AS M N° : 12

Assignation du :

23 Avril et 26 Août 2024

[1]

[1] 2Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 mai 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. DOMUS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS – #C1272

DEFENDERESSES

La SAS SAB PRESSE

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représentée

S.A.R.L. ABC SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Ilan NAKACHE, avocat au barreau de PARIS – #B729

DÉBATS

A l’audience du 27 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2019, M. [K] a donné à bail commercial à la SARL ABC services des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter du 28 mai 2019, moyennant un loyer annuel de 10 000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Par acte authentique en date du 18 juin 2020, M. [K] et son épouse Mme [L] [Z] ont vendu à la SCI Domus les locaux sis [Adresse 3] à Paris 12ème arrondissement (75012).

Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2023, la SARL ABC services a cédé à la société SAB presse le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Domus a fait délivrer à la société SAB presse, par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 3 110, 28 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 5 mars 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI Domus, a, par actes de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, fait assigner la société SAB presse et la SARL ABC services devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, au visa des articles 835 du code de procédure civile, de l’article L. 145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de la société SAB presse sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’au départ définitif,

— Condamner solidairement à titre provisionnel les sociétés SAB presse et ABC services au paiement de la somme de 4 147, 47 euros suivant décompte arrêté au terme du mois d’avril 2024, assortie des intérêts légaux à compter du 2 avril 2024, date du commandement de payer,

— L’autoriser à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application des articles 14 du contrat de bail,

— Condamner solidairement à titre provisionnel les sociétés SAB presse et ABC services au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement en vigueur,

— Condamner solidairement à titre provisionnel les sociétés SAB presse et ABC services au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait K-bis.

L’assignation a été dénoncée à la société BNP Paribas, créancier inscrit, par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024.

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 18 juillet 2024 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi, un apurement étant en cours.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 août 2024, la SCI Domus a fait délivrer à la société SAB presse et la SARL ABC services une nouvelle assignation aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de la société SAB presse sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’au départ définitif,

— Condamner solidairement à titre provisionnel les sociétés SAB presse et ABC services au paiement de la somme de 7 798, 86 euros suivant décompte arrêté au terme du mois de juillet 2024, assortie des intérêts légaux à compter du 2 avril 2024, date du commandement de payer,

— L’autoriser à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application des articles 14 du contrat de bail,

— Condamner solidairement à titre provisionnel les sociétés SAB presse et ABC services au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuellement en vigueur,

— Condamner solidairement à titre provisionnel les sociétés SAB presse et ABC services au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait K-bis.

L’assignation a été dénoncée à la société BNP Paribas créancier inscrit, par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2024.

Lors de l’audience de renvoi qui s’est tenue le 17 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande de la SARL ABC services avec invitation pour les parties de rencontrer un conciliateur. Elle a ensuite été renvoyée le 9 janvier 2025, une conciliation étant en cours.

A l’audience qui s’est tenue le 27 mars 2025, dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, la SCI Domus a demandé au juge des référés de :

«  1°)- CONSTATER que le Preneur n’a pas réglé à la SCI DOMUS ses loyers et charges dans le délai prescrit

— CONSTATER que la Société SAB PRESSE a libéré les lieux concédés, le 6 janvier 2025 l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives

EN CONSÉQUENCE :

— DONNER ACTE à la SCI DOMUS que sa demande d’expulsion n’a plus d’objet.

2°)- CONDAMNER solidairement et à titre provisionnel les Sociétés SAB PRESSE et ABC SERVICES au paiement de la somme de 11.370,75 Euros suivant décompte arrêté au terme du mois de juillet 2024, assortie des intérêts légaux à compter du 2 avril 2024, date du commandement de payer,

— SUBSIDIAIREMENT, LIMITER la condamnation solidaire de la société ABC SERVICES à la somme de 10.243,16 Euros, correspondant aux loyers et charges échus du 23 avril 2024 au 6 janvier 2025.

3°) – CONDAMNER solidairement les Sociétés SAB PRESSE et ABC SERVICES à payer la somme de 1.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

4°) – CONDAMNER solidairement les Sociétés SAB PRESSE et ABC SERVICES aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait KBIS. "

Elle a précisé oralement ne pas maintenir le surplus de ses demandes la société SAB presse ayant restitué les lieux le 6 janvier 2025.

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la SARL ABC services a demandé au juge des référés, au visa de l’article 1134 du code civil, de l’article 835 du code de procédure civile, des articles L. 145-41, L. 145-16-1 et L. 145-16-2 du code de commerce :

«  CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 28 mai 2019 et la résiliation de ce bail à la date du 3 mai 2024 ;

CONDAMNER la société SAB PRESSE au paiement de la somme de 3.260,39 Euros assortie des intérêts légaux à compter du 2 avril 2024, date du commandement de payer ;

CONSTATER que la société SAB PRESSE n’est plus dans les lieux objets du bail sis au [Adresse 2] à ([Localité 7] et que toute demande au titre d’une indemnité d’occupation est dès lors mal fondée ;

DIRE n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de condamnation solidaire formées à l’encontre de la société ABC SERVICES ;

CONDAMNER la société SCI DOMUS à payer à la société ABC SERVICES la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. "

Bien que régulièrement assignée à l’étude et par procès-verbal de recherches infructueuses, la société SAB presse n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions de l’article 473, alinéa 2, et de l’article 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions déposées par les parties et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 2 avril 2024 par la SCI Domus à la société SAB presse pour avoir paiement de la somme de 3 110, 28 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 5 mars 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 19 mars 2025 permet de constater que la société SAB presse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 2 mai 2024.

Sur la demande de provision formée à l’encontre de la société SAB presse

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI Domus sollicite la condamnation de la société SAB presse à lui régler la somme de 11 370,75 euros au titre des loyers et charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtés au 6 janvier 2025.

Toutefois, il ressort du décompte détaillé en date du 19 mars 2025 qu’ont été facturées les sommes de 203, 37 euros le 1er juin 2024 et de 276, 94 euros le1er octobre 2024 au titre des frais d’huissier qu’il convient de déduire dès lors que, d’une part, ils ne sont pas justifiés et que, d’autre part, ils sont vraisemblablement inclus dans les dépens de la présente instance.

A également été facturée la somme de 325 euros au titre de la taxe foncière le 1er octobre 2024. Or, aucune pièce ne permet de justifier cette somme qui est, en conséquence, sérieusement contestable et qui sera, dès lors, également déduite.

La société SAB Presse sera, en conséquence, condamnée, par provision, à payer à la SCI Domus la somme non sérieusement contestable de 10 565, 44 euros (11 370,75 – 203, 37 – 276, 94 – 325) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtées au 6 janvier 2025.

Il sera, par ailleurs, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit du 2 avril 2024, sur la somme de 3 110, 28 euros, à compter de la première assignation, soit du 23 avril 2024, sur la somme de 1 037, 19 euros, à compter de la seconde assignation, soit du 26 août 2024, sur la somme de 3 651, 39 euros et, à compter de la présente décision, sur le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de condamnation solidaire de la SARL ABC services

A l’appui de sa demande, la SCI Domus fait valoir que l’absence de respect des dispositions de l’article L. 145-16-1 du code de commerce ne peut être sanctionnée que s’il en est résulté pour le cédant un préjudice, ce qui implique qu’il démontre que, informé plus tôt, il aurait pu échapper à une condamnation solidaire de la totalité des impayés.

Elle précise avoir fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société SAB presse après un seul trimestre impayé et avoir fait délivrer une assignation tant à la société SAB presse qu’à la SARL ABC services dès le 23 avril 2024.

Elle relève que si la SARL ABC services a fermé son établissement, elle est encore inscrite au registre du commerce et des sociétés et conserve donc sa personnalité morale.

Pour s’opposer à cette demande, la SARL ABC services explique avoir fait fermer son établissement le 27 avril 2023, de sorte que sa dissolution a été actée le 15 septembre 2023 et qu’elle n’a eu connaissance ni de l’assignation du 23 avril 2024, ni de celle du 28 août 2024.

Elle argue que la SCI Domus a manqué à son obligation d’information du cédant telle que contenu à l’article L. 145-16-1 du code de commerce, de sorte qu’elle pourrait perdre totalement ou partiellement à son encontre le recours en paiement et que sa responsabilité pourrait être engagée.

Elle soutient qu’il s’agit de questions qui ne peuvent être tranchées que par les juges du fond, de sorte que sa demande de condamnation solidaire se heurte à une contestation sérieuse.

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Suivant l’article L. 145-16-1 du code de commerce tel qu’il résulte de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

En l’absence de sanction spécifique prévue par la loi au non-respect des dispositions de l’article L. 145-16-1 du code de commerce, il appartient aux juges d’apprécier les diligences du bailleur dans le cadre de l’obligation d’information du cédant, le premier ne devant pas se montrer négligent dans le recouvrement de sa créance et devant agir dans les délais raisonnables. Il leur appartient d’apprécier les conséquences susceptibles d’être tirées du manquement allégué en appréciant, au cas par cas, le préjudice, les circonstances aggravantes ou les pertes de chance imputables au défaut d’information préalable. Il est donc admis que la garantie du cédant peut ne pas jouer pas en cas de négligence fautive du bailleur. En effet, le bailleur qui n’avertit pas le garant du non-paiement des loyers par le cessionnaire et qui laisse s’accumuler la dette sans agir est susceptible de perdre totalement ou partiellement son recours étant donné que le poids de sa faute n’a pas à peser sur le cédant alors même que le bailleur bénéficie dans le bail d’une clause résolutoire.

Aux termes de l’article L. 145-16-2 du code de commerce tel qu’il résulte de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, « Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. »

En l’espèce, le contrat de bail stipule à l’article 7 que le preneur restera garant, conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous les cessionnaires successif, du paiement des loyers et charges échus ou à échoir et de l’exécution des conditions du présent bail « et que » tous les titulaires successifs du présent bail seront tenus solidairement entre eux, au profit du bailleur, des obligations nées du bail, et notamment du paiement de tous arriérés de loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires quand bien même la dette aurait pris naissance du chef ou du temps de leur(s) prédécesseur(s) ".

L’acte de cession conclu entre la SARL ABC services et la société SAB presse prévoit que le vendeur reste, conformément aux dispositions du bail, garant et répondant de son successeur et de tous successeurs successifs pendant une durée de trois ans, vis-à-vis du bailleur pour l’exécution de toutes les clauses et conditions du bail cédé et notamment pour le paiement des des loyers et charges.

Au cas présent, le premier défaut de paiement de la société SAB presse porte sur l’échéance du mois de janvier 2024.

La SCI Domus a informé la SARL ABC services du défaut de paiement lorsqu’elle lui a fait délivrer l’assignation le 23 avril 2024, soit plus de trois mois après le premier défaut de paiement du preneur.

Pour autant, la SARL ABC services n’explique pas quel a été le préjudice causé par ce retard de deux mois dans l’information du défaut de paiement.

En outre, il convient de relever que la SCI Domus a été particulièrement diligente après le premier défaut de paiement puisqu’elle a fait délivrer au preneur, dès le 2 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, qu’elle l’a ensuite faite assigner avec le cédant dès le 23 avril 2024, soit avant même l’expiration du délai d’un mois contenu dans le commandement de payer, puis le 26 août 2024.

Enfin, si la SARL ABC services a, le 15 septembre 2023, fait l’objet d’une dissolution avec liquidation, cette mention n’a été portée au registre du commerce et des sociétés que le 26 février 2025 et, en toute hypothèse, elle n’a pas fait l’objet d’une radiation, de sorte qu’elle conserve la personnalité morale.

Dans ces conditions, l’obligation pour la SARL ABC services, en sa qualité de cédante, de garantir à la SCI Domus le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par le cessionnaire, la société SAB presse, n’est pas sérieusement contestable.

Elle sera, en conséquence, condamnée solidairement avec la société SAB presse au paiement, par provision, de la somme de 10 565, 44 euros.

Sur les demandes accessoires

La société SAB presse et la SARL ABC services qui succombent, seront condamnées solidairement aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elles seront également condamnées solidairement à verser à la SCI Domus une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 2 mai 2024 ;

Condamnons, par provision, solidairement la société SAB presse et la SARL ABC services à payer à la SCI Domus la somme de 10 565, 44 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 6 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024 sur la somme de 3 110, 28 euros, à compter du 23 avril 2024, sur la somme de 1 037, 19 euros, à compter du 26 août 2024 sur la somme de 3 651, 39 euros et, à compter de la présente décision sur le surplus ;

Condamnons solidairement la société SAB presse et la SARL ABC services aux dépens ;

Condamnons solidairement la société SAB presse et la SARL ABC services à payer à la SCI Domus la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 06 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ