MINUTE N° : 25/00999

JUGEMENT

DU 21 Novembre 2025

N° RC 25/03071

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[K] [G]

ET :

[S] [D] [R]

Débats à l’audience du 11 Septembre 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. [R]

à M. Le préfet d'[Localité 7] et [Localité 9]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TENUE le 21 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [K] [G]

née le 30 Avril 1978 à [Localité 6]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e LE CARVENNEC

D’une Part ;

ET :

Monsieur [S] [D] [R]

né le 26 Juillet 1975 à [Localité 5]

de nationalité Camerounaise, demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 25 octobre 2019, Madame [G] [K], par l’intermédiaire de son mandataire la société [Adresse 10], a consenti à Monsieur [R] [S] [D] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 385,00 € hors charges.

Le 22 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [R] [S] [D] un commandement de payer les loyers, de justifier d’une assurance et de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [R] [S] [D] par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [R] [S] [D] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [R] [S] [D] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [R] [S] [D] au paiement de la somme de 3179,54 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue ;

— la condamnation de Monsieur [R] [S] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyerset charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [R] [S] [D] au paiement de la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [R] [S] [D] aux entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du cammondament de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 11 septembre 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 7] et [Localité 9] le 14 mars 2025. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

A l’audience, Madame [G] [K], représentée par son conseil, maintient les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 6984,61 € arrêtée au 4 septembre 2025.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025 signifié à étude, Monsieur [R] [S] [D] a comparu à l’audience et a demandé au tribunal de lui accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il explique que, dans l’attente du rebouvellement de son titre de séjour depuis avril 2025, il ne peut pas travailler et n’a aucune ressource. Il a précisé faire des petits travaux non déclarés. Il a ajouté ne pas avoir de dette et pouvoir régler son loyer le mois suivant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 novembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 27 mars 2025 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 9] par voie électronique le 14 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé le 25 octobre 2019 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024 à Monsieur [R] [S] [D] et portant sur la somme de 1779,83 € dont 1600,00 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [R] [S] [D] n’a pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 janvier 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 25 octobre 2019, le commandement de payer délivré le 22 novembre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 4 septembre 2025 faisant apparaître une somme de 6984,61 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter du décompte la somme de 414,00 € prélevée au titre des frais de relance qui restent à charge du bailleur conformément à l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution et à l’article 4 p de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [R] [S] [D] à verser à Madame [G] [K] la somme de 6570,61 € (6984,61 € – 414,00 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 4 septembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [S] [D] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a comparu à l’audience mais ne justifie d’aucune ressource.

En outre, il résulte du décompte susvisé que Monsieur [R] [S] [D] n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis septembre 2024.

Ainsi, il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 23 janvier 2025 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [R] [S] [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23 janvier 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 23 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [R] [S] [D], perdant le procès, sera condamné à verser à Madame [G] [K] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [R] [S] [D].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [R] [S] [D] à payer à [G] [K] la somme de 6570,61 € (SIX MILLE CINQ CENT SOIXANTE DIX EUROS ET SOIXANTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 septembre 2025, quittancement de septembre 2025 inclus ;

Constate la résiliation du bail à la date du 23 janvier 2025 ;

Dit que Monsieur [R] [S] [D] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [R] [S] [D] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [R] [S] [D] , d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 8], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [R] [S] [D] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [R] [S] [D] à payer à Madame [G] [K] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance d’octobre 2025 ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne Monsieur [R] [S] [D] à verser à Madame [G] [K] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [R] [S] [D] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection