N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 03 JUIN 2025

N° RG 22/04770 – N° Portalis DBYF-W-B7G-IQ7J

DEMANDERESSE

Madame [N] [Y]

née le 04 Juillet 1959 à [Localité 3] (PORTUGAL)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric DALIBARD de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

S.A. TOURAINE LOGEMENT E.S.H.

(RCS de [Localité 6] n° 684 801 293), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente

assistées de C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte en date du 2 juillet 2020, l’ESH TOURAINE LOGEMENT a vendu en l’état futur d’achèvement à Madame [N] [Y] un des biens constituants cet ensemble immobilier, à savoir le logement n° 01 qui est une maison à usage d’habitation de type 4, en R+1 avec garage, moyennant la somme de 240.000,00 euros.

La livraison du logement de Madame [Y] est intervenue avec réserves le 9 juillet 2020.

Divers désordres sont apparus par la suite et Madame [Y] les a dénoncés à la société TOURAINE LOGEMENT ESH par courriers.

Par acte en date du 9 juillet 2021, Madame [Y] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours qui, par ordonnance en date du 16 novembre 2021 a ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [C]. L’expert a déposé son rapport le 5 avril 2023.

Par acte en date du 13 octobre 2022, Madame [Y] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Tours la SA Touraine Logement ESH pour obtenir réparation des désordres dénoncés.

Par ordonnance en date du 30mai 2024, le juge de la mise en état a refusé la demande de jonction formée par la société Touraine Logement ESH à l’encontre des divers locateurs d’ouvrage impliqués dans l’acte de construction.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 7 mars 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [N] [Y] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, notamment son article L. 261-10,

Vu les dispositions des articles 1642-1 du Code civil et L. 261-5 du Code de la construction et de l’habitation

Vu les dispositions de l’article 1646-1 du Code civil et des articles 1792 et suivants du même Code,

Vu les dispositions de l’article 1231-1 du Code civil,

Vu les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

Dire et juger nulle et de nul effet la stipulation contenue à l’acte authentique de VEFA du 2 juillet 2020, page 36, aux termes de laquelle le vendeur serait déchargé tacitement de la garantie des vices apparents par le seul effet de l’écoulement du temps,

Condamner la société TOURAINE LOGEMENT ESH (ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT) à régler à Madame [N] [Y] à titre de dommages et intérêts une somme totale de 30.735,05 € TTC (comprenant des préjudices de jouissance et moral de 4000€ chacun), à parfaire au jour du jugement à intervenir, somme à actualiser au titre du coût des travaux réparatoires chiffrés à hauteur de 22 735,05 euros à la date du dépôt du rapport sur le fondement de l’indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement à intervenir, et portant pour sa totalité intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2021 et anatocisme à chaque échéance annuelle,

Condamner la société TOURAINE LOGEMENT ESH (ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT) à régler à Madame [N] [Y] une somme de 5.000 euros au titre des frais non répétibles exposés, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de référé et de la présente instance, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire .

****

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la société Touraine Logement ESH demande au tribunal de :

Recevant la société TOURAINE LOGEMENT en ses écritures,

La dire recevable et bien fondée,

Débouter Madame [Y] de sa demande de nullité de la stipulation contenue à l’acte authentique de VEFA du 2 juillet 2020 – page 36 au terme de laquelle le vendeur serait déchargé tacitement de la garantie des vices cachés par le seul effet de l’écoulement du temps.

Débouter Madame [N] [Y] de ses demandes relatives à l’indemnisation des préjudices concernant :

Les enduits et le crépi pour une demande de 13 357,65 € TTC

Les fissures au niveau de la façade et des seuils de portes fenêtres pour un montant de 360 € TTC.

Le poteau de clôture dévissé pour un montant de 840 € TTC

Les joints de carrelage inexistants ou mal réalisés pour des montants de 550 € TTC et 330 € TTC.

Les traces d’humidité et de moisissure pour un montant de 1 330 € TTC.

Réduire les autres demandes à de plus juste proportions.

L’ordonnance de clôture initialement intervenue le 18 mars 2025 a été repoussée au 1er avril 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience rapporteur du 1 er avril 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 3 juin 2025.

MOTIFS

Madame [N] [Y] sollicite sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 al 2 du code civil, la réparation des préjudices matériels à hauteur de la somme de 18.831,05 euros au titre des vices et défauts de conformité apparents de son immeuble affectant :

s’agissant des désordres extérieurs,

— les enduits et le crépi mal réalisés

— des fissures au niveau de la façade et de seuils de porte et fenêtres,

— le robinet extérieur mal fixé,

— des poteaux de clôture dévissés,

— la grille au niveau de la bouche d’aération du vide sanitaire,

— la porte d’entrée et sa poignée,

s’agissant des désordres intérieurs,

— les joints du carrelage de la salle de bain.

L’article 1642-1 du code civil dispose que « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »

Selon l’article 1648 al 2 du même code, dans le cas de l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »

Lors de livraison avec réserves intervenue le 9 juillet 2020, Mme [Y] a notamment dénoncé :

— la pose de l’entrée d’air du vide sanitaire,

— la porte d’entrée à repeindre et sa poignée à changer,

— le nettoyage des traces sur enduits de façade arrière,

— le robinet de puisage à resceller.

Puis par courrier recommandé du 27 juillet 2020, elle a dénoncé à la société Touraine Logement d’autres désordres à savoir :

au niveau des extérieurs

— le crépi qui s’effrite à l’angle de la fenêtre de la chambre n°2, des fissures à l’arrière de la maison,

— des seuils de porte inachevés et fissurés,

— la porte d’entrée abîmée,

au niveau de l’intérieur,

— les joints du carrelage de la salle de bain,

— la paroi de douche collée au meuble empêchant l’accès au robinet.

Mme [Y] se prévaut également de deux autres courriers du 12 décembre 2020 et du 21 janvier 2021.

Or il convient de relever que le courrier du 12 décembre 2020 est adressé à Mme [Z] [D], Protection juridique à [Localité 5] et qu’il n’est pas produit de courrier du 21 janvier 2021 mais uniquement un courrier du 21/05/2021 à destination du maire de [Localité 4] (pièce 3).

Ces deux lettres ne peuvent donc pas être prises en compte.

Ainsi, l’ensemble des désordres ont été dénoncés par Mme [Y] à la société Touraine Logement d’une part lors de la livraison et d’autre part dans le courrier recommandé du 27 juillet 2020.

Il résulte de ces éléments que l’ensemble des désordres visés ci- dessus ont été dénoncés dans le délai d’un mois à compter de la livraison intervenue le 9 juillet 2020.

Mme [Y] sollicite toutefois la nullité de la stipulation prévue en page 36 de l’acte de vente du 2 juillet 2020 qui dispose que « pour la garantie des vices apparents, l’acquéreur devra informer le vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception des vices qui apparaîtraient avant l’expiration du délai fixé à l’article 1642-1 du code civil, à moins qu’ils n’aient fait l’objet de réserves lors du procès verbal de constatation des lieux ci -dessus visé. »

Mme [Y] fait remarquer qu’en l’espèce la réception de la maison par le maître de l’ouvrage est intervenue pour les différents lots le 21/12/2020 et que par conséquent le délai d’un an prévu à l’article 1648 al 2 du code civil court à compter de cette date.

Dans ces conditions, la clause qui limite la mise en jeu de la garantie des vices apparents au délai d’un mois après la prise de possession de l’immeuble a pour effet de réduire le délai d’action prévu aux articles 1642-1 et 1648 al 2 du code civil.

Il est en effet de droit qu’en application de l’article 1648 al 2 du code civil, que l’action est recevable pendant un an à compter de la réception ou du délai d’un mois à compter de la prise de possession et que l’action en garantie des vices apparents même dénoncés postérieurement au délai d’un mois après la prise de possession.

De même l’article L261-5 du code de la construction énonce que le délai d’action en cas de vice apparent court à compter du plus tardif des deux évènements constitués par la réception des travaux par le maître de l’ouvrage ou l’expiration du délai d’un mois à compter de la prise de possession par l’acheteur.

Il s’ensuit que la clause énoncée en page 36 de l’acte de vente qui a pour effet de limiter la mise en jeu de la garantie des vices apparents aux désordres dénoncés dans le mois de la prise de possession, à moins qu’ils n’aient fait l’objet de réserves lors du procès verbal de livraison doit être réputée non écrite comme étant illicite au regard des dispositions d’ordre public de l’article L261-5 du code de la construction et de l’habitation reprenant l’article 1642-1 du code civil. (voir notamment en ce sens cas civ 3e 15 février 2006 n°05-15.197).

Il convient toutefois de noter que la nullité est sans conséquence au cas d’espèce puisque les désordres ont été dénoncés lors de la livraison le 9 juillet 2020 et par courrier recommandé du 27 juillet 2020.

Il convient d’examiner successivement chacun des désordres apparents pour lesquels il est demandé réparation.

1°Les enduits et le crépi mal réalisé

Le courrier du 27/07/2020 évoque le crépi qui s’effrite à l’angle de la fenêtre n°2 et les fissures à l’arrière de la maison. Ces désordres apparents ont bien été dénoncés.

L’expert judiciaire Mr [C] a, en page 62 de son rapport noté que les enduits sont mal réalisés et présentent parfois des fissures, que des reprises localisées jurent avec le revêtement courant, qu’il manque d’enduit au niveau du robinet extérieur et en pied de mur à gauche de l’entrée, qu’il existe des fissures en façade Nord qui ont été masquées par application d’un enduit RPE.

Compte tenu de ces désordres, l’expert a préconisé la reprise des enduits extérieurs sur la façade Nord et les trois autres façades avec traitement de la micro fissure horizontale en façade Ouest pour un coût total de 13.357,65 euros TTC.

2° fissures au niveau des seuils de porte et fenêtres

Ces désordres sont dénoncés dans le courrier du 27 juillet 2020.

L’expert a constaté des microfissures transversales du seuil de la porte fenêtre du séjour.

Le coût de cette reprise ressort à la somme de 360 euros TTC et consiste en un ponçage avec ensuite application d’une résine (page 71 du rapport d’expertise).

3° le robinet extérieur mal fixé

Ce défaut de scellement a été signalé lors de la livraison et la reprise de la fixation ressort à la somme de 240 euros TTC.

4° les poteaux de clôture dévissés

La dénonciation de ce désordre n’a pas été faite dans le délai d’un an et ce défaut a été uniquement évoqué lors de la seconde réunion d’expertise.

Ce chef de demande doit donc être déclaré irrecevable comme forclos.

5° sur la grille d’aération au dessus de la bouche du vide sanitaire

Ce défaut a été signalé à la livraison le 9 juillet 2020 et constaté par l’expert judiciaire qui a préconisé une découpe de la partie supérieure du manchon avec mise en place d’un manchon de raccordement pour la somme de 440 euros TTC.

6° sur la porte d’entrée et sa poignée

Ces défauts ont été signalés à livraison le 9 juillet 2020. L’expert a constaté que le revêtement thermolaqué de la porte est rayé comme la poignée.

L’expert a, sur la base du devis de l’entreprise Naudon Mathe chiffré le remplacement complet du bloc porte à 2513,40 euros TTC en précisant qu’il n’est pas évident qu’un nouveau vantail soit adaptable à l’huisserie en place.

7° les joints du carrelage dans la salle bain

Ces défauts et le problème de robinet de la douche ont été évoqués dans le courrier du 27 juillet 2020.

L’expert a prévu le déplacement du meuble vasque pour replacer correctement la trappe de visite de la baignoire et la reprise du carrelage pour un coût total de 880 euros TTC.

Le coût global de reprise des désordres apparents ressort en conséquence à la somme de 17.791,05 euros TTC.

La société Touraine Logement sera en conséquence condamnée à payer à Mme [Y] la somme de 17.791,05 euros avec indexation sur la variation de l’indice BT1 entre le 5 avril 2023 et la date du présent jugement.

Mme [Y] invoque également la responsabilité décennale et à défaut la responsabilité contractuelle (théorie des dommages intermédiaires) de la société Touraine Logement pour l’inondation du terrain en période de pluies et traces d’humidité et de moisissures sur les murs du séjour.

L’article 1646-1 du code civil dispose que « le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble… ».

Selon l’article 1792 du code civil, « tout constructeur est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

Il ressort du rapport d’expertise amiable et des conclusions de l’expert judiciaire qu’il existe un défaut d’écoulement des eaux de pluie sur la propriété de Mme [Y] entre la façade Sud de la maison et la façade Nord du garage, que l’espace vert est nettement en pente vers la maison, qu’une superficie d’environ 36m2 ne présente aucune évacuation des eaux de pluie provenant de cet espace de sorte que le débordement arrive en pied de mur où des sitgmates sont apparus dans les pieds des cloisons de doublage.

Les deux experts précisent que l’inondation du terrain est la conséquence d’un défaut de conception et de réalisation du réseau d’eaux pluviales et ils concluent à la nécessité de pose, en rive de la dalle de béton d’un caniveau type ACODRAIN raccordé sur le réseau EP.

Cette humidité a entraîné des taches et des traces d’humidité et de moisissures sur le mur Sud de la pièce de vie en partie basse du doublage placo-plâtre.

Les traces sont toutefois peu importantes de sorte que ce désordre ne peut être qualifié de décennal.

Par contre, le défaut de conception et de réalisation de l’espace vert sans système d’évacuation d’eaux pluviales est fautif et imputable au vendeur, la société Touraine Logement qui engage sa responsabilité contractuelle de droit commun en application de l’article 1231-1 du code civil.

Le coût de la mise en place d’un caniveau de type ACODRAIN, raccordé sur le regard EP, en limite de la dalle béton extérieure doit être prolongé au droit de l’allée piéton et la canalisation évacuant les caniveaux en pied de façade a été estimé par l’expert à la somme de 2784 euros TTC.

Par ailleurs, les désordres affectant le revêtement peinture du séjour à savoir la remise en peinture des murs en façade Sud sur deux niveaux et Ouest (au rez de chaussée) de la pièce principale ressort à la somme de 1320 euros TTC.

En conséquence la société Touraine Logement sera condamnée à verser à Mme [Y] la somme de 4104 euros TTC et ce, avec indexation sur la variation de l’indice BT1 entre le 5 avril 2023 et la date du présent jugement.

Sur les préjudices annexes

Mme [Y] réclame la somme de 4000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et celle de 4000 euros au titre du préjudice moral.

Les travaux de reprise les plus importants concernent les enduits extérieurs de sorte que la gène causée par les travaux sera mimine.

Le préjudice de jouissance sera donc évalué à la somme de 1000 euros.

En ce qui concerne le préjudice moral, Mme [Y] produit un certificat médical faisant état d’un traitement anti-dépresseur cependant, il n’est évoqué aucun lien avec les désordres affectant son immeuble ou la présente procédure.

La demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral sera donc rejetée.

Sur les demandes annexes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [Y] les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, la société Touraine Logement sera condamnée à lui verser une indemnité de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris ceux exposés en référé et les frais d’expertise judiciaire.

La société Touraine Logement qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Déclare non écrite la stipulation mentionnée en page 36 de l’acte de vente du 2 juillet 2020 suivant laquelle

« à défaut par l’acquéreur d’avoir informé le vendeur par lettre recommande avec demande d’avis de réception des vices apparents qui apparaîtraient avant l’expiration du délai fixé par l’article 1642-1 du code civil, à moins qu’ils n’aient fait l’objet de réserves lors de l’établissement du procès verbal de constatation d’état des lieux, ledit vendeur serait déchargé de la garantie des vices apparents lors de l’expiration de ce délai par le seul de cette expiration »,

Condamne la société Touraine Logement ESH à régler à Mme [N] [Y] les sommes suivantes :

— au titre des vices apparents, 17.791,05 euros

— au titre de la responsabilité contractuelle, 4104 euros

et ce, avec indexation sur la variation de l’indice BT1 entre le 5 avril 2023 et la date du présent jugement,

-1000 euros au titre du préjudice de jouissance,

Déboute Madame [N] [Y] du surplus de ses demandes,

Condamne la société Touraine Logement ESH à régler à Mme [N] [Y] une indemnité de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris ceux exposés en référé et les frais d’expertise judiciaire et aux entiers dépens.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

F. MARTY-THIBAULT