TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 1]

N° RG 25/00081 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BEMI

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° : 25/00140

délivré le :

JUGEMENT DU 16 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT CORREZE

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représenté par Madame [Y] [I] chargée de précontentieux et contentieux

ET :

DEFENDERESSE

Madame [O] [K]

née le 04 Juillet 1991 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : 08 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mars 2020, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] a consenti un bail d’habitation à Madame [O] [K] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 402,53 euros et d’une provision pour charges de 26,94 euros.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 672,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [O] [K] le 11 mars 2025.

Par assignation délivrée le 2 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat Corrèze a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle sur le fondement de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1217 et 1224 et suivants du code civil, et sous bénéfice de l’exécution provisoire, pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’aide de la force publique avec autorisation de placer les meubles trouvés sur place à tel endroit qu’il lui plaira aux frais de l’intéressé, viser la clause résolutoire et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1 152,01 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 19 mai 2025, à laquelle somme devra s’ajouter le montant des loyers et charges impayés échus postérieurement au 19 mai 2025 jusqu’à la décision de résiliation du bail, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et charges assortis des intérêts légaux qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, chiffrer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer, soit 466,43 euros, dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes règles à l’indexation des loyers, et de la condamner à payer la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] demande qu’il soit prévu qu’en cas de défaut de règlement d’une seule échéance, que la totalité de la dette redeviendra exigible sans autre formalité préalable et l’expulsion sera autorisée sans autre démarche préalable.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

À cette audience, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] représenté dûment par Madame [Y] [I], maintient l’intégralité de ses demandes en faisant valoir la clause résolutoire, et précise que la dette locative, actualisée au 8 septembre 2025, s’élève désormais à 1 618,44 euros. Il indique n’y avoir aucun contact avec la locataire et que le plan d’apurement mis en place en 2024 n’a pas été entièrement respecté. L’Office Public de l’Habitat [Localité 9] ajoute que la tentative de conciliation n’a pas abouti. Il expose que Madame [O] [K] , à son entrée dans les lieux, était bénéficiaire du revenu de solidarité active et qu’elle avait un enfant à charge. L’Office Public de l’Habitat [Localité 9] précise que la locataire n’est pas à jour de son obligation d’assurance habitation. Il fait part que Madame [O] [K] s’acquitte de son loyer courant, uniquement et que le dernier paiement date du 11 août 2025. L’Office Public de l’Habitat [Localité 9] ne s’oppose pas à des délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Madame [O] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 9] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Madame [O] [K].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande de résiliation du bail

A titre liminaire, la procédure est orale et il convient de relever que la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas une demande nouvelle, dès lors qu’elle tend aux mêmes fins.

Sur la recevabilité

L’Office Public de l’Habitat [Localité 9] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail en date du 10 mars 2020 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été signifié à la locataire le 27 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 672,78 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mai 2025.

Selon l’article 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est indiqué que Madame [O] [K] a repris le paiement de son loyer courant.

Bien que la défenderesse soit absente à l’audience et que sa situation financière et personnelle ne soit pas connue, le bailleur ne s’oppose pas à des délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Madame [O] [K] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux avec remise des clés, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En l’espèce, la majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution de la défenderesse.

Le décompte produit laisse apparaître un solde de 1618,44 euros à la date du 8 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de rejet de prélèvement qui ne sont nullement justifiés (4x1,50).

Madame [O] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant, elle sera condamnée à payer la somme de 1 612,44 euros au bailleur, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 8 septembre 2025, échéance du mois d’août incluse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [O] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le bailleur est fondé à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Madame [O] [K], devenue occupante sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 28 mai 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Ainsi, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 466,43 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [O] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] recevable en la forme ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 mars 2020 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 9], d’une part, et Madame [O] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4]) est résilié depuis le 28 mai 2025, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] la somme de 1 612,44 euros (mille six cent douze euros et quarante quatre centimes), au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 8 septembre 2025, échéance du mois d’août incluse;

AUTORISE Madame [O] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 44 euros (quarante-quatre euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [O] [K] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 mai 2025,

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

Le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [O] [K] sera condamnée à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 466,43 euros (quatre cent soixante-six euros et quarante-trois centimes) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [O] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2025 et celui de l’assignation du 2 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [O] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de TULLE, le 16 octobre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge