TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00124 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BFEL

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :

— OFFICE PUBLIC HABITAT [Localité 3]

— M^e REGY

1 copie exécutoire à :

— OFFICE PUBLIC HABITAT [Localité 3]

1 copie dossier

JUGEMENT DU 06 Mai 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur [U] [V],;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

L’OFFICE PUBLIC DE L HABITAT [Localité 3]

RCS 271 927 212

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Mme [F] [A], chargée de précontentieux et de contentieux

ET :

DEFENDERESSE

Madame [W] [B]

née le 05 Octobre 1989 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par M^e Céline REGY, avocat au barreau de TULLE substituée par M^e Philippe CAETANO, avocat au barreau de BRIVE

DÉBATS : 02 Mars 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 mai 2020, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à Madame [W] [B] sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 339,14 euros et d’une provision pour charges de 60,86 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 451,61 euros au titre de l’arriéré, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [W] [B] le 14 mai 2025.

Par assignation du 21 août 2025, l’Office Public de l’Habitat Corrèze a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, prononcer la résiliation du bail, viser la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Madame [W] [B] du logement, et ce dès le prononcé du jugement à intervenir, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’aide de la force publique, condamner Madame [W] [B] à remettre les clés du logement, ce dès lors que le jugement à intervenir aura acquis le caractère définitif et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, condamner Madame [W] [B] à lui verser la somme de 1222.30 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 11 août 2025, à laquelle somme devra s’ajouter le montant des loyers et charges impayés échus postérieurement au 11 août 2025 jusqu’à la décision de résiliation de bail, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et charges assortis des intérêts légaux qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, chiffrer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer charges comprises, dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes règles à l’indexation des loyers, dire qu’il sera autorisé à mettre les meubles pouvant être trouvés dans le logement et du garage à tel endroit qu’il lui plaira et ce aux frais du débiteur. A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] demande qu’il soit prévu qu’en cas de défaut de règlement d’une seule échéance, que la totalité de la dette redeviendra exigible sans autre formalité préalable et l’expulsion sera autorisée sans autre démarche préalable, en tout état de cause condamner Madame [W] [B] à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 mars 2026. A cette audience, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3], représenté dûment par Madame [F] [A], maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 mars 2026, s’élève désormais à 2530.62 euros, mois de janvier 2026 inclus. Le bailleur indique que la défenderesse n’a pas remis les clés et ajoute ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [W] [B], représentée par son conseil, indique que la demande de résiliation et d’expulsion est devenue sans objet, ayant quitté les lieux. Elle ne conteste pas la dette locative et sollicite des délais de paiement, outre que chacun conserve ses propres dépens. Madame [W] [B], représentée par son conseil, mentionne être aide à domicile et avoir été victime d’un accident de travail, sans avoir pu reprendre son activité professionnelle. Elle indique avoir déposé un dossier de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’Office Public de l’Habitat [Localité 3] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail comporte en son article 7 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié à la locataire le 25 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1451.61 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 juin 2025.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l’expulsion (en ce sens, Cour d’appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

Or, si Madame [W] [B] a délivré congé le 13 février 2026, reçu par le bailleur le 16 février 2026, il convient de constater qu’au jour de l’audience, le délai d’un mois n’était pas expiré et que les clés du logement n’avaient pas été remis. Il s’ensuit que les demandes de résiliation et d’expulsion ne sont, donc, pas devenues sans objet.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé en date du 2 mars 2026 mentionne que la dette locative s’élève à un montant de 2 530,62 euros, mois de janvier 2026 inclus.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 3] ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Madame [W] [B] bénéficie d’indemnités journalières (attestation de paiement CPAM en date du 7 octobre 2025) et perçoit des aides sociales et familiales versées par la CAF (relevé de compte CAF en date du 27 novembre 2025 : mois d’octobre 2025 : allocations familiales modulées : 151,05 euros, allocation de soutien familial : 199,18 euros, prime d’activité de septembre 2025 : 372,49 euros, aide personnalisée au logement d’octobre 2025 : 204,89 euros). Il convient de constater qu’en novembre 2025, ses droits CAF ont été suspendus et qu’à partir de février 2026, Madame [W] [B] perçoit la somme totale de 310 euros (courrier en date du 11 février 2026).

Son avis d’impôt 2025 sur les revenus 2024 mentionne des revenus annuels de 14 407 euros et un revenu fiscal de référence de 12 966 euros.

En dépit de ses difficultés, Madame [W] [B] apparaît volontaire pour apurer sa dette locative.

Au vu de l’accord du bailleur, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après et de dire qu’il y aura lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais, et ce en l’absence de remise des clés.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 3] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 mars 2026, Madame [W] [B] devait la somme de 2530.62 euros, mois de janvier 2026 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [W] [B] sera condamnée à payer cette somme au bailleur, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 2 mars 026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [W] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le bailleur est fondé à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Madame [W] [B], devenue occupante sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 26 juin 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 481.65 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [W] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’équité, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3], [Localité 3] HABITAT sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] recevable en la forme ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 mai 2020 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 3], d’une part, et Madame [W] [B], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 6], est résilié depuis le 26 juin 2025, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

CONDAMNE Madame [W] [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] la somme de 2 530,62 euros (deux mille cinq cent trente euros et soixante-deux centimes), au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 2 mars 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse ;

AUTORISE Madame [W] [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant trente-six mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 euros (soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [W] [B] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 juin 2025,

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

Le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [W] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [W] [B] sera condamnée à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Madame [W] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 avril 2025 et celui de l’assignation du 21 août 2025 ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat [Localité 3], [Localité 3] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 6 mai 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et le greffier.

Le Greffier La Juge