N° RG 25/00521 – N° Portalis DBXS-W-B7J-INVD

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [M]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la DROME

Madame [Y] [V] épouse [M]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la DROME

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [U]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : C. LARUICCI, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : V. PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré prorogé pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 27 juillet 2021, Monsieur [J] [U] a vendu à Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [V] épouse [M] le lot n° 8 (lot à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée et à l’étage qui ont été aménagés) et un terrain privatif de 128,50 m², situé dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 8], cadastré section BO n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], au prix de 375000 €.

Suite à la survenance de fuites et/ou d’infiltrations, les époux [M] ont fait dresser constat par un commissaire de justice le 13 décembre 2021, puis ont sollicité l’avis technique de Monsieur [J] [E], leur maître d’oeuvre, qui a rendu son avis le 26 avril 2022.

Par courriers recommandés avec accusé de réception des 24 mai 2022 et 08 juin 2022, le conseil des époux [M] a adressé une mise en demeure à Monsieur [J] [U] lui faisant part de la résolution de la vente du fait de l’importance des désordres.

Par ordonnance du 21 septembre 2022, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et missionné Monsieur [I] [F] à cette fin.

Par ordonnances des 07 décembre 2022 et 08 novembre 2023, le juge des référés a étendu les opérations d’expertise à la société BERTHOULY CONSTRUCTION, son assureur l’AUXILIAIRE, Monsieur [Z], le syndicat des copropriétaires, et la SCP BERTHELOT en sa qualité d’administrateur provisoire judiciaire de la SCI L’ESPACE LOUIS MEJEAN.

Le rapport d’expertise a été déposé le 31 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 06 février 2025, Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [V] épouse [M] (ci-après dénommés les époux [M] ou les acquéreurs) ont assigné Monsieur [J] [U], aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil de :

— juger que les vices affectant la maison d’habitation située à [Localité 7] cadastrée section BO n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] vendue le 27 juillet 2021 sont des vices cachés,

— condamner Monsieur [J] [U] à leur verser les sommes de :

* 102850 € TTC au titre des travaux de reprise,

* 10003,32 au titre des dommages et intérêts immatériels,

* 5000 € au titre de leur préjudice moral,

* 4224 € au titre des factures de Monsieur [E], expert technique en bâtiment,

* 10000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance au fond et en référé et aux frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que l’expert judiciaire a constaté l’existence de plusieurs vices cachés consistant en :

— de la condensation sous bac acier et couverture ayant provoqué la rouille de la structure métallique de la charpente du fait de nombreuses non-conformités aux règles de l’art imputables à une erreur de conception un vice de construction, une malfaçon dans leur mise en oeuvre et un manquement aux règles de l’art ou un non-respect des normes applicables, du fait du vendeur qui était par ailleurs le gérant de la société DECORENOV 26 qui a réalisé les travaux d’aménagement,

— un problème d’évacuation des eaux pluviales côté Nord, du fait de l’insuffisance de leur diamètre pour la surface de toiture,

— des infiltrations par la façade Ouest, notamment, du fait d’une fuite sur l’évacuation d’eau pluviale située côté Ouest de la noue Nord dont le tuyau n’était pas correctement emboité sur le moignon de la noue mais aussi d’infiltrations au travers des maçonneries liées au passage des gaines d’alimentation électriques des autres appartements, résultant du non respect des règles de l’art et rendant l’ouvrage impropre à destination,

— un décollement du revêtement de sol sur l’ensemble du rez-de-chaussée du fait de l’incompatibilité du type de peinture avec le support qui n’était pas totalement sec avant la mise en oeuvre du revêtement, mais aussi de l’humidification de la chape résultant des infiltrations par la noue défaillante et les fuites en toiture par les vélux,

— l’absence de l’installation d’extraction de l’air sur le système de ventilation dans les pièces humides et la non-conformité du raccordement entre les gaines et le groupe d’extraction mais aussi de l’alimentation électrique qui n’a pas été placée dans un boitier étanche,

— des désordres affectant la piscine résultant d’un vice de construction, d’une malfaçon dans leur mise en oeuvre et un manquement aux règles de l’art ou non-respect des normes applicables,

— de la condensation et corrosion sous chéneau Nord du fait de la non-conformité d’un réseau souple servant aux évacuations des eaux pluviales, le sous-dimensionnement des évacuations servant aux eaux pluviales des toitures qui se déversent dans le chéneau, l’absence d’une isolation en sous-face du chéneau.

Ils déclarent que les vices existaient avant la vente, étaient invisibles lors de la vente, à l’exclusion de l’absence des bouches de VMC, et diminuent l’usage de la maison, et, pour certains, la rendent impropre à destination, de telle sorte qu’ils ne l’auraient pas acquise.

S’agissant du vice considéré par l’expert comme apparent, ils précisent que pour être considéré comme apparent, le vice doit être connu par l’acquéreur dans toute son ampleur et ses conséquences au jour de la vente, ce qui n’était pas le cas en l’espèce puisque, si l’absence des bouches était visible, ils ne pouvaient pas savoir que cette absence était en soi un vice, que les branchements n’étaient pas réalisés et les conséquences qui en résulteraient.

Ils opposent à Monsieur [J] [U] l’absence d’application de la clause d’exclusion de garantie, en ce qu’il est un professionnel de la construction et a réalisé la plupart des travaux ayant présenté des désordres.

Ils sollicitent, sur le fondement de leur action en estimation, le règlement du coût des travaux de reprise et les frais de maîtrise d’oeuvre, ainsi que la prise en charge de leur préjudice immatériel du fait du coût d’un garde-meuble, du transport aller/retour, du déménagement et du relogement, dans un logement de même standing, pendant la durée de réalisation des travaux fixée à 2 mois.

Ils revendiquent enfin la réparation de leur préjudice moral ainsi que le remboursement des frais exposés pour l’assistance technique.

Monsieur [J] [U] n’a pas constitué avocat bien que valablement cité ; il sera statué à son égard par jugement réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 23 mai 2025, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 10 juin 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 18 septembre 2025, prorogé au 30 septembre 2025.

MOTIFS

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la garantie des vices cachés

Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être exécutés de bonne foi.”

Selon les dispositions de l’article 1641 du même code :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Sur les conséquences des vices cachés, les articles 1644, 1645 et 1646 du Code civil indiquent que : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. », « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. », « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. ».

L’article 1643 du Code civil dispose que : « Il (le vendeur) est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. ».

Le vice doit être antérieur à la vente. La charge de la preuve du vice caché et de ses différents caractères incombe à l’acheteur, mais il existe une présomption de connaissance des vices pour le vendeur professionnel.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’occurrence, il résulte de l’acte de vente (page 12) que “l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés” et que “s’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur à la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur à également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.”

Il est par ailleurs stipulé en page 19 que “le vendeur est averti que celui qui a réalisé un ouvrage est réputé en connaître les vices et doit donc être assimilé à un sachant et cela même s’il n’a pas la qualité de professionnel. Si un dysfonctionnement, inconnu de l’acquéreur est préexistant à la vente survient par la suite, le vendeur est constitué de mauvaise foi. (…)”.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les vices, ci-dessus énoncés affectant le bien vendu, existaient avant la vente et étaient cachés, à l’exclusion de l’absence de bouches d’aération de la VMC qui était visible pour tout profane.

A cet égard, il y a lieu de constater que si les bouches d’aération étaient visiblement manquantes pour tout profane, des non-conformités résultant de l’absence de raccordement de certaines pièces humides (WC à l’étage, salle de bain chambre 3 et cuisine), l’écrasement de la gaine d’extraction dans le WC du RDC, le défaut d’étanchéité entre les gaines et les bouches d’extraction ainsi que le raccordement hasardeux engendrant un défaut d’étanchéité sont bien des vices cachés qui ont d’ailleurs été pris en compte dans le chiffrage de l’expert judiciaire.

Par conséquent, il y a lieu de retenir la garantie des vices cachés pour l’ensemble des non-conformités et/ou désordres relevés par l’expert judiciaire, à l’encontre due Monsieur [J] [U].

Sur l’évaluation de la réduction du prix

En cas de choix de réduction du prix, s’agissant des éléments d’évaluation, si les époux [M] sont fondés à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices tel qu’évalué par l’expert judiciaire, sauf à critiquer le montant alloué au titre des frais de relogement, une difficulté se pose s’agissant de la nature de parties communes sur lesquelles des travaux doivent être effectués, à savoir, notamment, sur la structure métallique de la charpente, les chéneaux, la façade extérieure, la piscine dont la mention ne figure ni dans le compromis ni dans l’acte de vente des époux [M], le réseau interne de la VMC (sous réserve de vérification du règlement de copropriété), l’évacuation des eaux pluviales.

A ce titre, les époux [M] ne peuvent revendiquer au titre de la réduction du prix, le montant intégral des travaux de reprise affectant les parties communes et, le cas échéant, les parties communes à usage privatif.

C’est pourquoi, il y a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture et de rouvrir les débats afin de leur enjoindre de produire :

— le règlement de copropriété,

— un décompte de répartition des réparations portant sur les parties communes et privatives et/ou à jouissance privative, le cas échéant validé par le Syndicat des copropriétaires,

Il sera en conséquence sursis à statuer sur le surplus des demandes et les dépens seront réservés.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, insusceptible de recours immédiat, et mis à disposition au greffe,

Révoque l’ordonnance de clôture du 23 mai 2025 ;

Ordonne la réouverture des débats sur le quantum des demandes de Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [V] épouse [M] ;

Enjoint à Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [V] épouse [M] de communiquer :

— le règlement de copropriété,

— un décompte de répartition des réparations portant sur les parties communes et privatives et/ou à jouissance privative, le cas échéant validé par le Syndicat des copropriétaires,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes ;

Ordonne le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 10 octobre 2025 à 9 heures ;

Réserve les dépens.

Rappelle que le présent jugement ainsi que les nouvelles conclusions et pièces communiquées seront signifiés par les demandeurs au défendeur défaillant ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE