TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 25/00126 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IPDQ

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par M^e Myriam TOUZAN, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [V], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jeanne BASTARD, juge des contentieux de la protection

en présence de [D] [M] auditrice de justice

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 15 Mai 2025

Jugement prononcé le 03 Juillet 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [X] née [U] représentée par la SARL IMM’GEST a donné à bail à M. [C] [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] par contrat du 6 juillet 2020, pour un loyer mensuel initial hors charge de 380 euros.

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place par l’association pour l’accès aux garanties locatives, prévu par l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation, selon contrat signé avec le bailleur le 22 juin 2020.

En l’état de loyers impayés, la caution a été actionnée et un premier versement a été effectué d’un montant de 1162,46 euros selon quittance subrogative du 11 mars 2024, correspondant aux loyers des mois de janvier, février, et mars 2024.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mars 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 20 février 2025 délivré en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du contrat de bail,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de M. [C] [V] au paiement :

* de la somme de 1818,10 euros euros arrêtée au 20 février 2025 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier, réalisé avec le locataire, a été reçu au greffe le 9 mai 2025.

À l’audience du 15 mai 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a maintenu ses demandes.

M. [C] [V] a comparu et a demandé des délais de paiement pour apurer sa dette dont il ne conteste ni le principe ni le montant. Il a proposé de verser 50 euros par mois en plus de son loyer courant. Il a par ailleurs demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [C] [V].

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité

En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346 du même code dispose par ailleurs que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 1346-4 du même code prévoit que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur.

Le contrat de cautionnement Visale conclu prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

La quittance subrogative stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail

En l’espèce, à la suite de divers incidents de paiement du preneur, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution. La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé le montant des loyers dus par le preneur.

En conséquence, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans les droits et actions des bailleurs et a donc qualité à agir en résiliation de bail. L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 6 juillet 2020 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 1162,46 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2024.

M. [C] [V] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, qui produit une quittance subrogative du 13 mai 2024 pour janvier, février, mars, avril et mai 2024, et une attestation de créance du 6 février 2025, justifie avoir réglé la somme de 2018,10 euros.

Elle produit un décompte démontrant que M. [C] [V] reste lui devoir la somme de 1818,10 euros au 20 février 2025.

M. [C] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

M. [C] [V] sera dès lors condamné à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1818,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 sur la somme de 1162,46 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, l’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, M. [C] [V] indique à l’audience qu’il a repris le paiement du loyer et que le défaut de règlement des loyers provenait d’une difficulté résolue à ce jour. Il justifie le paiement du loyer par une note en délibéré du 16 mai 2025, autorisée par le juge, en produisant trois quittances de loyer pour les mois de mars, avril et mai 2025. Le conseil de la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES confirme par une lettre adressée au tribunal le 19 mai 2025 la reprise du paiement des loyers par le locataire depuis le mois de juin 2024. Il résulte ainsi des pièces produites aux débats que le versement intégral du loyer courant a été repris avant la date de l’audience.

Par ailleurs, M. [C] [V] indique à l’audience souhaiter rester dans le logement et apurer sa dette à hauteur de 50 euros par mois sur une période de 36 mois. Dans son courrier adressé au tribunal le 19 mai 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES accepte un échelonnement à hauteur de 100 euros par mois. A la lecture du diagnostic social et financier réalisé le 6 mai 2025, il apparaît que M.[C] [V] perçoit un salaire de 1500 euros, ce qu’il confirme à l’audience. Ses charges s’élèvent à 1005 euros, loyer compris.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlement effectuées à l’audience, un délai sera accordé à M. [C] [V] pour régler la dette locative et il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Il sera tenu de verser, en plus du loyer courant et des provisions sur charges, une somme mensuelle de 50 euros sur une durée de 36 mois, la dernière mensualité apurant le solde.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié.

En revanche, si le locataire ne respecte pas les modalités de l’échéancier ou ne paie pas le loyer courant ainsi que les charges, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets : le bail sera résilié, l’expulsion du locataire ordonnée, et une indemnité mensuelle d’occupation mise à sa charge jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [C] [V], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [C] [V] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 75 euros euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— Condamne M. [C] [V] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1818,10 euros au titre des loyers, charges arrêtés au 20 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 sur la somme de 1162,46 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

— Accorde à M. [C] [V] la faculté de se libérer de la dette par 36 versements mensuels dont 35 de 50 euros et la dernière mensualité apurant le solde, en plus du loyer courant et des charges ; chaque versement devant intervenir le jour du paiement du loyer, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

— Prononce la résiliation du bail conclu le 6 juillet 2020 entre le bailleur Mme [W] [X] née [U] représentée par la SARL IMM’GEST et M. [C] [V], uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

dans l’hypothèse de cette résiliation,

— Condamne M. [C] [V] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES le solde de la dette locative,

— Autorise la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, à défaut pour M. [C] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion des lieux loués situés [Adresse 4], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— Condamne M. [C] [V] à verser à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre et justifiées par une quittance subrogative.

et en tout état de cause,

— Condamne M. [C] [V] à verser à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [C] [V] aux dépens,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,